Você recebeu a notificação: derrubar a casa, o rancho ou o galpão perto do rio, sob pena de multa diária se não cumprir. Dá pra evitar? Em muitos casos, sim, e a Justiça já decidiu assim.
A resposta direta: nem toda construção em área de preservação permanente, aquelas faixas obrigatórias de mata perto de rios, nascentes e topos de morro, termina em demolição.
O tempo que a construção já tem, a boa-fé de quem construiu e a omissão do próprio poder público em fiscalizar pesam na balança. E pesam a favor de quem foi notificado.
Existe caso real em que a Justiça afastou a demolição perto do rio?
Sim. A Apelação Cível 0702388-03.2011.8.23.0010, julgada pelo Tribunal de Justiça de Roraima, teve acórdão publicado em 5 de junho de 2023.
O Ministério Público pediu a demolição de moradias erguidas há mais de vinte anos às margens de um curso d’água, alegando dano ambiental na área de preservação permanente.
Segundo o Ministério Público, proteger a área exigia remover as casas por completo. Mas o tribunal respondeu que o poder público conviveu com aquelas construções por décadas, sem fiscalizar nada.
O resultado: a demolição foi afastada, mas ficou mantida a indenização por dano ambiental e a obrigação de o município fiscalizar a área daqui pra frente. É um caso real, de número público, e não um exemplo hipotético.
Se um tribunal já pesou o tempo de ocupação contra a ordem de demolição, o seu caso também merece essa mesma análise antes de qualquer decisão precipitada.
Por que nem toda construção em APP termina em demolição?
O Código Florestal (art. 61-A da Lei 12.651/2012) autoriza moradia e atividade em área rural consolidada até 22 de julho de 2008, com faixas de recomposição conforme o tamanho da propriedade.
Em área urbana a lógica se repete. O art. 64 do mesmo Código Florestal admite regularizar núcleos consolidados em APP dentro da Reurb, o programa de regularização fundiária criado pela Lei 13.465/2017.
Mas e quem construiu há décadas, antes de qualquer fiscalização aparecer? Ou seja, quando a ocupação é antiga, tolerada pelo poder público e reversível ambientalmente, a lei prioriza regularizar em vez de destruir.
Isso não significa que toda construção escapa. Área de risco geotécnico, unidade de conservação de proteção integral e dano ambiental grave ficam fora dessa exceção, e aí a demolição costuma prevalecer.
Para imóveis rurais de até um módulo fiscal, a recomposição mínima ao longo do rio é de cinco metros. Nos maiores, a faixa cresce e pode chegar a cem metros, conforme o programa de recuperação da área.
A Reurb, por sua vez, tem duas modalidades: a de interesse social, para famílias de baixa renda, e a de interesse específico, para os demais casos, cada uma com exigência técnica própria.
Mas a proteção vale só para quem já ocupava a área antes da fiscalização chegar. Construção erguida depois de embargo ou notificação não entra nessa exceção de jeito nenhum.
O que a ordem de demolição faz com a sua vida enquanto o processo corre
Enquanto a discussão não termina, tudo fica em suspenso: você não sabe se reforma, se vende ou se financia o imóvel que está sob risco de derrubada.
O banco nega crédito para quem tem ação de demolição em andamento sobre o imóvel. Ninguém financia o que pode virar entulho no mês seguinte.
Seguradoras também recusam cobertura para o imóvel com ação de demolição em curso, deixando a estrutura exposta a qualquer intempérie sem nenhuma proteção.
Para quem depende da terra para produzir, a ameaça de demolição atinge o galpão de máquinas, o curral ou o depósito de insumos construído há anos, sem alternativa imediata.
Vender o imóvel também fica quase impossível: dificilmente alguém compra um terreno com ação de demolição em andamento sem exigir desconto agressivo no preço.
E tem o lado que não aparece no processo: famílias que moram há décadas no mesmo lugar recebem prazo para sair de casa por uma ocupação que o próprio poder público nunca fiscalizou antes.
Multiplicar isso por um bairro inteiro, ou por uma comunidade ribeirinha, explica por que a Justiça pesa o tempo de ocupação antes de mandar demolir qualquer coisa.
Quantos dias você tem antes que a demolição vire ordem definitiva?
Depende de qual via trouxe a ordem. Se veio de multa ambiental, chamada de auto de infração, valem os prazos do art. 71 da Lei 9.605/98: 20 dias para apresentar defesa, 30 para o órgão julgar, 20 para recorrer e 5 para cumprir.
Se veio de ação civil pública, o prazo para contestar costuma ser de 15 dias úteis contados da citação, e cada recurso tem prazo próprio contado à parte.
Perder um desses prazos não significa perder o caso inteiro. Mas encurta o tempo disponível para reunir prova sobre há quanto tempo a construção realmente existe.
Quanto mais cedo você levanta fotos antigas, contas de luz, IPTU pago há anos e testemunhas, mais fácil provar a ocupação consolidada que pode afastar a demolição.
Imagem de satélite histórica, alvará de construção antigo e declaração de vizinhos que moram na região há décadas também valem como prova complementar da data de ocupação.
Cada notificação recebida precisa ser respondida por escrito e protocolada. O silêncio, na prática, costuma ser interpretado contra quem foi notificado pelo órgão ambiental.
Derrubar por conta própria antes de provar a data da construção
O erro mais caro nesse tipo de caso é demolir sozinho, achando que isso evita punição maior, antes de qualquer perícia sobre a idade da construção.
Quem derruba por conta própria perde a prova mais importante do processo: a própria construção, que poderia demonstrar tempo de ocupação e boa-fé.
Outro erro comum é assinar termo de compromisso concordando com a demolição sem antes verificar se a área se enquadra como consolidada.
Tem também quem aceite fazer sozinho o projeto de recuperação da área degradada sem negociar prazo nem extensão, e acaba com obrigação maior do que a lei realmente exige.
Não é detalhe, é exigência: a lei trata diferente quem ocupa a área há décadas e quem construiu ontem, dentro de um embargo ambiental. Confundir os dois casos custa caro.
Um caso parecido, sobre demolição de construções à beira de uma lagoa em área urbana, mostra esse raciocínio da ocupação antiga aplicado a outro cenário.
Quando procurar um advogado especialista em demolição em área de preservação permanente
Quem enfrenta ordem de demolição costuma não saber por onde começar. Assinar o que o fiscal apresenta ou esperar a citação chegar raramente ajuda em alguma coisa.
Um advogado especializado em demolição perto de rio começa reunindo prova documental da data da construção: fotos aéreas antigas, registros, contas antigas e licenças municipais.
O trabalho segue com o pedido técnico certo: suspensão liminar da demolição, adesão a programa de regularização fundiária, ou defesa administrativa contra o auto que originou o processo.
Uma advocacia especializada em regularização de APP negocia ainda o projeto técnico do art. 64 do Código Florestal, que substitui a demolição pela recuperação ambiental da área.
Cabe também discutir o valor de eventual indenização por dano ambiental, evitando que o cálculo do órgão público saia desproporcional ao tamanho real do impacto causado.
O escritório atua nesse tipo de regularização e compensação de área de preservação permanente, sempre olhando primeiro a idade da ocupação.
Para quem quer ver outro exemplo, o Portal Comunidade Ambiental reuniu um caso em que a Justiça negou pedido de demolição de casa em APP, na mesma linha do que já vimos aqui.
Perguntas sobre demolição de construção perto do rio
Toda construção em APP precisa ser demolida?
Não. Se a ocupação for anterior a 22 de julho de 2008 e a lei considerar a área rural consolidada, o art. 61-A da Lei 12.651/2012 autoriza a permanência, com faixas de recomposição.
E se a construção for em área urbana?
Em área urbana consolidada, o art. 64 do Código Florestal permite regularização fundiária dentro da Reurb, em vez da demolição, desde que exista projeto técnico aprovado.
Posso continuar morando enquanto o processo corre?
Sim, em regra, até decisão definitiva ou liminar em sentido contrário. Derrubar por conta própria antes disso tende a prejudicar a sua própria defesa depois.
O Ministério Público pode pedir demolição mesmo sem multa aplicada?
Pode. A ação civil pública por dano ambiental corre independente do processo administrativo e pode pedir demolição, reparação e indenização ao mesmo tempo.
Quanto tempo leva para provar que a construção é antiga?
Depende da prova disponível. Fotos aéreas de órgãos públicos, contas de consumo e registros municipais costumam levar semanas para reunir, mas valem a pena.
Pagar uma multa evita a demolição?
Não necessariamente. Multa e demolição correm em processos distintos: pagar a multa ambiental não impede que a Justiça ainda determine a remoção da construção.
Conhecer os próprios direitos é o primeiro passo antes de qualquer decisão sobre a casa, o rancho ou o galpão que ficam perto do rio.
Quem recebeu ordem de demolição em área de preservação permanente pode buscar orientação especializada em direito ambiental para entender se a ocupação se enquadra como consolidada e quais caminhos evitam a derrubada.
