Se você tem um terreno em Itapirubá ou conhece alguém nessa situação que pretende construir ou reforma, precisa ler isso, porque a prefeitura de Imbituba/SC está negando alvarás de construção de forma ilegal, e isso pode ser revertido na justiça, como vamos explicar a seguir.
Um proprietário de terreno em Itapirubá, bairro de Imbituba/SC, comprou o lote, contratou engenheiro, registrou a ART no CREA e protocolou o pedido de alvará de construção na prefeitura.
Mas a Prefeitura não concedeu o alvará para construir e encerrou o processo sem analisar o requerimento de construção, impedindo o dono do terreno de construir em Itapirubá.
Por isso, o dono do terreno procurou o escritório de advocacia Farenzena Tonon Advogados, especializado em direito ambiental, e ingressou com uma ação judicial para conseguir a análise e o alvará.
Após o ajuizamento da ação pelo Dr. Nelson Tonon Neto, advogado e sócio do escritório de advocacia responsável pelo caso, o juiz analisou a ação e deferiu a liminar em menos de 48 horas.
A liminar determina que o Município de Imbituba/SC, no prazo de 30 (trinta) dias, profira nova decisão administrativa acerca do requerimento de licença de construção e emita uma nova decisão.
O que aconteceu em Itapirubá
Desde novembro de 2025, a Prefeitura de Imbituba passou a indeferir automaticamente todo pedido de alvará de construção no bairro.
Não importa o tamanho do terreno. Não importa o projeto. Não importa a documentação. A resposta é uma só: sem viabilidade ambiental.
O motivo apresentado pelo Município: a Nota Técnica SEMA 001/2018, que antes embasava as análises na região, foi revogada em 18/11/2025.
Para substituí-la, a Secretaria de Meio Ambiente editou uma nova Nota Técnica (SMAAP 001/2025) e uma Portaria (PMI/SMAAP 07/2025), determinando que todos os pedidos protocolados a partir daquela data fossem indeferidos. Sem laudo. Sem vistoria. Sem análise do lote. Sem um único artigo de lei citado.
O caso homem que fez tudo certo e levou um ‘não’ sem explicação
O autor da ação mencionada no início é um proprietário de um terreno de 300 m² no bairro Itapirubá.
Um lote plano, sem construção, sem qualquer limitação registrada na própria ficha cadastral do Município. Um terreno sobre o qual, todo ano, ele paga IPTU. Normalmente. Na alíquota normal de propriedade urbana.
Em janeiro de 2026, o proprietário desse terreno protocolou o requerimento de Aprovação de Projeto Unifamiliar buscando um alvará de construção.
Apresentou tudo: projeto arquitetônico, ART registrada no CREA-SC, matrícula atualizada. O processo foi recebido pela Secretaria de Meio Ambiente. O prazo para análise era de 15 dias, conforme decreto municipal. Não foi cumprido.
Em 09/03/2026, quase dois meses depois, bem além do prazo legal, veio a resposta. A SMAAP declarou inexistência de viabilidade ambiental.
O processo foi encerrado. O comprovante de encerramento diz, literalmente, que não houve análise técnica e orienta o requerente a solicitar devolução da taxa paga.
O fundamento? O imóvel estaria inserido em área com regime jurídico de Área de Preservação Permanente (APP). Nenhum dispositivo do Código Florestal foi citado.
Nenhuma tipologia de APP foi indicada. Nenhuma delimitação foi apresentada. Nenhuma vistoria foi feita. A funda-mentação inteira descansa sobre dois atos internos da própria Secretaria: a Nota Técnica e a Portaria.
Há ainda um detalhe que diz muito: o Boletim de Cadastro Imobiliário emitido pelo próprio Município em 15/12/2025, depois da revogação da Nota Técnica anterior, registra, no campo ‘Limitação’: ‘Não.’
O sistema cadastral do réu não reconhece qualquer restrição sobre o lote. Mas o alvará foi negado assim mesmo.
Decisão judicial foi favorável ao proprietário do terreno
O escritório Farenzena Tonon Advogados Associados ingressou com ação condenatória em face do Município de Imbituba.
O pedido não foi que o juiz concedesse o alvará, isso é mérito administrativo e não cabe ao Judiciário substituir a Administração.
O pedido foi que o Município fosse obrigado a analisar o requerimento fundamentado em lei. Não em portaria. Não em nota técnica interna. Em lei, como a Constituição da República manda.
Os argumentos centrais foram três:
- Motivação ilegal: o art. 50, inciso I, da Lei nº 9.784/1999 exige que atos administrativos que neguem direitos sejam motivados com indicação dos fatos e fundamentos jurídicos. A nega-tiva não cita um único artigo do Código Florestal.
- Portaria não é lei: o art. 5º, II, da Constituição Federal é claro: ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. A restrição ao direito de propriedade por APP é matéria de reserva legal absoluta.
- Contradição interna do próprio Município: cobra IPTU como propriedade urbana normal e, ao mesmo tempo, nega o alvará alegando APP — sem sequer apontar qual APP seria essa.
A liminar deferida
A Juíza de Direito da Comarca de Araranguá deferiu a tutela de urgência. Ou seja, a juíza deu razão ao proprietário e determinou que o Município, em 30 dias, emita nova decisão administrativa sobre o processo 934/2026.
Essa nova decisão precisa ser fundamentada em lei formal e indicar expressamente:
- qual dispositivo legal incide sobre o imóvel (matrícula nº 14.686);
- a tipologia de APP (margem de curso d’água? restinga? outra hipótese do art. 4º do Código Florestal?);
- a extensão e a delimitação concreta em relação ao lote.
O fundamento da decisão judicial é que a Nota Técnica SMAAP 001/2025 aponta, de forma genérica, legislação aplicável, mas não há esclarecimento específico sobre a abrangência territorial da suposta APP, tampouco a indicação precisa de qual hipótese do art. 4º do Código Florestal estaria sendo invocada.
A Portaria, por sua vez, limita-se a criar distinções procedimentais sem justificar, no caso concreto, o enquadramento como APP.
A juíza também destacou que a expedição de licença de construção é ato administrativo vinculado, decorrente do direito de propriedade.
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Ou seja: atendidos os requisitos legais, a Administração não tem liberdade de negar e, quando nega, precisa dizer com clareza por quê.
O quem tem terreno em Itapirubá, como fica?
A decisão conseguida pelo proprietário do terreno acima mencionado que ingressou com a ação, também pode ser conseguida para todos os proprietários da região que tiveram pedidos negados com base na Nota Técnica SMAAP 001/2025 e na Portaria 07/2025.
No entanto, cada proprietário de terreno que deseja construir no Município de Imbituba/SC deve ingressar com uma ação judicial, porque o município está negando e continuará negando pedidos administrativos de concessão de alvará de construção com base na nota técnica e portaria.
Se você recebeu uma negativa de viabilidade ambiental sem indicação do dispositivo legal, sem delimitação da APP e sem vistoria individualizada do seu lote, procure um advogado especializado em direito ambiental.
A negativa pode ser ilegal e há entendimento judicial concreto apontando exatamente nesse sentido, como vimos nesta decisão obtida pelo Escritório Farenzena Tonon Advogados.
Se você tem um terreno em Itapirubá ou em qualquer outra região de Imbituba/SC e recebeu uma negação de alvará baseada em APP sem laudo individualizado, entre em contato conosco pelo WhatsApp (48) 99162-0073.
Por que a prefeitura pode negar o alvará alegando APP?
Pode, desde que diga qual lei incide sobre aquele lote, qual tipo de área de preservação permanente existe ali e até onde ela vai. Sem esses três elementos, a negativa é ato administrativo sem motivação e não se sustenta no licenciamento ambiental.
A área de preservação permanente, aquelas faixas obrigatórias de mata perto de rios, nascentes, restingas e topos de morro, está descrita no art. 4º da Lei 12.651/12, o Código Florestal. Cada hipótese tem metragem e critério próprios, e nenhuma delas se presume por bairro inteiro.
O art. 50, inciso I, da Lei 9.784/99 exige que todo ato que negue direito venha acompanhado dos fatos e dos fundamentos jurídicos. A prefeitura precisa apontar o dispositivo, não apenas mencionar que existe legislação ambiental aplicável à região.
E há um limite anterior a tudo isso. Portaria e nota técnica organizam o trabalho interno da secretaria, não criam restrição ao direito de propriedade. Quando um ato interno passa a determinar o indeferimento automático de todos os pedidos de uma região, ele extrapola aquilo que pode regular e invade matéria que só a lei alcança.
Foi exatamente esse desenho que o Judiciário enxergou no caso acima. A negativa não descreveu a APP, não delimitou nada e não vistoriou o terreno. Restou uma negativa genérica, que é o vício mais comum no licenciamento ambiental municipal.
O que dá para alegar contra a negativa de alvará
A primeira alegação é a falta de motivação. O advogado especializado em direito ambiental compara o que a lei exige com o que o processo administrativo efetivamente trouxe, e a distância entre as duas coisas costuma ser o bastante para derrubar a decisão.
A segunda é a hierarquia das normas. Restrição de uso do solo por APP é matéria de reserva legal absoluta, e o art. 5º, II, da Constituição fecha a porta para obrigação criada por portaria. O mesmo raciocínio aparece quando o IBAMA ou o órgão estadual autua sem indicar a norma violada, como em auto de infração anulado por descrição genérica da conduta.
A terceira é a contradição interna do próprio município. Cobrar IPTU urbano em alíquota cheia, registrar no cadastro imobiliário que o lote não tem limitação e depois negar o alvará por APP são posturas que não convivem no mesmo processo.
A quarta é o descumprimento do prazo de análise fixado em decreto municipal. Prazo vencido sem resposta fundamentada reforça a omissão e ajuda a sustentar o pedido de urgência.
E não para por aí. A jurisprudência tem repetido que ausência de motivação derruba o ato mesmo quando o órgão tinha competência para praticá-lo, raciocínio que aparece em decisão que suspendeu multa ambiental por falta de motivação.
O que você deve fazer se teve o alvará negado
O primeiro passo é guardar o processo administrativo inteiro: protocolo, projeto, ART, matrícula, boletim de cadastro imobiliário e o comprovante de encerramento. É esse conjunto que demonstra que o pedido estava completo.
Depois, leia a negativa procurando uma coisa só: o artigo de lei. Se não houver nenhum, você já tem o vício principal identificado.
O terceiro passo é verificar a situação real do terreno. Existe curso d’água, restinga, mangue ou encosta no lote? Se não existe, o laudo de um profissional habilitado transforma essa ausência em prova.
O quarto passo é procurar um advogado especializado em direito ambiental antes de reprotocolar o pedido. Reprotocolar sem mudar nada costuma gerar a mesma negativa, com o mesmo texto, e só consome mais tempo de obra parada.
A tabela abaixo resume o que a negativa precisa conter e o que aconteceu no caso relatado.
| Exigência legal | O que apareceu na negativa |
|---|---|
| Artigo de lei que fundamenta a restrição | Nenhum dispositivo do Código Florestal citado |
| Tipologia da APP (art. 4º) | Não indicada |
| Delimitação da área sobre o lote | Não apresentada |
| Vistoria individualizada | Não realizada |
| Prazo de análise do decreto municipal | Descumprido |
Cada linha vazia dessa tabela é uma alegação disponível na ação judicial. Juntas, elas explicam por que o pedido de urgência foi acolhido em menos de 48 horas.
Perguntas frequentes sobre alvará negado por APP
O Judiciário pode mandar a prefeitura conceder o alvará?
Em regra, não. A análise técnica do projeto é competência da Administração, e o juiz não substitui o administrador nessa avaliação. O que o Judiciário pode fazer, e faz com frequência, é determinar que a prefeitura decida de novo, dentro de prazo certo e com fundamentação em lei formal. Na prática isso resolve o problema do proprietário, porque a segunda decisão precisa indicar dispositivo, tipologia e delimitação. Quando esses elementos não existem sobre o lote, a negativa deixa de ter como se sustentar.
Nota técnica e portaria municipal valem alguma coisa?
Valem para organizar o procedimento interno da secretaria: definir formulários, fluxos, ordem de análise e critérios de triagem. O que elas não podem é criar restrição nova ao direito de construir, porque isso depende de lei. Quando a portaria determina o indeferimento automático de todos os pedidos de uma região, ela deixa de regular procedimento e passa a legislar. É nesse ponto que o ato interno perde validade, e é nesse ponto que a defesa técnica concentra o ataque.
Quanto tempo demora para conseguir a liminar?
Não há prazo fixo, porque depende do juízo e da clareza da prova documental. No caso relatado, a decisão saiu em menos de 48 horas, e isso aconteceu porque a petição já chegou com o processo administrativo completo, o cadastro imobiliário sem limitação e a negativa sem artigo de lei. Quanto mais o pedido depender de perícia ou de documento que ainda será obtido, mais o exame da urgência tende a demorar. Organizar a prova antes de ajuizar encurta o caminho.
Preciso ajuizar ação individual ou a decisão vale para todos?
A decisão foi proferida em ação individual e produz efeito entre as partes daquele processo. Vizinhos com o mesmo problema não são alcançados automaticamente por ela. O que a decisão oferece é precedente: a mesma tese, a mesma documentação e o mesmo raciocínio podem ser levados a outro processo com boa chance de acolhimento. Cada proprietário precisa da sua própria ação, com a sua matrícula e o seu processo administrativo.
E se o terreno realmente estiver em área de preservação permanente?
Aí a discussão muda de lugar, mas não acaba. Mesmo em APP existem hipóteses legais de intervenção, e o Código Florestal traz regras próprias para área urbana consolidada. O que a lei não admite é a restrição afirmada no vazio, sem apontar a hipótese e sem mostrar a delimitação sobre o lote. Um advogado especializado em direito ambiental avalia primeiro se a APP existe de fato e depois se o projeto se encaixa em alguma dessas hipóteses.
Vale a pena reprotocolar o pedido antes de ir à Justiça?
Reprotocolar o mesmo projeto, com a mesma documentação, diante do mesmo ato interno que determina o indeferimento, tende a produzir a mesma resposta. O caminho útil é diferente: requerer por escrito que a secretaria indique o dispositivo legal e a delimitação da suposta APP. Se a resposta vier genérica de novo, você terá reforçado a prova da omissão. Esse requerimento costuma ser preparado junto com a estratégia judicial, não antes dela.
Como agir agora
Obra parada custa caro, e cada mês de espera some com cronograma, financiamento e contrato de empreitada. Antes de aceitar a negativa de viabilidade ambiental como palavra final, vale procurar orientação jurídica. Em casos como esse, a defesa especializada pode mudar o resultado, e a análise do processo administrativo é o que revela se a negativa de alvará tem vício que permita a reversão.
