Loteamento constitui modalidade de parcelamento de solo urbano, conforme prevê a lei 6.766/1979:
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Loteamento é a divisão de uma grande área em lotes menores com intenção de edificar, assim como para edificar, para lotear é necessária autorização do município e aprovação de projeto.
O proprietário que pretenda o parcelamento do terreno tem o dever de submeter o pretendido loteamento à ciência da Administração Pública, atendendo as normas urbanísticas para sua constituição.
Contudo, o simples fato de lotear sem autorização ou em desacordo com o projeto aprovado é considerado infração ambiental sujeita a multa:
Art. 66. Construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar estabelecimentos, atividades, obras ou serviços utilizadores de recursos ambientais, considerados efetiva ou potencialmente poluidores, sem licença ou autorização dos órgãos ambientais competentes, em desacordo com a licença obtida ou contrariando as normas legais e regulamentos pertinentes:
Multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) a R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais).
Parágrafo único. Incorre nas mesmas multas quem:
I – constrói, reforma, amplia, instala ou faz funcionar estabelecimento, obra ou serviço sujeito a licenciamento ambiental localizado em unidade de conservação ou em sua zona de amortecimento, ou em áreas de proteção de mananciais legalmente estabelecidas, sem anuência do respectivo órgão gestor; e
II – deixa de atender a condicionantes estabelecidas na licença ambiental.
Comprovada a conduta de fracionamento irregular da área, com venda de lotes a terceiros sem anuência do Poder Público, o loteador pode ser autuado, com aplicação da multa que não pode ser excessiva, podendo sofre redução a um patamar razoável caso constatada a desproporcionalidade e caráter confiscatório da multa.
Dessa forma, entende-se por loteamento irregular aquele que não possui projeto aprovado pela municipalidade, ou quando é executado em discrepância do projeto aprovado, nesse último caso, de forma geral, é possível solicitar a regularização do empreendimento, cumprindo adequações.
Os atos tidos como discricionários, exercidos pela administração pública, devem, ao fixar o quantum de multa ambiental por loteamento ilegal, guardar os parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, pois, quando exorbitantes, permitem, inclusive ao Poder Judiciário, sua readequação, a fim de evitar desequilíbrios inaceitáveis entre a administração e administrados.
Vale observar, que na via administrativa, eventual pleito de redução do valor da multa ambiental por loteamento ilegal, em montante equivalente a que plausível o seu adimplemento, geralmente não é acolhido pelo órgão ambiental. Daí porque sua apreciação pode ser requerida na via judicial.
A própria aplicação do inciso III do art. 6º da L 9.605/1998 é uma questão de legalidade em sentido estrito, de modo que a sua inobservância de forma adequada pode e deve ser objeto de intervenção judicial, impondo ao Juízo a modificação do valor da multa ambiental em consonância com a situação econômica do infrator, com atenção aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
A autuação e imposição de multa por loteamento ilegal é poder-dever do órgão ambiental, e sua aplicação não pode ser afastada. Entretanto, o valor deve ser sopesado sob pena de tornar-se penalidade inócua, sobretudo porque inviável seu pagamento.
Logo, aplicada administrativamente a multa por loteamento ilegal, o arbitramento do valor configura ato administrativo sobre o qual o Poder Judiciário pode ser acionado para combater abusos ou ilegalidades.
E o Escritório Farenzena & Franco Advocacia Ambiental é especializado em processos administrativos de aplicação de multa ambiental por loteamento ilegal, tendo obtido nos últimos anos importantes vitórias no tocante à redução de multas, tanto na esfera administrativa como judicial.
