São comuns os casos de pessoas físicas e jurídicas que adquirem ou já possuem uma área rural ou urbana, e decidem realizar um loteamento, porém, sem conhecer as regras e a burocracia, acabam parcelando o solo de forma irregular ou ilegal, sem o devido licenciamento, o que dá ensejo a embargos da área, além da aplicação de multas ambientais na esfera administrativa; ações civis públicas de reparação do dano cumuladas com obrigação de indenizar; e, ações penais pelo crime de parcelamento ilegal do solo.
E os Advogados do Escritório Farenzena & Franco Advocacia estão preparados para lhe prestar toda a assessoria necessária desde a prévia intenção de implementar o loteamento, até a eventual fase de fiscalização e imposição de penalidades, que além de realizar a defesa completa em todas as fases necessárias (administrativa, cível e penal), também buscam alternativas de regularização do parcelamento irregular do solo, bem como, seu desembargo.
O embargo de obra ou atividade relativa a implantação do loteamento irregular ou ilegal, restringe-se aos locais onde efetivamente caracterizou-se a infração ambiental, não alcançando as demais atividades realizadas em áreas não embargadas da propriedade ou posse ou não correlacionadas com a infração.
Esse embargo do loteamento irregular ou ilegal tem por objetivo impedir a continuidade do dano ambiental, propiciar a regeneração do meio ambiente e dar viabilidade à recuperação da área degradada, devendo restringir-se exclusivamente ao local onde verificou-se a prática do ilícito.
Importante registrar, que o descumprimento ou violação do embargo imposto sobre o loteamento irregular ou ilegal, além de gerar um ilícito criminal que será comunicado pela autoridade de fiscalização ao Ministério Público para adoção das medidas cabíveis, também resulta na lavratura de um novo auto de infração que pode ter uma multa ambiental aplicada até o valor de R$ 1.000.000,00 nos termos do artigo 79 do Decreto 6.514/08:
Art. 79. Descumprir embargo de obra ou atividade e suas respectivas áreas:
Todavia, a cessação das penalidades de suspensão e embargo dependerá de decisão da autoridade ambiental após a apresentação, por parte do autuado, de documentação que regularize o loteamento.
O procedimento de aprovação de loteamento pode ser dividido em três fases. Na primeira fase, há solicitação prévia ao ente municipal, que, por sua vez, expedirá a certidão de viabilidade para a implementação do loteamento, contando com as diretrizes gerais a serem seguidas.
Na segunda fase, há apresentação do projeto de loteamento que, aprovado, dará ensejo à expedição do competente alvará para loteamento.
Na posse do referido documento, da autorização do órgão ambiental e prestada caução em favor do município, o empreendedor pode dar início às obras de infraestrutura.
Na terceira fase, são avaliadas as obras de infraestrutura realizadas, é expedido o decreto de aprovação, na posse do qual o interessado poderá efetivar o registro imobiliário do loteamento, no prazo de 180 dias, a contar da sua expedição.
Para implantar um loteamento, o processo pode ser demorado e burocrático, daí porque muitos loteamentos são iniciados sem a documentação correta ou do jeito correto, o que acaba por gerar muitos problemas aos loteadores.
A assessoria e consultoria dos nossos Advogados está preparada para todas as fases de licenciamento de loteamento, que incluem, resumidamente:
Licença Ambiental Prévia – LAP: possui prazo de validade estabelecido pelo cronograma de elaboração dos planos, programas e projetos relativos ao empreendimento ou atividade, não podendo ser superior a 5 anos, e é concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento ou atividade aprovando sua localização e concepção, atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos básicos e condicionantes a serem atendidos nas próximas fases de sua implementação.
Licença Ambiental de Instalação – LAI: tem prazo de validade estabelecido pelo cronograma de instalação do empreendimento ou atividade, não podendo ser superior a 6 anos, e autoriza a instalação do empreendimento ou atividade de acordo com as especificações constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental, e demais condicionantes, da qual constituem motivo determinante.
Licença Ambiental de Operação – LAO: o seu prazo de validade é de no mínimo de 4 e máximo de 10 anos, autorizando a operação da atividade ou empreendimento, após a verificação do efetivo cumprimento do que consta das licenças anteriores, com as medidas de controle ambiental e condicionantes determinados para a operação.
Vale lembrar, que muitos pedidos de licenciamento de loteador levam anos para tramitar no órgão ambiental, quando tal deveria cumprir um prazo razoável determinado na norma.
Nesse sentido, a Constituição Federal, em seu art. 5º, garante a todos, seja no âmbito judicial ou administrativo, a razoável duração do processo.
Além disso, estabelece a Lei 9.784/99, que regula os processos administrativos no âmbito da Administração Pública Federal, prazo para a decisão dos requerimentos veiculados pelos administrados.
Existem, outrossim, outras previsões no ordenamento com prazos para a administração adotar certas providências no âmbito das demandas previdenciárias.
É imperativo concluir-se que não pode a administração postergar, indefinidamente, a análise dos requerimentos administrativos de licenciamento de loteamento, sob pena de afronta ao princípio constitucional da eficiência a que estão submetidos todos os processos, tanto administrativos, quanto judiciais.
Seja numa situação que o loteador não possui licença para implantar o loteamento, e que portanto, torna-o ilegal ou irregular; seja nas hipóteses em que o loteador tentou obter o licenciamento e o processo ainda não foi concluído, tendo sido alvo de fiscalização, autuação e embargo, os Advogados do Farenzena & Franco Advocacia Ambiental estão preparados para lhe atender, independente da complexidade do processo.
