Loteamento constitui modalidade de parcelamento de solo urbano, ou seja, é a divisão de uma grande área em lotes menores com intenção de edificar, mas para lotear é necessária autorização do município e aprovação de projeto.
Dessa forma, entende-se por loteamento irregular aquele que não possui projeto aprovado pela municipalidade, ou quando é executado em discrepância do projeto aprovado, nesse último caso, de forma geral, é possível solicitar a regularização do empreendimento, cumprindo adequações.
Assim, quando o parcelamento na forma da lei é desatendido pelo loteador, poderá ele regularizar o loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença.
De qualquer forma, deve o empreendedor buscar a regularização do loteamento realizado em inobservância às exigências da Lei 6.766/79, de forma a realizar a evitar responsabilização na esfera administrativa, cível ou criminal.
De acordo com o art. 30, VIII, da Constituição Federal, compete aos Municípios “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.
A Lei do Parcelamento do Solo Urbano dispõe, a respeito das obrigações dos municípios, o que segue:
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.
§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.
§ 5º A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3o e 4o desta Lei, ressalvado o disposto no § 1º desse último.
A ressalva do § 5º do art. 40 da Lei 6.766/99 possibilitou a regularização de loteamento pelo Município sem atenção aos parâmetros urbanísticos para a zona, originariamente estabelecidos.
Há que se distinguir as exigências para a implantação de loteamento das exigências para sua regularização. Na implantação de loteamento nada pode deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administração Pública ou o particular.
Já na regularização de loteamento já implantado, a lei municipal pode dispensar algumas exigências quando a regularização for feita pelo município.
A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado que já praticado pelo Poder Público, de modo que restou possível a regularização de loteamento sem atenção aos parâmetros urbanísticos para a zona.
Observe-se que o legislador, no caso de regularização de loteamento pelo município, podia determinar a observância dos padrões urbanísticos e de ocupação do solo, mas não o fez.
Se assim foi, há de se entender que não desejou de outro modo mercê de o interesse público restar satisfeito com uma regularização mais simples.
O Município tem o poder-dever de agir para que o loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento específico para a sua constituição.
Assim, consoante normas constitucionais e legais pertinentes, o Município deve realizar a regularização de loteamento.
Isso porque, existe o poder-dever do Município de regularizar loteamentos clandestinos ou irregulares restrito às obras essenciais a serem implantadas em conformidade com a legislação urbanística local.
