Os contratos de arrendamento rural podem ser renovados automaticamente quando o arrendador não realiza a notificação prévia do arrendatário e não informa os motivos para a retomada do imóvel rural.
Neste caso, o contrato de arrendamento rural passará a vigorar por prazo indeterminado, nos termos do Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e seu Decreto Regulamentador (Decreto 59.566/66), de modo que tem o arrendatário direito a ser mantido na posse do bem.
Com efeito, o Estatuto da Terra é claro ao determinar que o arrendador deve emitir notificação para o arrendatário e nela declarar expressamente sua intenção de explorar diretamente o imóvel ou por seus descendentes, ou, e se for o caso, oportunizar o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros interessados:
IV – em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
IV – em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
Resumidamente, a legislação trouxe dois requisitos para a extinção do contrato de arrendamento. O primeiro é a notificação via cartório judicial ou extrajudicial. O segundo é a antecedência mínima de 6 meses antes do término do contrato, sob pena de ineficácia da notificação e renovação automática do contrato de arrendamento rural.
Quando a notificação é omissa quanto ao verdadeiro motivo da rescisão contratual, ainda que realizada 6 meses antes da renovação automática, haverá violação ao disposto nos incisos IV e V do art. 95, da Lei 4.504/1964, autorizando o produtor rural arrendatário em permanecer no imóvel rural.
Índice
Notificação de encerramento do contrato de arrendamento rural
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), ao tratar dos princípios vigentes no contrato de arrendamento rural, estabelece em regra geral no inciso IV do art. 95 que, não se verificando a notificação prévia do proprietário ao arrendatário, no prazo de até 6 meses antes do vencimento do contrato, este se considerará automaticamente renovado, cujo prazo mínimo é de 3 anos, inteligência do inciso II do mesmo dispositivo.
Nesse sentido, colhe-se da doutrina de Silvia Opitz e Oswaldo Opitz[1] que somente a notificação extrajudicial feita pelo arrendador ao arrendatário no prazo de 6 meses antes do término do contrato é capaz de impedir a renovação automática:
Se, findo o prazo do arrendamento, o arrendatário continuar na posse do imóvel, sem oposição do proprietário, presumir-se-à renovado o arrendamento, em face do ET (Estatuto da Terra) e seu Regulamento? A resposta é afirmativa, porque somente a notificação é que impede a renovação automática. Na ausência de notificação, o contrato considerar-se-á automaticamente renovado para o arrendador, mas não para o arrendatário, que tem o prazo de trinta (30) dias para manifestar sua desistência, a partir do término da notificação (Regulamento, art. 22, § 1º).
Significa dizer que, se nenhuma notificação foi expedida pelo arrendador ao arrendatário, nem declinado os motivos da retomada do imóvel, como exige a Lei 4.504/64 (art. 95, IV e V), restará configurada a denúncia vazia não permitida pela legislação.
O artigo 95 da Lei 4.504/64 dispõe de forma cristalina que o arrendatário tem o direito de renovação da avença, de forma automática, salvo de houver melhor proposta de terceiro ou se o proprietário pretender explorar o imóvel por si, ou por descendente seu (incisos IV e V), tudo previamente notificado pelo proprietário nos 6 meses que antecedem ao fim do prazo determinado.
Não ocorrendo a notificação prévia, técnica e justificada, de 6 meses para a retomada do imóvel, opera-se a renovação automática do arrendamento pelo prazo mínimo de 3 anos indicado no art. 21, do Decreto 59.566/66 e do art. 95, I, da Lei 4.504/64.
Notificação realizada sem informar os motivos para retomada do imóvel rural
A notificação extrajudicial emitida pelo arrendador ao arrendatário, além de precisar ser realizada 6 meses antes do término do contrato de arrendamento rural, deve declinar os motivos para retomada do imóvel rural conforme previsto na legislação.
Quando a notificação é omissa quanto ao verdadeiro motivo da rescisão contratual, ainda que realizada 6 meses antes da renovação automática, haverá violação ao disposto no inciso V do art. 95, da Lei 4.504/1964, autorizando o produtor rural arrendatário em permanecer no imóvel rural.
V – os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;
A legislação é clara de que no prazo de 6 meses antes do vencimento do contrato, o proprietário arrendador, por via de notificação extrajudicial, deve declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu, o que não ocorreu no caso.
Ora. Tratando-se de arrendamento rural, mostra-se essencial para a retomada do imóvel que tenha havido prévia notificação e que esta seja motivada na intenção de retomar o imóvel para explorá-lo indiretamente, ou para cultivo direto e pessoal, ou por intermédio de descendente.
Ausente a motivação conforme determina a legislação, mostra-se irregular a notificação expedida sem a declinação dos motivos da retomada do imóvel, como exige a Lei 4.504/64 (art. 95, IV e V), configurando denúncia vazia não permitida pela legislação, ainda que realizada dentro do prazo de 6 meses antes do encerramento do contrato de arrendamento rural.
Contudo, de acordo com a lei, não basta apenas a ausência de interesse do proprietário na renovação do arrendamento para justificar a retomada do imóvel, porque a lei quer garantir que a propriedade rural venha a servir ao seu fim social, e deve ser aproveitada e explorada de forma a beneficiar o maior número de pessoas.
Se o arrendador não informar na notificação se há melhores propostas por parte de terceiros, nem se pretende explorar o imóvel rural por si próprio ou seus herdeiros, dando-lhe destinação adequada, a notificação não gera os efeitos pretendidos, mesmo que se por eventualidade fosse efetivada dentro do prazo legal.
Sendo assim, sendo incontroverso que não houve notificação dentro do prazo mínimo de 6 meses anteriormente à data do vencimento do contrato de arrendamento rural ou, não declinada a motivação para retomada do imóvel rural, operar-se-á a sua renovação automática.
O que diz a jurisprudência sobre arrendamento rural
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina – TJSC, atento à Legislação, já proferiu diversos julgamentos no sentido de que o arrendador deve obedecer ao disposto do art. 21 e art. 22, do Decreto 59.566/66 e do art. 95, da Lei 4.504/64:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DEFERIMENTO DA LIMINAR. REVOGAÇÃO POSTERIOR. INSURGÊNCIA DO AUTOR. AUSÊNCIA DE FATO NOVO A ENSEJAR ALTERAÇÃO DA DECISÃO CONCEDIDA INITIO LITIS. CONTRATOS VERBAIS DE ARRENDAMENTO RURAL POR TEMPO DETERMINADO. FALTA DE PROVA DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 95, INCISOS IV E V, DA LEI N. 4.504/64, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 11.443/2007 C/C 22 DO DECRETO N. 59.566/66. RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DAS AVENÇAS, PELO MESMO PRAZO. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Para rescisão do contrato de arrendamento rural, qualquer que seja a sua forma (verbal ou escrito), é necessária a notificação expressa do arrendatário no semestre anterior ao prazo de vencimento avençado entre as partes.
Inexistindo a notificação, presume-se tacitamente renovado pelo mesmo prazo do anterior. Inteligência dos artigos 95, incisos IV e V, da Lei n. 4.504/64, com redação dada pela Lei n. 11.443/2007 c/c 22 do Decreto n. 59.566/66.
O arrendamento rural tem como objeto a utilização da terra para agricultura ou pecuária por parte do arrendatário, envolvendo, portanto, consequente planejamento sazonal, voltado à prática econômica desenvolvida.
Assim, a função social (LINDB, art. 5º) das normas que asseguram a notificação prévia é a de permitir ao arrendatário saber, com antecedência, se pode promover investimentos necessários à colheita da próxima safra, sabido que na atividade agropecuária há um intervalo de tempo considerável entre investir e colher resultados.
Deve-se considerar, outrossim, que o encerramento da atividade envolve trabalho, rescisão de contratos e despesas, mais um motivo por que necessária a ciência prévia do arrendatário.
(TJ-SC – AI: 01506647820158240000 Correia Pinto 0150664-78.2015.8.24.0000, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 28/07/2016, Segunda Câmara de Direito Civil)
O Estatuto da Terra é claro quando trata da renovação e da extinção do contrato de arrendamento, determinando que a notificação para retomada do imóvel rural seja realizada com antecedência mínima de 06 meses do término do contrato na qual deverá consta ainda, os motivos sobre seu interesse em retomar a terra e não dar continuidade ao arrendamento.
Jurisprudência do STJ sobre renovação automática de contrato de arrendamento
Igual é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ segundo o qual o Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário 6 meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO AGRÁRIO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. PRAZO DETERMINADO. NOTIFICAÇÃO. ARRENDATÁRIO. SEIS MESES ANTERIORES. AUSÊNCIA. RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. NORMA COGENTE. ESTATUTO DA TERRA. MODIFICAÇÃO PELAS PARTES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
1. O Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática.
2. As partes não podem estabelecer forma alternativa de renovação do contrato, diversa daquela prevista no Estatuto da Terra, pois trata-se de condição obrigatória nos contratos de arrendamento rural.
3. Em se tratando de contrato agrário, o imperativo de ordem pública determina sua interpretação de acordo com o regramento específico, visando obter uma tutela jurisdicional que se mostre adequada à função social da propriedade. As normas de regência do tema disciplinam interesse de ordem pública, consubstanciado na proteção, em especial, do arrendatário rural, o qual, pelo desenvolvimento do seu trabalho, exerce a relevante função de fornecer alimentos à população.
4. Não realizada a notificação no prazo legal, tem-se o contrato como renovado. 5. Recurso especial provido. (STJ – REsp: 1277085 AL 2011/0215120-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 27/09/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2016).
Logo, sem a notificação feita no prazo determinado na Lei (6 meses antes do término do contrato) e de forma técnica e justificada, o contrato de arrendamento rural passará a vigorar por prazo indeterminado desde a data do pagamento do último arrendamento, presumindo-se o mínimo de 3 anos a partir de então (art. 95, II, do Estatuto da Terra), não podendo os arrendadores pôr fim à avença por denúncia imotivada antes de decorrido o prazo.
Conclusão
O contrato de Arrendamento Rural é um contrato agrário típico regulado por legislação específica e complexa, destacando-se a Lei 4504/64 (Estatuto da Terra) e o Decreto 59.566/66, que traçam normas claras e obrigatórias para a situação em questão.
Referidas legislações classificam tal contrato como de interesse social e com características próprias, portanto, regrado por normas cogentes que devem ser respeitadas porque estão ligadas ao interesse social, logo, têm natureza especial.
Em relação à retomada de imóveis arrendados, o Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário 6 meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática.
Mas não é só. Outra regra impositiva prevista no Estatuto da Terra é a determinação expressa de notificação técnica e justificada do arrendatário quanto a não renovação do contrato, devendo ser feita 6 meses antes do vencimento do contrato, dando o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros ou declarando a intenção de retomada do imóvel para exploração pessoal.
Na ausência de notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta (art. 95, IV, do Estatuto da Terra), conforme dispõe o art. 22 do Decreto 59.566/66 que regulamenta o Estatuto da Terra.
Ora, de acordo com a lei, não basta apenas a ausência de interesse do proprietário na renovação do arrendamento para justificar a retomada do imóvel, devendo ele declarar os motivos pelos quais pretende retomar o imóvel arrendado, dando ao arrendatário preferência e em igualdade de condições com terceiros, sob pena de ineficácia a renovação automática do contrato.
Com isso, a lei quis garantir que a propriedade rural venha a servir ao seu fim social, e deve ser aproveitada e explorada de forma a beneficiar o maior número de pessoas.
Assim, se não houver a notificação exigida no art. 95, IV, da Lei 4.504/64, e em se tratando de arrendamento por prazo indeterminado, o contrato se considera automaticamente renovado e por prazo mínimo de 3 anos, conforme prevê o inciso II do mesmo dispositivo, não podendo o arrendador, antes disso, retomar o imóvel a manu militari, porque há expressa vedação legal.
Portanto, diante da ausência de notificação, aliada à inexistência de motivação referente a retomada do bem, o arrendatário pode ser mantido na posse do imóvel até o final do contrato de arrendamento em razão de ocorrer a sua renovação automaticamente por mais 3 anos contados da data do último arrendamento.
[1] Curso Completo de Direito Agrário. 10ª ed. São Paulo: Saraiva, 2016, pág. 402.
