Se você recebeu uma citação em ação de demolição na Lagoa da Conceição, o seu imóvel entrou na fase individual de cumprimento de uma sentença que já transitou em julgado.
Até 8 de maio de 2026, o Município de Florianópolis já havia ajuizado 225 demandas demolitórias vinculadas à Ação Civil Pública nº 5004772-51.2010.4.04.7200, que tramita na Justiça Federal em Florianópolis, em vara especializada em matéria ambiental.
Como o levantamento oficial aponta cerca de 2 mil inscrições imobiliárias no entorno da Lagoa, sendo aproximadamente mil delas edificadas, a maior parte das ações ainda será proposta. Quem já foi citado tem prazo para fazer a sua defesa. Quem ainda não foi está na fila.
O que não dá, é perder o prazo para fazer a defesa, chamada de “contestação”. O ideal é que o morador procure um escritório especializado em direito ambiental para representá-lo da melhor forma e evitar a demolição, ou ao menos, reduzir as consequências da ação demolitória.
Recebeu mandado de citação? O prazo já está correndo. O Farenzena Tonon Advogados atua em ações de demolição, ações civis públicas ambientais e processos envolvendo área de preservação permanente e terreno de marinha, inclusive em casos relacionados à Lagoa da Conceição. A análise preliminar da citação pode ser solicitada pelo WhatsApp (48) 3211-8486.
A discussão sobre as construções às margens da Lagoa da Conceição não é nova, mas 2026 é o ano em que ela deixou de ser um debate coletivo e passou a bater na porta de cada proprietário, individualmente, por oficial de justiça.
O processo original estava em grau de recurso e foi remetido pelo Sistema de Conciliação do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, o Sistcon, para tratamento consensual. A partir daí, o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania da Seção Judiciária de Santa Catarina, o Cejuscon, passou a atuar em conjunto com a Justiça Federal de Florianópolis para construir uma solução estrutural, e não caso a caso isolado.
O calendário de 2026 foi o seguinte:
A mesa da audiência pública reuniu a Justiça Federal de Santa Catarina, o Cejuscon, a direção do foro, o Tribunal Regional Federal da 4ª Região, o Ministério Público Federal, a Prefeitura de Florianópolis e a Comissão Especial de Acompanhamento das Ações Judiciais da Lagoa da Conceição, da OAB de Santa Catarina.
A leitura correta desse cenário é a seguinte: o Judiciário abriu uma janela de negociação, mas a janela é procedimental, não é uma anistia. Quem não aderir ao acordo continua submetido ao processo judicial de demolição, com sentença, recurso e execução.
A origem de tudo é uma ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal em 2003. O pedido central era simples de enunciar e devastador em consequências: obrigar o Município de Florianópolis a aplicar a legislação ambiental federal e estadual no entorno do sistema lagunar.
A sentença, mantida nas instâncias superiores e transitada em julgado em 2010, determinou que o Município passasse a considerar como área de preservação permanente, e portanto como área não edificável, toda a faixa de 30 metros contada da margem da Lagoa, independentemente de o zoneamento municipal ter classificado aquele espaço como área verde de lazer, residencial, turística ou comercial.
Além disso, a decisão impôs ao Município três obrigações operacionais que explicam exatamente o que está acontecendo agora:
Repare em um detalhe jurídico que muda a estratégia de defesa: a sentença da ACP não condenou os particulares, condenou o Município. O que o Município faz agora é exercer poder de polícia e ajuizar ações individuais para cumprir uma obrigação que é dele. Por isso o proprietário citado não está discutindo coisa julgada contra si, e sim uma demanda nova, com contraditório pleno, prova própria e defesa integral.
Essa distinção é decisiva. Quem trata a citação como se fosse mera execução de uma decisão inatacável abre mão, na largada, de praticamente todas as teses disponíveis.
Há duas faixas em discussão na Lagoa da Conceição e elas têm fundamentos jurídicos distintos. Confundir uma com a outra produz defesa errada.
Decorre do art. 4º da Lei 12.651/2012, o Código Florestal, que declara como área de preservação permanente as faixas marginais de lagos e lagoas naturais. Em área urbana, a metragem em torno de lagos e lagoas segue o parâmetro de 30 metros. O regime é o do art. 7º e do art. 8º do Código Florestal: a vegetação deve ser mantida e a intervenção só é admitida nas hipóteses de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, todas definidas no art. 3º da mesma lei.
Tem natureza urbanística e dominial. Discute-se aqui a livre passagem e o acesso da população a bem de uso comum do povo, além da caracterização de terreno de marinha, que é bem da União. Foi com base nessa faixa que o Município elaborou os primeiros levantamentos e ajuizou os primeiros lotes de ações.
Na prática forense, um mesmo imóvel pode ser atacado pelas duas frentes ao mesmo tempo. Já houve sentença da Justiça Federal reconhecendo o que se chamou de quádrupla infração em um único estabelecimento: terreno de marinha, área de preservação permanente, ocupação de espaço com menos de 15 metros da lagoa e usurpação de praia lagunar. Saber em qual dessas frentes o seu imóvel está enquadrado é o primeiro trabalho técnico da defesa.
Os números oficiais e os levantamentos divulgados até aqui permitem o seguinte quadro:
A setorização abrange toda a orla do sistema lagunar. Isso alcança o Centrinho da Lagoa, o Canto da Lagoa, a Avenida das Rendeiras, a Rua Vereador Osni Ortiga, a Costa da Lagoa, o Canto dos Araçás, a Praia Mole, a Barra da Lagoa e a região do Rio Vermelho voltada para a Lagoa. Cada setor tem características ambientais, urbanísticas e sociais próprias, e é justamente por isso que o tratamento não é uniforme.
A conclusão prática é incômoda mas honesta: se o seu imóvel está a menos de 30 metros da margem, a ausência de citação até hoje não significa segurança. Significa apenas que o seu setor ainda não foi processado.
Em maio de 2026, a Prefeitura iniciou demolições no entroncamento da Avenida das Rendeiras com a Rua Vereador Osni Ortiga para implantar a nova rótula da Lagoa. Aquelas demolições decorrem de desapropriação para obra viária, com pagamento de indenização, e não têm relação com a ação civil pública ambiental.
A confusão entre os dois fatos gerou pânico desnecessário em uma parte dos moradores e falsa tranquilidade em outra. Se o seu imóvel foi atingido por desapropriação, a discussão é de valor indenizatório. Se foi atingido pela ACP, a discussão é de demolição sem indenização. São regimes jurídicos opostos.
Não automaticamente, e essa é uma das maiores fontes de frustração no bairro.
A própria sentença determinou que o Município identificasse quais ocupações possuíam alvará e em que data. Ou seja, o alvará é dado relevante, tanto que precisa ser comprovado pela parte ré, mas ele não encerra a controvérsia por três razões.
O Tribunal Regional Federal da 4ª Região já decidiu, em caso da própria Lagoa da Conceição, que o reconhecimento da rua pelo sistema viário municipal e o fornecimento de água, luz e entrega postal não autorizam o uso da área de preservação permanente nem afastam a condição de terreno de marinha.
Pagar IPTU, portanto, não é argumento suficiente. É apenas um elemento entre vários. Sobre o conceito e as consequências desse regime, vale a leitura sobre o que é uma área de preservação permanente.
Cada imóvel da Lagoa tem uma defesa diferente. Uma casa de 1970, uma residência recente, um deck e um restaurante recebem tratamentos completamente distintos dentro do mesmo processo estrutural. A análise precisa ser feita imóvel por imóvel, com documentação e prova técnica. O Farenzena Tonon Advogados atua em processos dessa natureza.
As ações do Município podem resultar, conforme o caso, em demolição total, demolição parcial ou adequação do imóvel. Os provimentos que aparecem com mais frequência nesses processos são os seguintes:
Em acordos já celebrados nesse mesmo contexto, houve casos de manutenção de parte da edificação mediante compensação ambiental, com plantio de árvores e recuperação da vegetação nativa, e casos de remoção pontual apenas do muro ou da piscina. Isso mostra que a margem de negociação existe, mas ela é conquistada com prova técnica, não com apelo emocional.
O cenário jurisprudencial de 2026 é mais favorável ao proprietário do que era há cinco anos, desde que a defesa seja construída no eixo correto. Três decisões recentes reorganizaram o debate.
Em 4 de agosto de 2026, o Superior Tribunal de Justiça, no AREsp 2.110.631, substituiu a demolição de um edifício erguido em área de preservação permanente no litoral catarinense por indenização destinada à reparação ambiental. Prevaleceu a divergência que propôs a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, com base no art. 499 do Código de Processo Civil.
Pesaram a boa-fé dos adquirentes, a existência de decisão judicial favorável à obra na época e o fato de a demolição, em vizinhança já consolidada, não restabelecer as características ambientais originais e ainda gerar novos impactos.
Em 3 de agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal suspendeu ordem de demolição de residência construída em área de preservação permanente na Reclamação nº 96.063. O fundamento foi a plausibilidade de que a decisão anterior deixou de examinar os arts. 61-A e 61-B da Lei 12.651/2012, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo Supremo na ADC 42 e nas ADIs 4.901, 4.902, 4.903 e 4.937.
O imóvel havia sido construído antes do marco temporal de 22 de julho de 2008, circunstância que impõe o exame da controvérsia à luz desse regime específico. Raciocínio semelhante aparece no caso em que a Justiça afastou a demolição e permitiu regularizar imóvel em APP.
O art. 64 e o art. 65 da Lei 12.651/2012, combinados com a Lei 13.465/2017, admitem a REURB de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente, desde que elaborados estudos técnicos que demonstrem melhoria ambiental em relação à situação de ocupação anterior, inclusive por meio de compensações.
Iniciado e viável o processo de regularização, a demolição perde razão de ser, porque a sanção pressupõe a impossibilidade de regularizar.
Não vale iludir o leitor. Em abril de 2026, o Superior Tribunal de Justiça determinou a demolição de uma casa de 400 metros quadrados construída a 16 metros da Lagoa da Conceição, em terreno de marinha. O Tribunal Regional Federal da 4ª Região havia afastado a demolição invocando área urbana consolidada, ausência de vegetação nativa e infraestrutura completa.
O tribunal superior entendeu que essa conclusão, ainda que revestida do discurso da proporcionalidade e da razoabilidade, implicava afastamento prático do Código Florestal, em contrariedade à sua jurisprudência e à vedação da teoria do fato consumado em matéria ambiental, consagrada na Súmula 613 do STJ.
A lição é clara. Argumento genérico de consolidação urbana perde. O que vence é prova: data de edificação demonstrada por documento e imagem aérea histórica, delimitação georreferenciada da margem e da faixa, comprovação do alvará e de sua extensão, situação dominial junto à Secretaria do Patrimônio da União, viabilidade concreta de REURB e projeto de compensação ambiental que suporte a conversão da obrigação.
A análise não é feita com base em mapa antigo nem em estimativa visual. O diagnóstico apresentado pelo Grupo de Trabalho da Lagoa se apoia em geoprocessamento, em imagens aéreas históricas e em levantamento de campo, com o objetivo de posicionar cada construção em relação à margem e de identificar o ano em que ela já existia.
Entre os fatores que aparecem na metodologia de negociação estão a idade da construção, a distância até a lâmina da água, a existência de vegetação, a situação de saneamento, o tamanho da intervenção e a possibilidade de desfazimento apenas parcial da edificação.
Esse é um ponto que joga a favor de quem se prepara. Se o critério é técnico, ele é atacável tecnicamente. A definição da linha de margem, o marco temporal da imagem utilizada, a metodologia de restituição da ortofoto e a própria delimitação do bem da União são elementos passíveis de impugnação por assistente técnico e por perícia judicial.
A sequência abaixo é a que produz melhor resultado na prática. Ela vale tanto para quem pretende negociar quanto para quem pretende litigar.
A tabela abaixo separa as situações que mais aparecem nesses processos. Leia com a matrícula e o alvará em mãos, porque o enquadramento define a tese.
| Situação do imóvel | O que costuma ser pedido na ação | Caminho técnico de defesa |
|---|---|---|
| Edificação inteira dentro da faixa de 30 metros, sem alvará | Demolição total, PRAD e recuperação da área | Discussão sobre área urbana consolidada, REURB e conversão da obrigação em compensação ambiental |
| Imóvel com alvará que sofreu acréscimo posterior na faixa protegida | Demolição parcial do que foi acrescido | Delimitação técnica entre o que foi licenciado e o que foi ampliado sem licença |
| Muro, deck, piscina, trapiche ou fechamento na faixa de 15 metros | Remoção da estrutura e abertura de acesso público à orla | Acordo com remoção pontual, recuo do fechamento e compensação ambiental |
| Construção existente antes de 22 de julho de 2008 | Aplicação dos arts. 61-A e 61-B da Lei 12.651/2012 | Regularização mediante estudo técnico, sem demolição automática |
| Imóvel situado em terreno de marinha | Domínio da União e regularidade da ocupação perante a SPU | Verificação da inscrição de ocupação, do RIP e da cadeia dominial |
| Núcleo urbano informal consolidado | REURB da Lei 13.465/2017 combinada com os arts. 64 e 65 do Código Florestal | Projeto de regularização com demonstração de melhoria ambiental em relação à ocupação atual |
Se o seu imóvel se encaixa em mais de uma linha, e isso é comum, a defesa precisa ser cumulativa. Alegar apenas uma frente costuma custar o resultado das demais. É esse diagnóstico que orienta tanto a contestação em ação civil pública que pede a demolição de casa quanto a regularização de imóvel construído em APP ou em local proibido.
O prazo é o do processo civil comum e corre a partir da juntada do mandado cumprido aos autos. A designação de audiência de conciliação no âmbito do Cejuscon não suspende automaticamente esse prazo. Por isso, o primeiro ato depois de receber o mandado é constituir advogado e verificar a data exata da juntada no sistema eproc da Justiça Federal. Perder a contestação em ação demolitória significa presumir verdadeiros os fatos narrados pelo Município, inclusive a localização da edificação dentro da faixa protegida.
Pode, e essa é a resposta honesta. O alvará é ato urbanístico municipal e não afasta, por si só, o regime federal da área de preservação permanente nem a condição de terreno de marinha. A própria sentença da ação civil pública determinou que o Município identificasse quais ocupações tinham alvará e em que data, o que mostra que o documento é relevante mas não é decisivo isoladamente.
O Tribunal Regional Federal da 4ª Região já decidiu que reconhecimento de rua pelo município, água, luz e correspondência não autorizam o uso da APP. O alvará entra na defesa como um elemento dentro de um conjunto probatório maior.
A antiguidade é um dos fatores considerados na metodologia de negociação e pode ser decisiva, mas não funciona como salvo-conduto automático. O marco temporal juridicamente mais relevante hoje é 22 de julho de 2008, previsto nos arts. 61-A e 61-B da Lei 12.651/2012, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal.
Foi exatamente esse regime que fundamentou a suspensão de uma ordem de demolição pelo Supremo em agosto de 2026. Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça já afastou o simples argumento de consolidação urbana quando ele funciona como afastamento prático do Código Florestal. A diferença entre um resultado e outro está na prova documental da data e no enquadramento correto da tese.
É a faixa marginal considerada área de preservação permanente, contada a partir da margem da Lagoa, com fundamento no art. 4º da Lei 12.651/2012. Dentro dela, a regra é a manutenção da vegetação e a proibição de novas edificações, admitida a intervenção apenas nas hipóteses de utilidade pública, interesse social e baixo impacto ambiental, definidas no art. 3º do Código Florestal. A sentença da ação civil pública obrigou o Município de Florianópolis a tratar essa faixa como área não edificável, independentemente da classificação dada pelo zoneamento municipal.
A faixa de 30 metros é ambiental e decorre do Código Florestal. A faixa de 15 metros é urbanística e dominial, ligada ao livre acesso da população a bem de uso comum do povo e à caracterização de terreno de marinha, que pertence à União. Um mesmo imóvel pode estar sujeito às duas discussões ao mesmo tempo, e a defesa muda conforme o enquadramento. Os primeiros lotes de ações do Município foram construídos a partir do levantamento dos imóveis situados a menos de 15 metros da margem.
Existe. A Justiça Federal estruturou um procedimento de autocomposição conduzido pelo Cejuscon em conjunto com a vara federal ambiental de Florianópolis, com a orla dividida em dez setores e o Setor 04, da Rua Vereador Osni Ortiga, como projeto-piloto.
Em acordos anteriores nesse mesmo contexto houve manutenção de parte da edificação mediante plantio de árvores e recuperação da vegetação nativa, além de casos de remoção apenas do muro ou da piscina. Quem não aderir à autocomposição permanece sujeito ao processo judicial de demolição. Aceitar ou recusar proposta sem diagnóstico técnico prévio é o erro mais caro dessa fase.
Pode, em situações específicas. Em agosto de 2026, o Superior Tribunal de Justiça converteu a demolição de um edifício construído em área de preservação permanente em Santa Catarina em indenização destinada à reparação ambiental, com base no art. 499 do Código de Processo Civil.
Pesaram a boa-fé dos envolvidos, a existência de decisão judicial favorável à obra na época e a constatação de que a demolição, em vizinhança consolidada, não restauraria as características ambientais originais e poderia gerar novos impactos. Não é solução automática, mas é tese viável quando sustentada com laudo e demonstração concreta desses elementos.
Até 8 de maio de 2026 já haviam sido ajuizadas 225 ações demolitórias vinculadas à Ação Civil Pública nº 5004772-51.2010.4.04.7200. Levantamentos do Município indicam cerca de 2 mil inscrições imobiliárias no entorno da Lagoa, sendo aproximadamente mil delas edificadas. Isso significa que o número de ações tende a crescer de forma expressiva conforme os demais setores forem processados.
A setorização abrange toda a orla do sistema lagunar, o que alcança o Centrinho, o Canto da Lagoa, a Avenida das Rendeiras, a Rua Vereador Osni Ortiga, a Costa da Lagoa, o Canto dos Araçás, a Praia Mole, a Barra da Lagoa e a região do Rio Vermelho voltada para a Lagoa.
Cada setor recebe diagnóstico próprio, conforme suas características ambientais, urbanísticas e sociais. A Costa da Lagoa é caso especialmente sensível por reunir ocupação tradicional e por seu reconhecimento como patrimônio histórico. Não ter sido citado até agora não indica que o imóvel esteja fora da discussão.
Não. As demolições realizadas em maio de 2026 no entroncamento entre a Avenida das Rendeiras e a Rua Vereador Osni Ortiga decorrem de desapropriação para implantação da nova rotatória, com pagamento de indenização pelo Município. São procedimento e regime jurídico completamente distintos da ação civil pública ambiental, que discute demolição sem indenização por ocupação de área de preservação permanente.
Sim. A própria Justiça Federal orienta que os citados compareçam acompanhados de advogado. Além disso, a audiência é o momento em que se define se o imóvel será demolido integralmente, parcialmente ou apenas adequado, e essa definição depende de sustentação técnica e jurídica que o proprietário sozinho não tem condições de produzir. Ir sem defesa constituída é negociar sem saber o valor do que se está entregando.
A Lagoa da Conceição vive o desfecho de uma disputa que começou há mais de vinte anos e que, por muito tempo, pareceu abstrata. Ela deixou de ser abstrata. Há 225 ações ajuizadas, dez setores mapeados, um projeto-piloto em curso e audiências individuais já realizadas.
Ao mesmo tempo, o cenário jurisprudencial de 2026 abriu caminhos concretos de defesa que não existiam com essa clareza há poucos anos, da conversão da obrigação de demolir em compensação ambiental à aplicação do regime das ocupações consolidadas até 2008 e à regularização fundiária urbana.
Esses caminhos, porém, não se abrem sozinhos. Eles exigem prova documental, laudo georreferenciado, enquadramento correto da tese e defesa apresentada no prazo. Entre a citação e a demolição existe um processo inteiro. O que se faz nos primeiros trinta dias determina quase tudo o que virá depois.
O Farenzena Tonon Advogados é um escritório especializado em Direito Ambiental, com atuação em ações civis públicas, ações de demolição, processos envolvendo área de preservação permanente, terreno de marinha e regularização fundiária urbana, e acompanha o desenho da execução em curso na Lagoa da Conceição. Quem foi citado pode solicitar uma análise preliminar enviando a cópia da citação ou a inscrição imobiliária do imóvel. Telefone e WhatsApp: (48) 3211-8486. Farenzena Tonon Advogados, R. Crispim Mira, 184, Sala 602, Centro, Florianópolis, SC, contato@advambiental.com.br.
Advogado especialista em Direito Ambiental e do Agronegócio pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), professor do Direito Ambiental e Vice-Presidente do Instituto de Direito Agroambiental (IDAM). Atua desde 2017 em todo o Brasil para defender empresas e produtores rurais em processos administrativos, criminais, ação civil pública e execução fiscal de multa ambiental.
