Anulação de auto de infração por construção de loteamento irregular

A anulação de auto de infração por loteamento irregular é a defesa que ataca a validade da autuação, e não o valor da multa, e se apresenta no prazo de 20 dias contados da ciência do auto, pelo art. 113 do Decreto 6.514/2008. O que anula a autuação não é o artigo errado: é o vício cuja correção obrigaria o órgão a modificar o fato descrito nela.

O auto que chega ao loteador costuma ser ambiental, fundado no art. 66 do Decreto 6.514/2008, com multa de R$ 500,00 a R$ 10.000.000,00 e embargo lavrado no mesmo ato.

Quando a Prefeitura autua pelo mesmo parcelamento, passam a existir 2 autos sobre o mesmo fato, e o art. 17 da Lei Complementar 140/2011 define qual deles prevalece.

Quem procura anular auto de infração por loteamento irregular quase sempre chega com os 20 dias correndo, com os lotes já vendidos e com a obra paralisada.

No Farenzena Tonon Advogados, a defesa começa pela confrontação entre o fato descrito no auto e o que a matrícula, o projeto e as imagens mostram que foi parcelado.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• A ordem em que o seu prazo fecha cada porta
• Quem lavrou o seu auto decide se ele prevalece sobre o outro
• Erro de enquadramento não anula o seu auto
• As 5 teses que o escritório procura no seu auto
• A prescrição de 5 anos não é a sua melhor tese
• Requerer a Reurb não suspende o seu auto de infração
• O que o escritório pede antes de escrever a defesa
• Situações de loteamento autuado em que o escritório atua
• Quem assina a defesa e responde pela escolha da tese
• Quando anular o auto não é o seu caminho
• O que o escritório não faz neste serviço
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

• “Recebi o auto e ele aponta um artigo que não tem nada a ver com o meu caso.” O artigo trocado, por si, não invalida a autuação, porque a autoridade pode retificá-lo. Veja quando o erro de enquadramento chega a anular o auto de infração.
• “O IBAMA me autuou, mas a licença do meu loteamento era do Estado.” Prevalece o auto do órgão que detém a atribuição de licenciar a atividade. Foi o caso da autuação do IBAMA em atividade licenciada pelo Estado.
• “Vendi os lotes há mais de 5 anos e só agora fui autuado.” A conta de 5 anos tem exceção quando o mesmo fato também é crime. Ver como corre a prescrição da ação penal no parcelamento do solo.
• “A área já estava loteada quando eu comprei, e o auto veio no meu nome.” A ocupação anterior e consolidada muda o que você precisa provar. Foi o que decidiu o auto de infração anulado por área urbana consolidada.
• “O auto manda demolir o que já está construído e vendido.” A demolição é medida administrativa do art. 101 do Decreto 6.514/2008, e a regularização em curso pesa contra ela, como em demolição de loteamento afastada pela regularização.
• “Perdi o prazo e descobri depois que o auto tinha vício.” Vício insanável ainda pode ser arguido no recurso e na via judicial. Confira como corre o prazo de defesa do auto de infração ambiental.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que aconteceu com o seu parcelamento e a equipe informa se o auto comporta defesa e quantos dias restam do prazo.

Anulação de auto de infração por loteamento irregular: a ordem em que o seu prazo fecha cada porta

A data em que você teve ciência do auto, e não a data em que o loteamento foi aberto, é o que define quais portas ainda estão abertas.

1. Ciência da autuação. Do dia em que você foi intimado, pessoalmente, por carta com aviso de recebimento ou por edital, correm os seus 20 dias de defesa, pelo art. 113 do Decreto 6.514/2008.
2. Dia 20. Vencido o prazo sem defesa, você perde a oportunidade de produzir prova sobre o fato descrito, e o processo é julgado com a versão do agente autuante.
3. Decisão de primeira instância. Julgada a sua defesa, abrem-se 20 dias de recurso pelo art. 127 do mesmo decreto, e a autoridade recorrida tem 5 dias para reconsiderar antes de encaminhá-lo.
4. Processo paralisado. Se o seu processo ficar mais de 3 anos pendente de julgamento ou despacho, incide a prescrição intercorrente do art. 1º, §1º, da Lei 9.873/1999, e você pode requerer o arquivamento.
5. Decisão final. Mantida a multa, o valor é constituído como crédito não tributário, e a sua discussão migra da nulidade do auto para a nulidade do título.
6. Execução fiscal. Citado na execução, você já não devolve o debate à autoridade: a nulidade do auto passa a depender de ação anulatória própria.

O desconto de 30% do parágrafo único do art. 113 vale para o pagamento à vista, e aceitá-lo encerra a sua discussão sobre a validade da autuação.

A primeira conta que o escritório faz, antes de qualquer peça, é essa: quantos dias restam, e qual porta a data da sua ciência ainda deixa aberta.

Quem lavrou o seu auto decide se ele prevalece sobre o outro

Autuação lavrada por órgão que não licencia o seu loteamento cede à do órgão que licencia, e é por aí que a defesa começa a ser montada.

Quem lavrou o seu auto	O que esse órgão licencia ou aprova no seu loteamento	O que a autuação dele alcança	O que a sua defesa confere primeiro
Órgão municipal de meio ambiente	A licença ambiental do loteamento, quando o impacto é de âmbito local, pela tipologia fixada pelo conselho estadual (art. 9º, XIV, “a”, da LC 140/2011)	Multa do art. 66 do Decreto 6.514/2008, embargo e demolição, pelo art. 101	Se o seu caso está mesmo na tipologia local; fora dela, o município não detinha a atribuição
Órgão ambiental estadual	A licença residual, nas atividades que a tipologia não entregou ao município (art. 8º, XIV, da LC 140/2011)	As mesmas sanções, mais a anuência prévia do art. 13 da Lei 6.766/1979 quando ela for exigível	Se a tipologia estadual já havia municipalizado o seu loteamento
IBAMA	A licença federal, nas hipóteses do art. 7º, XIV, da LC 140/2011	Multa federal, que o pagamento efetivo de multa estadual ou municipal pelo mesmo fato substitui, pelo art. 12 do Decreto 6.514/2008	Se existe outro auto pelo mesmo fato, e se você já pagou a multa do outro ente
Prefeitura, pela via urbanística	A aprovação do projeto de loteamento, pelo art. 12 da Lei 6.766/1979, e a caducidade dela fora do cronograma	Sanções da lei municipal e do código de posturas, e não as do Decreto 6.514/2008	Se a autuação urbanística foi lançada com a multa ambiental do art. 66

O art. 17 da LC 140/2011 entrega o auto de infração ao órgão que licencia a atividade, e isso faz da definição da autoridade licenciadora também a definição de quem podia autuar você.

Pelo §3º do mesmo artigo, a fiscalização comum entre os entes continua de pé, mas o conflito tem solução: prevalece o auto lavrado pelo órgão que detém a atribuição de licenciamento, conforme o texto da Lei Complementar 140/2011.

Dois autos pelo mesmo parcelamento não se somam. Um prevalece e o outro perde objeto, e saber qual é cada um muda o alvo da peça que você vai protocolar.

Pelo art. 12 do Decreto 6.514/2008, só o pagamento efetivo da multa estadual ou municipal substitui a penalidade federal pelo mesmo fato, e termo de compromisso não produz esse efeito.

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Erro de enquadramento não anula o seu auto; erro que muda o fato descrito, sim

O artigo trocado no seu auto é vício sanável, e a autoridade julgadora pode retificá-lo por decisão fundamentada, sem anular nada.

É o que diz o art. 100, §3º, do Decreto 6.514/2008: o erro no enquadramento legal da infração não implica vício insanável, podendo ser alterado pela autoridade julgadora.

A consequência prática contraria a maior parte do material disponível sobre o tema. Apontar só o artigo errado convida a autoridade a corrigir o auto e julgar a sua defesa improcedente.

O que anula é o vício insanável, e o §1º do mesmo artigo o define de modo objetivo: aquele em que a correção da autuação implica modificação do fato descrito no auto de infração.

No loteamento, essa fronteira é mais fácil de cruzar que em outras infrações, porque o fato descrito traz área, número de lotes, data de abertura das vias e identificação do responsável.

Se o seu auto afirma 12 hectares parcelados e o levantamento com a matrícula mostra 4, corrigir o número muda o fato, e não a etiqueta legal que foi posta nele.

Pelo art. 97 do decreto, o auto exige a identificação do autuado, a descrição clara e objetiva da infração e a indicação dos dispositivos infringidos, sem emendas ou rasuras que comprometam a validade.

Descrição genérica é o defeito mais comum nos autos de loteamento. “Parcelamento irregular do solo em área de preservação” não diz o que foi feito, onde, quando e por quem.

A convalidação do vício sanável está no art. 99, feita de ofício por despacho saneador justificado, e o parágrafo que reabria prazo de defesa nessa hipótese foi revogado em 2023.

Por isso a sua defesa precisa pedir mais do que a nulidade: tem de demonstrar que a correção necessária não cabe em despacho saneador, porque alcança o próprio fato.

Anulado o auto, o §2º autoriza a lavratura de outro, se a conduta lesiva estiver caracterizada e a prescrição não tiver corrido. A nulidade é vitória, e não é anistia.

As 5 teses que o escritório procura no seu auto antes de redigir a defesa

A leitura do seu auto passa por 5 verificações, e cada uma delas pode levar à nulidade por motivo diferente, com prova diferente.

• Autoridade sem atribuição de licenciamento. Se quem autuou você não é o órgão que licencia o seu loteamento, o auto cede ao do órgão competente, pelo art. 17, §3º, da LC 140/2011.
• Descrição que não corresponde ao parcelamento. Área, número de lotes e datas que não conferem com a matrícula e com o projeto tornam a correção impossível sem modificar o fato, pelo art. 100, §1º.
• Agente autuante sem designação. O art. 70, §1º, da Lei 9.605/1998 reserva a lavratura aos servidores dos órgãos do Sisnama designados para a fiscalização, e essa designação se exige nos autos.
• Dupla autuação pelo mesmo fato. O art. 72, §1º, da Lei 9.605/1998 autoriza cumular sanções de infrações distintas, e não o mesmo fato repartido entre 2 órgãos.
• Prescrição intercorrente. Processo seu parado por mais de 3 anos pendente de julgamento ou despacho atrai o art. 1º, §1º, da Lei 9.873/1999, e o arquivamento pode ser requerido por você.

Nenhuma dessas 5 teses depende de perícia nova. Todas saem do confronto entre o auto, a matrícula, o projeto protocolado e os documentos do próprio processo administrativo.

A ordem de apresentação não é indiferente: a tese de competência, quando existe, entrega o resultado mais amplo, porque alcança o ato e não apenas o valor cobrado de você.

A prescrição de 5 anos não é a sua melhor tese, e o motivo está no art. 50 da Lei 6.766/1979

No loteamento sem autorização, o prazo da ação punitiva contra você deixa de ser o de 5 anos e passa a ser aquele que a lei penal fixa.

O art. 1º da Lei 9.873/1999 fixa 5 anos para a Administração apurar a infração, contados da prática do ato ou, na infração permanente ou continuada, do dia em que ela cessou.

No §2º desse artigo está o dispositivo que o material disponível na internet não menciona: quando o fato também constitui crime, a prescrição rege-se pelo prazo previsto na lei penal.

Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento para fins urbanos sem autorização do órgão público competente é crime do art. 50, I, da Lei 6.766/1979, com reclusão de 1 a 4 anos e multa.

Com máxima de 4 anos, o prazo prescricional penal é de 8 anos pelo art. 109, IV, do Código Penal, e passa a ser esse o prazo que mede a sua autuação administrativa.

Na figura qualificada do parágrafo único do art. 50, que alcança a venda, a promessa de venda e a reserva de lote em parcelamento não registrado, a máxima sobe a 5 anos.

O resultado desfaz a conta que o cliente traz de casa: 6 anos entre a abertura das vias e a autuação não extinguem nada, se o mesmo fato é o crime do art. 50.

Soma-se o art. 37 da Lei 6.766/1979, que veda vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, e que costuma puxar a autuação para a figura qualificada.

A prescrição não sai da sua defesa por causa disso, mas troca de alvo: a tese que sobrevive é a intercorrente de 3 anos, que corre dentro do processo e não depende do prazo penal.

Arguir prescrição de 5 anos em auto de loteamento, sem enfrentar o §2º, entrega à autoridade uma resposta de 3 linhas capaz de encerrar a defesa inteira.

Requerer a Reurb não suspende o seu auto de infração

Requerer a regularização fundiária não suspende, não anula e não perdoa a autuação que já foi lavrada contra você, e o engano é frequente.

O art. 14, III, da Lei 13.465/2017 põe o loteador e o incorporador entre os legitimados a requerer a Reurb, e é comum ler nisso uma anistia que o texto não dá.

Já o §3º fecha a porta: o requerimento não exime o requerente das responsabilidades administrativa, civil ou criminal pela implantação do núcleo urbano informal.

A regularização pesa onde deve pesar, que é na dosimetria da multa e na medida de demolição, e não na validade do auto que chegou às suas mãos.

Pelo art. 12 dessa lei, a aprovação municipal da Reurb corresponde também à aprovação ambiental quando o município tem órgão ambiental capacitado, o que encerra a irregularidade para o futuro.

Encerrar a irregularidade para o futuro e anular o auto do passado são pedidos distintos, feitos em procedimentos distintos, e confundir os dois custa os seus 20 dias.

O que o escritório pede antes de escrever a defesa

A defesa se escreve a partir de 6 documentos, e o primeiro deles é o seu auto acompanhado da prova da data em que você foi intimado.

• O auto de infração completo, com o relatório de fiscalização e a comprovação da intimação, porque é a data da ciência que define os seus 20 dias.
• A matrícula atualizada do imóvel e o histórico de desdobros, para confrontar a área descrita no auto com a área que existe no registro.
• O projeto protocolado na Prefeitura e a decisão sobre ele, inclusive o indeferimento, porque a aprovação do art. 12 da Lei 6.766/1979 é municipal.
• As licenças e os protocolos ambientais, mesmo incompletos, que indicam qual órgão tratou o seu loteamento como atividade sob a sua competência.
• Os contratos e recibos de venda, promessa ou reserva de lotes, que decidem se a figura em discussão é a do caput do art. 50 ou a qualificada.
• As imagens e os levantamentos de que você dispõe, com data, para situar no tempo a abertura das vias e o início da ocupação.

Documento faltando não impede a defesa de ser protocolada no prazo. Impede a escolha da melhor tese, e é por isso que a conferência vem antes da redação.

Situações de loteamento autuado em que o Farenzena Tonon Advogados atua

O escritório atua com o auto já lavrado, dentro dos 20 dias de defesa, e também depois deles, quando sobra vício insanável a arguir.

Em uma gleba de 18 hectares no oeste de Santa Catarina, o auto descreveu 40 lotes abertos, e o levantamento com a matrícula apontou 11 com via consolidada.

Já em Mato Grosso, um produtor desdobrou área rural entre herdeiros e recebeu autuação ambiental por parcelamento para fins urbanos, sem que houvesse conversão de uso aprovada.

Outro caso recorrente aparece no litoral, onde a Prefeitura autua pela via urbanística e o órgão estadual lavra auto ambiental pelo mesmo parcelamento, nas mesmas semanas.

Em Goiás, uma incorporadora foi autuada 7 anos depois da abertura das vias, e a conta de prescrição que trouxe de casa não considerava o art. 50 da Lei 6.766/1979.

Há ainda o adquirente que compra lote já aberto e recebe o auto no próprio nome, por constar como proprietário na matrícula no dia em que a fiscalização passou.

Quem assina a defesa e responde pela escolha da tese

A conferência entre o fato descrito no auto e o que foi efetivamente parcelado é feita por Cláudio Farenzena, OAB/SC 49.222 e OAB/MT 35.260/A, especialista em Direito Ambiental e em anulação de auto de infração por loteamento irregular.

Arguir competência, descrição do fato ou prescrição intercorrente é escolha dele, registrada na própria peça, com a prova documental que ampara cada uma delas.

Quando anular o auto não é o seu caminho, e qual serviço resolve

Em 4 situações a nulidade da autuação não é o pedido que resolve o que você tem em mãos, e insistir nela consome o seu prazo sem retorno.

• O auto é válido e o seu problema é o valor. A discussão passa a ser de dosimetria, e o caminho é a redução de multa ambiental por loteamento ilegal.
• O que paralisa a sua obra é o termo de embargo, e não a multa. O levantamento se pede em requerimento próprio, no desembargo de loteamento parcelado irregularmente.
• O seu loteamento tem como ser aprovado e registrado. O objetivo deixa de ser a nulidade e passa a ser a regularização de loteamento ilegal ou irregular.
• Já existe denúncia criminal pelo art. 50 da Lei 6.766/1979. A frente muda de órgão e de rito, e o serviço é a defesa em ação criminal de parcelamento ilegal do solo.

O que o escritório não faz neste serviço

O escritório não promete anulação. Lido o seu auto, a resposta diz se existe vício e qual é ele, e essa resposta pode muito bem ser negativa.

Defesa que nega o parcelamento quando as imagens e a matrícula o demonstram não se escreve aqui: negar o que está provado compromete o restante da peça.

Projeto de engenharia, levantamento topográfico e estudo ambiental do loteamento ficam com profissionais habilitados, e não entram no escopo deste serviço.

Pedido de regularização não entra na defesa como se fosse tese de nulidade, pelo motivo já exposto: o art. 14, §3º, da Lei 13.465/2017.

Vencidos o prazo de defesa e o de recurso, sem vício insanável a arguir na via judicial, o escritório diz isso em vez de protocolar peça sem chance.

Perguntas frequentes

O que pode anular um auto de infração ambiental?

Anula o auto o vício insanável, definido pelo art. 100, §1º, do Decreto 6.514/2008 como aquele em que a correção da autuação implica modificação do fato descrito. No seu caso de loteamento, as hipóteses mais frequentes são a autuação por órgão que não licencia a atividade, nos termos do art. 17, §3º, da LC 140/2011, a descrição que não corresponde à área, ao número de lotes ou à data que a matrícula e o projeto revelam, e a lavratura por agente não designado para a fiscalização, pelo art. 70, §1º, da Lei 9.605/1998. O erro apenas no artigo citado não anula: o §3º do art. 100 permite que a autoridade o retifique.

Qual é a multa para quem realizar loteamento irregular?

A autuação ambiental pelo loteamento implantado sem licença costuma vir pelo art. 66 do Decreto 6.514/2008, cuja multa vai de R$ 500,00 a R$ 10.000.000,00. A faixa é ampla de propósito, e o valor que você recebeu depende do enquadramento, da área atingida e das agravantes que o agente lançou no auto. Pelo parágrafo único desse artigo, a mesma multa alcança quem constrói ou faz funcionar obra sujeita a licenciamento em unidade de conservação, em zona de amortecimento ou em área de proteção de mananciais sem anuência do órgão gestor, e quem deixa de atender a condicionante da licença obtida.

Qual é o prazo para apresentar a defesa de um auto de infração?

O seu prazo é de 20 dias, contados da data da ciência da autuação, pelo art. 113 do Decreto 6.514/2008. A ciência se dá pela intimação pessoal, por carta com aviso de recebimento ou por edital, e é a data dessa intimação, não a data em que o fato ocorreu, que inicia a contagem. Da decisão que julgar a defesa cabe recurso em 20 dias, pelo art. 127, e a autoridade recorrida tem 5 dias para reconsiderar antes de encaminhá-lo. O parágrafo único do art. 113 prevê desconto de 30% para o pagamento à vista, e optar por ele encerra a discussão sobre a validade do auto.

O loteamento irregular é considerado crime?

É. O art. 50 da Lei 6.766/1979 define como crime contra a Administração Pública dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, em desacordo com a lei, ou sem observar as determinações do ato administrativo de licença. A pena é de reclusão de 1 a 4 anos e multa. O parágrafo único qualifica o crime quando há venda, promessa de venda ou reserva de lote em parcelamento não registrado, elevando a pena máxima a 5 anos. Essa natureza criminal também afeta o prazo de prescrição da sua autuação administrativa.

O parcelamento irregular do solo rural é crime?

O crime do art. 50 da Lei 6.766/1979 exige que o loteamento ou o desmembramento seja para fins urbanos, de modo que o simples fracionamento de imóvel rural que permaneça rural não se enquadra nele. A questão prática é outra: muitos parcelamentos apresentados como rurais são, de fato, urbanos, porque abrem vias, vendem lotes para moradia e não têm conversão de uso aprovada. Nessa hipótese o tipo incide. Mesmo quando a conduta não é crime, a autuação ambiental pelo art. 66 do Decreto 6.514/2008 continua possível, se houve obra sujeita a licenciamento executada sem licença.

Como provar que a multa é indevida?

A prova se faz com os documentos que confrontam o fato descrito no auto, e não com alegação genérica. Na prática, são a matrícula atualizada com o histórico de desdobros, o projeto protocolado na Prefeitura e a decisão sobre ele, as licenças e os protocolos ambientais que mostram qual órgão tratou o seu loteamento como atividade de sua competência, os contratos de venda ou reserva de lotes e as imagens datadas da área. É esse confronto que demonstra se a correção necessária modifica o fato descrito, que é o critério do art. 100, §1º, do Decreto 6.514/2008 para o vício insanável.

O que o art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece?

O art. 37 da Lei 6.766/1979 tem uma frase só: é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. O alcance para você é duplo. No plano administrativo, a venda antes do registro reforça a descrição do fato no auto de infração e dificulta a tese de que a obra estava apenas em estudo. No plano penal, é justamente a venda, a promessa de venda ou a reserva de lote em parcelamento não registrado que qualifica o crime do art. 50, elevando a pena máxima de 4 para 5 anos e alongando o prazo de prescrição.

Defender um auto de infração por loteamento irregular exige leitura técnica do que foi descrito nele

Defender uma autuação por loteamento irregular exige conhecimento técnico e experiência prática, porque a mesma área pode gerar auto ambiental, auto urbanístico e denúncia criminal.

O Farenzena Tonon Advogados é especializado em Direito Ambiental e Agronegócio e sabe onde estão os fundamentos de nulidade em cada tipo de autuação de parcelamento do solo.

Fale com a equipe, envie o auto e o que você tiver da matrícula e do projeto, e a leitura dirá se existe vício e qual tese o seu caso comporta.

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