Regularização de imóvel construído em APP ou em local proibido

A regularização de imóvel construído em APP ou em local proibido é o trabalho jurídico que enquadra a edificação já existente numa das regras que admitem a sua permanência, reúne o estudo técnico exigido pela lei e leva o pedido ao órgão que aprova. Não é pedido de autorização para construir: é o tratamento do que já está construído.

Em área urbana, a via é a regularização fundiária da Lei 13.465/2017, e o art. 11, § 2º, obriga estudo técnico que demonstre melhoria ambiental quando o núcleo está em Área de Preservação Permanente.

Já no imóvel rural a regra é outra: o art. 61-A da Lei 12.651/2012 autoriza a continuidade do que estava consolidado até 22 de julho de 2008, com recomposição da faixa pelo tamanho da sua área.

Quem procura regularização de imóvel construído em APP quase sempre já recebeu auto de infração, embargo ou ação que pede a demolição, e tem dois processos correndo ao mesmo tempo.

O Farenzena Tonon Advogados faz o enquadramento da área, instrui o estudo técnico com profissional habilitado e conduz o pedido no Município, sem desamarrar isso do processo sancionador.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• Em qual regra o seu imóvel se encaixa
• Regularizar o título não regulariza a obra
• Do requerimento ao registro, a sequência que o seu pedido percorre
• A faixa municipal só prevalece se o Município tiver feito o diagnóstico
• Reurb-S e Reurb-E mudam quem paga, não quem pode regularizar
• Imóvel rural e imóvel urbano não se regularizam pela mesma regra
• O que o escritório confere antes de dizer se o seu imóvel é regularizável
• Situações em que o escritório atua neste serviço
• Quem conduz a regularização no Farenzena Tonon Advogados
• Quando a regularização não é a sua frente
• O que o escritório não faz neste serviço
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

• “Construí a minha casa e agora dizem que é área de preservação.” A data da edificação e os critérios de área urbana consolidada decidem se a permanência cabe. Foi o caso em que a Justiça afastou a demolição e permitiu regularizar o imóvel em APP.
• “Recebi ordem de demolição.” A demolição no ato da fiscalização não alcança edificação residencial, e a ordem administrativa tem forma própria. Veja o caso em que a APP urbana consolidada afastou a ordem de demolição.
• “O banco negou o financiamento porque o imóvel está em APP.” A irregularidade ambiental contamina o negócio, e quem vendeu pode responder por ela. É o que mostra o caso do contrato de imóvel em APP declarado nulo com indenização pelo vendedor.
• “Moro aqui há vinte anos e não tenho escritura.” O tempo de posse não vence a restrição ambiental sozinho, e a via de titulação muda conforme a área. Foi o tema da usucapião de terreno em APP para quem mora há anos no local.
• “Fui multado por imagem de satélite e ninguém veio ao imóvel.” O polígono do satélite não prova a data da obra nem a sua extensão. Veja quando a multa lavrada por imagem de satélite pode ser anulada.
• “Entrei na Reurb e mandaram demolir do mesmo jeito.” O pedido em curso interfere na ordem de demolição, e já há decisão nesse sentido. Foi o caso da demolição suspensa enquanto a Reurb tinha recurso pendente.
• “Só fiz uma reforma, não ampliei nada.” Reforma sem ampliação tem tratamento distinto da construção nova. É o que reconheceu o caso em que a reforma sem ampliação não foi considerada crime ambiental em APP.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que aconteceu com o imóvel e a equipe informa se o caso comporta regularização e qual é o prazo que ainda resta.

Em qual regra o seu imóvel se encaixa

O enquadramento da área decide tudo o que vem depois, e ele tem cinco possibilidades, não uma. Protocolar pedido antes de fixá-lo é o erro mais caro deste serviço.

A situação do seu imóvel hoje	A regra que admite a permanência	Dispositivo	O que o estudo precisa provar
Núcleo urbano informal em APP, sem população de baixa renda predominante	Reurb de interesse específico, com faixa não edificável preservada	Art. 65 da Lei 12.651/2012 e art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017	Melhoria das condições ambientais por dez elementos, e faixa de 15 metros de cada lado
Núcleo urbano informal em APP, ocupado predominantemente por população de baixa renda	Reurb de interesse social	Art. 64 da Lei 12.651/2012 e art. 13, I, da Lei 13.465/2017	Melhoria das condições ambientais por sete elementos, e acesso público aos corpos d’água
Imóvel em área urbana consolidada, com faixa marginal redefinida pelo Município	Faixa municipal distinta da faixa legal	Art. 4º, § 10, da Lei 12.651/2012 e art. 4º, III-B, da Lei 6.766/1979	Lei municipal que defina a largura e diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município
Imóvel rural com atividade agrossilvipastoril, de ecoturismo ou de turismo rural já existente	Continuidade da área rural consolidada	Art. 61-A da Lei 12.651/2012	Consolidação até 22 de julho de 2008 e recomposição da faixa conforme o módulo fiscal
Imóvel fora de APP, em solo não edificável por valor paisagístico, histórico ou cultural	Autorização do ente que protege o bem, ou demonstração de que ela não era exigível	Art. 64 da Lei 9.605/1998, na esfera penal	Autorização da autoridade competente, ou a sua desnecessidade naquele caso concreto

A terceira linha é a que mais muda o resultado e a que menos aparece nas consultas. Área urbana consolidada tem definição fechada no art. 3º, XXVI, da Lei 12.651/2012, e o seu imóvel atende ou não atende aos cinco critérios.

Os quatro primeiros exigem perímetro urbano ou zona urbana no plano diretor, sistema viário implantado, organização em quadras e lotes predominantemente edificados e uso predominantemente urbano.

O quinto critério costuma passar em branco: a alínea “e” pede dois de cinco equipamentos implantados, entre drenagem pluvial, esgoto, água potável, energia com iluminação pública e coleta de resíduos.

A conferência é documental, feita sobre a sua matrícula, o plano diretor e a certidão da prefeitura, e não depende de perícia. Por isso o Farenzena Tonon Advogados a faz antes de qualquer protocolo.

Regularizar o título não regulariza a obra

Titular o imóvel não encerra o auto de infração: a Certidão de Regularização Fundiária entrega um resultado, e o processo sancionador pede outro. Confundir os dois é o que faz o proprietário pagar duas vezes pelo mesmo estudo.

Pela via registral, o que você recebe é matrícula. O art. 23 da Lei 13.465/2017 trata a legitimação fundiária como aquisição originária, e o § 2º faz a sua unidade sair livre dos ônus e gravames da matrícula de origem.

Na via ambiental o entregável é outro: a prova de que a sua ocupação, tal como vai permanecer, melhora as condições ambientais em relação à situação anterior. É isso que os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012 pedem.

O art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017 amarra as duas pontas ao exigir esses estudos quando o núcleo urbano informal estiver, total ou parcialmente, em Área de Preservação Permanente.

A mesma exigência alcança o núcleo situado em unidade de conservação de uso sustentável e em área de proteção de mananciais, definidas pela União, pelos Estados ou pelos Municípios.

Do outro lado do balcão, o processo sancionador tem a sua própria chave, e ela está no art. 15-B do Decreto 6.514/2008, que trata da cessação das penalidades de suspensão e de embargo.

Pelo dispositivo, essa cessação depende de decisão da autoridade, proferida depois de o autuado apresentar documentação que regularize a obra. A palavra da norma é regularize.

Leia as duas normas juntas e a conclusão aparece: a documentação que faz o órgão ambiental levantar o embargo é a mesma que instrui o projeto de regularização fundiária no Município. O estudo é um, com dois destinatários.

Na prática, raramente é assim que o caso é conduzido. O proprietário contrata um técnico para a defesa administrativa, outro para a Reurb, e os dois produzem levantamentos que se sobrepõem sem se somar.

Pior: o prazo de defesa vence enquanto o projeto fundiário está em elaboração, e a multa se consolida em dívida ativa por falta de impugnação, com a regularização ainda em curso no Município.

Há uma segunda razão para não separar as frentes, e ela está no art. 124, § 1º, do Decreto 6.514/2008: as medidas administrativas aplicadas no momento da autuação devem ser apreciadas no ato decisório, sob pena de ineficácia.

Quando a decisão administrativa silencia sobre o embargo ou sobre a demolição determinada na fiscalização, esse silêncio é argumento do autuado, e perde-se ao não ser invocado no processo certo, no tempo certo.

Somam-se, na sua defesa, o art. 112, § 3º, do mesmo decreto, que veda a demolição no ato da fiscalização em edificação residencial, e o art. 101, § 4º, que restringe o embargo ao local onde se caracterizou a infração.

O Farenzena Tonon Advogados conduz as duas frentes como um só trabalho: um levantamento, um estudo, duas peças. O que é prova de melhoria ambiental no Município é prova de regularização da obra no órgão ambiental.

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Do requerimento ao registro, a sequência que o seu pedido percorre

Sete fases compõem o rito da Lei 13.465/2017, e três delas correm contra prazo definido em lei. Saber onde o seu processo está é saber qual prazo já corre contra você.

1. Requerimento. O pedido parte do interessado e já indica a modalidade pretendida. A escolha não é formalidade: ela volta a importar na terceira fase.
2. Processamento e notificação. Proprietário e confinantes são notificados e têm 30 dias para impugnar, pelo art. 31, § 1º. O § 5º prevê edital de 30 dias, e o § 6º interpreta a ausência de manifestação como concordância com a Reurb.
3. Classificação da modalidade. O Município tem 180 dias para classificar ou indeferir de forma fundamentada, pelo art. 30, § 2º. O § 3º é a parte que trabalha a seu favor: a inércia fixa automaticamente a modalidade que você indicou no requerimento.
4. Projeto de regularização fundiária. É a peça que o escritório monta com você, e o art. 35 lista os seus dez itens, com o cronograma físico no inciso IX e o termo de compromisso no inciso X. Aqui entram os estudos dos arts. 64 ou 65 do Código Florestal, assinados por profissional legalmente habilitado.
5. Saneamento do processo. O escritório responde às impugnações e às exigências técnicas. O art. 12, § 3º, permite aprovar e registrar separadamente a parte do núcleo fora da Área de Preservação Permanente, o que destrava o restante do seu pedido enquanto o estudo avança.
6. Decisão e expedição da Certidão de Regularização Fundiária. A sua certidão é formada pelo projeto aprovado, pelo termo de compromisso e, havendo legitimação, pela listagem dos ocupantes, conforme o art. 11, V.
7. Registro. O art. 42 dispensa determinação judicial ou do Ministério Público: o seu requerimento vai direto ao oficial. O art. 44 dá ao registrador 15 dias para a nota de exigência ou para os atos de registro.

Nas fases dois e três, o relógio favorece quem protocolou. Nas demais, ele favorece quem instruiu bem o projeto, porque exigência técnica devolvida reabre discussão que já parecia vencida.

A faixa municipal só prevalece se o Município tiver feito o diagnóstico

Lei municipal que reduz a faixa marginal não basta. O art. 4º, III-B, da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 14.285/2021, condiciona a faixa a diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município, indicado trecho a trecho de margem.

O art. 4º, § 10, da Lei 12.651/2012 abriu essa porta em 2021, e ela tem três trancas, todas de observância obrigatória pela lei local que fixar faixas distintas das faixas federais.

São elas a não ocupação de áreas com risco de desastres, a observância dos planos de recursos hídricos, de bacia, de drenagem ou de saneamento, e a sujeição das atividades às hipóteses da própria lei federal.

Antes disso, os conselhos estaduais, municipais ou distrital de meio ambiente precisam ter sido ouvidos. É requisito de validade da lei municipal, não etapa recomendada.

Aqui está a crítica. Muitos Municípios aprovaram a lei de faixas e não produziram o diagnóstico socioambiental, ou o produziram apenas para parte da malha urbana.

Invocar a lei municipal nesses casos, sem juntar o diagnóstico, entrega ao órgão ambiental o argumento de que o requisito legal não foi cumprido.

O erro simétrico também acontece, e prejudica o proprietário. O agente autuante aplica a faixa de 30 metros do art. 4º, I, em área urbana consolidada onde a norma local já é outra.

Mede-se pelo padrão federal sem conferir a lei do Município e o diagnóstico que a instrui, e o auto nasce com a distância errada no campo da descrição do fato.

Nos dois casos a solução é documental e precede qualquer tese: certidão da lei municipal, comprovação da oitiva do conselho e cópia do diagnóstico socioambiental no trecho onde está o seu imóvel.

Em casos concretos enfrentados pelo Farenzena Tonon Advogados, essa conferência mudou o enquadramento antes de qualquer discussão sobre data de construção, porque reposicionou a própria linha da faixa não edificável.

Reurb-S e Reurb-E mudam quem paga, não quem pode regularizar

A classificação da modalidade não decide se você tem direito a regularizar. Pelo art. 13, § 5º, da Lei 13.465/2017, ela visa exclusivamente a identificar os responsáveis pela infraestrutura essencial e a reconhecer a gratuidade.

Modalidade	Efeito sobre infraestrutura, custas e emolumentos	O que a classificação não decide
Reurb de interesse social, aplicável a núcleo ocupado predominantemente por população de baixa renda, assim declarada em ato do Executivo municipal	Isenção de custas e emolumentos nos atos registrais listados no art. 13, § 1º, incluído o primeiro registro e o da legitimação fundiária	Não decide se a área é regularizável, nem dispensa o estudo do art. 64 do Código Florestal
Reurb de interesse específico, aplicável a núcleo ocupado por população não qualificada na hipótese anterior	Sem a isenção da Reurb-S, e com faixa não edificável mínima de 15 metros de cada lado pelo art. 65, § 2º	Não decide quem pode permanecer, nem impede a regularização por estar fora da baixa renda
Modalidade não classificada pelo Município em 180 dias	Fixação automática da modalidade indicada pelo legitimado no requerimento, pelo art. 30, § 3º, com prosseguimento do procedimento	Não impede revisão futura mediante estudo técnico, nem supre as fases seguintes do rito

Para o seu caso a consequência é direta: ser enquadrado como interesse específico encarece o procedimento e não fecha a via. Quem trata a Reurb-E como porta fechada erra na leitura do § 5º.

Resta saber a quem o escritório leva o seu estudo. O art. 12 diz que a aprovação municipal vale como urbanística e, havendo órgão ambiental capacitado, também como ambiental, num só ato.

O § 1º define órgão capacitado como o municipal que tenha, nos quadros ou à disposição, profissionais com atribuição técnica para analisar os estudos, e dispensa expressamente convênio com os Estados ou com a União.

Faltando essa capacidade técnica ao Município, o § 4º autoriza o Estado a fazer a aprovação ambiental. Conferir isso antes evita protocolar o seu pedido no ente que não pode aprovar e perder meses.

Imóvel rural e imóvel urbano não se regularizam pela mesma regra

O endereço rural não fecha a porta da Reurb, e o endereço urbano não garante enquadramento no Código Florestal. O que separa as duas vias é a natureza do assentamento e o tamanho da unidade, não a inscrição cadastral.

No rural, o art. 61-A da Lei 12.651/2012 autoriza exclusivamente a continuidade das atividades agrossilvipastoris, de ecoturismo e de turismo rural em áreas consolidadas até 22 de julho de 2008. A data é de corte, e a prova dela é o centro do caso.

A recomposição varia com o módulo fiscal. O § 1º fixa cinco metros, contados da borda da calha do leito regular, para imóveis de até um módulo, independentemente da largura do curso de água, e as faixas crescem nas faixas de área seguintes.

No urbano, os arts. 64 e 65 tratam de núcleo urbano informal e exigem o estudo de melhoria ambiental. Fora de núcleo informal, residência isolada em área rural não entra nessa via, e a discussão volta ao art. 61-A ou ao art. 8º.

Existe, porém, uma ponte que quase ninguém usa. O art. 11, § 6º, da Lei 13.465/2017 aplica a Reurb a imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento da Lei 5.868/1972.

O art. 11, I, reforça a ponte ao definir núcleo urbano por uso e características urbanas, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural. Loteamento de chácaras com lotes pequenos costuma caber aí, e é tratado como rural por inércia.

A leitura cruzada entre matrícula, fração mínima de parcelamento e uso efetivo é o que define a sua via, e o Farenzena Tonon Advogados a faz com a certidão de inteiro teor em mãos, não pelo carnê de tributos.

O que o escritório confere antes de dizer se o seu imóvel é regularizável

São oito conferências que produzem a resposta, e nenhuma delas é a leitura isolada do seu auto de infração. Sem essas oito, qualquer prognóstico fica no palpite, e palpite não instrui pedido nem defesa.

• Matrícula e cadeia dominial. Na sua matrícula, área, confrontações, averbações de restrição ambiental e os gravames que o art. 23, § 3º, da Lei 13.465/2017 transporta para as unidades não legitimadas.
• Data da edificação. Habite-se, alvará, lançamento de tributo, ligação de energia, fotografia datada e imagem histórica de satélite, porque é a data que define qual regra se aplica.
• Polígono e distância da faixa. Medição da edificação em relação à borda da calha do leito regular, e não ao nível do dia da vistoria, que é onde o laudo do órgão costuma errar.
• Plano diretor e lei municipal de faixas. No seu Município, existência da lei, oitiva do conselho de meio ambiente e, sobretudo, o diagnóstico socioambiental do trecho, exigido pelo art. 4º, III-B, da Lei 6.766/1979.
• Os cinco critérios de área urbana consolidada. Conferência item por item do art. 3º, XXVI, com atenção à alínea “e”, que pede dois dos cinco equipamentos de infraestrutura.
• Capacidade técnica do Município. Se há órgão ambiental capacitado na forma do art. 12, § 1º, da Lei 13.465/2017, o que define se o pedido vai ao Município ou ao Estado.
• Peças do processo sancionador. O seu auto de infração, o termo de embargo, o formulário de cada medida administrativa com os dispositivos e os motivos exigidos pelo art. 101, § 2º, e a decisão, para aferir o silêncio do art. 124, § 1º.
• Classificação como área de risco. O art. 65 só admite a regularização em Área de Preservação Permanente não identificada como área de risco, e mapeamento de risco geotécnico ou de inundação muda o seu prognóstico.

Essas oito conferências se resolvem em documentos, e é por isso que o atendimento começa com a reunião deles. O estudo técnico vem depois, quando já se sabe o que ele precisa demonstrar.

Situações em que o escritório atua neste serviço

Os casos abaixo são hipotéticos e descrevem a configuração com que o serviço costuma chegar. Servem para você reconhecer o seu.

Em um bairro de Florianópolis, uma residência de 1998, a doze metros de um curso de água, recebeu auto por supressão de vegetação. A lei municipal de faixas existia, mas o diagnóstico alcançava outro trecho da margem.

Já em um loteamento de chácaras no interior do Paraná, com lotes inscritos como rurais, o proprietário foi tratado como produtor e enquadrado no art. 61-A, quando a fração mínima de parcelamento abria a via do art. 11, § 6º.

Outro caso recorrente aparece em pousada no litoral de Santa Catarina, autuada pelo art. 66 do Decreto 6.514/2008, com embargo lançado sobre o terreno todo quando o art. 101, § 4º, o restringe ao local da infração.

Há ainda a situação do comprador: imóvel adquirido em 2019, de matrícula limpa, revelou-se parcialmente em Área de Preservação Permanente quando o banco negou o financiamento, e a frente ambiental correu com a contratual.

Numa quinta configuração, núcleo informal com oitenta famílias teve a Reurb classificada como de interesse específico, e os moradores leram isso como porta fechada. O estudo do art. 65 seguiu em fases, pelo art. 12, § 3º.

Quem conduz a regularização no Farenzena Tonon Advogados

A conferência entre a data da edificação, o polígono da faixa e a lei do Município fica com Cláudio Farenzena, inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A, especialista em regularização de imóvel construído em APP.

É ele quem assina o requerimento, a impugnação no processo sancionador e a interlocução técnica com o órgão ambiental e com o Município, de modo que as duas frentes do caso usem a mesma prova.

Quando a regularização não é a sua frente

Há situações em que regularizar não é o primeiro movimento, e insistir nele custa prazo de defesa. Cada uma delas tem serviço próprio no escritório, com peça e prazo distintos.

Se a obra está parada por termo de embargo e a paralisação é o problema imediato, o caminho é o desembargo de obra ou construção em local proibido ou em APP, porque o levantamento da medida precede a discussão do mérito.

Quando o imóvel integra núcleo informal com vários ocupantes e a titulação coletiva é o objetivo, o procedimento próprio é a regularização fundiária urbana pela Reurb, conduzida perante o Município.

Já havendo processo administrativo que determina a demolição, com prazo de defesa em curso, a frente é a defesa em processo administrativo de demolição, e a regularização entra como prova dentro dela.

Se o que está em jogo é o valor cobrado, e não a permanência da obra, o serviço indicado é a defesa contra multa ambiental por construção ilegal, com a dosimetria e os vícios do auto no centro.

E quando o Ministério Público já ajuizou ação pedindo demolição e recuperação, o prazo processual manda, e a frente é a defesa em ação civil pública por construção proibida.

O que o escritório não faz neste serviço

O escritório não promete resultado, e neste serviço há um limite posto pela própria lei. O art. 8º, § 4º, da Lei 12.651/2012 afasta, em qualquer hipótese, direito à regularização de intervenções ou supressões futuras além das previstas na lei.

Quer dizer: o trabalho alcança o que já está edificado e documentado, e não serve de autorização antecipada para ampliar depois. Pedido de ampliação segue o regime de licenciamento, com outro enquadramento.

Também não se emite parecer favorável sem a conferência documental descrita acima, nem se protocola requerimento com estudo que não demonstre a melhoria exigida pelos arts. 64 e 65: o processo volta e a defesa enfraquece.

Perguntas frequentes

É permitido construir em área de preservação permanente?

Como regra, não. O art. 8º da Lei 12.651/2012 só admite intervenção ou supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente nas hipóteses de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto ambiental, todas definidas na própria lei. Construir fora dessas hipóteses é irregular desde a origem. O que a lei trata de modo distinto é a edificação que já existe: para ela há regras de regularização, nos arts. 61-A, 64 e 65. O art. 8º, § 4º, fecha a porta do futuro ao dizer que não há, em qualquer hipótese, direito à regularização de intervenções posteriores além das previstas na lei.

O que acontece se construir em área de APP?

Abrem-se três frentes ao mesmo tempo. Na administrativa, o art. 66 do Decreto 6.514/2008 pune construir, reformar, ampliar ou fazer funcionar obra sem licença ou em desacordo com ela, e o art. 43 pune a supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente. Na penal, promover construção em solo não edificável sem autorização é o crime do art. 64 da Lei 9.605/1998, com detenção de seis meses a um ano e multa. Na civil, o Ministério Público pode pedir demolição e recuperação da área em ação civil pública. As três correm de forma independente.

Qual o valor da multa por construir em APP?

Depende do dispositivo aplicado. A infração de construir ou fazer funcionar obra sem licença ou em desacordo com ela, do art. 66 do Decreto 6.514/2008, tem multa de R$ 500,00 a R$ 10.000.000,00, faixa larga justamente porque abrange do puxadinho à planta industrial. A supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente, do art. 43, tem multa de R$ 5.000,00 a R$ 50.000,00 por hectare ou fração, e o corte de árvore na mesma área, do art. 44, de R$ 5.000,00 a R$ 20.000,00 por hectare ou fração, ou R$ 500,00 por árvore, metro cúbico ou fração.

Pode fazer Reurb em APP?

Pode, e a lei diz como. O art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017 determina que, constatado núcleo urbano informal situado total ou parcialmente em Área de Preservação Permanente, em unidade de conservação de uso sustentável ou em área de proteção de mananciais, a Reurb observe também os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012, com estudos técnicos obrigatórios. O § 3º limita esses estudos às parcelas efetivamente situadas nessas áreas e admite que sejam feitos em fases. O art. 65 exclui, porém, a Área de Preservação Permanente identificada como área de risco.

O que fazer para regularizar um imóvel já construído?

O primeiro passo é enquadrar a área, não protocolar pedido. É preciso saber se o imóvel está em núcleo urbano informal, em área rural consolidada, em faixa não edificável de loteamento ou em solo não edificável fora de Área de Preservação Permanente, porque cada situação tem via própria. Definido o enquadramento, reúne-se a prova da data da edificação, contrata-se o estudo técnico com profissional legalmente habilitado, conforme o art. 12, § 2º, da Lei 13.465/2017, e o pedido segue ao Município. Havendo auto de infração ou embargo, as duas frentes andam juntas.

Qual a largura mínima de uma área de preservação permanente?

Ao longo de cursos d’água, a faixa marginal do art. 4º, I, da Lei 12.651/2012 começa em 30 metros para rios de até 10 metros de largura e cresce conforme o curso. Na regularização fundiária de interesse específico, o art. 65, § 2º, manda manter faixa não edificável com largura mínima de 15 metros de cada lado. Em área urbana consolidada, o art. 4º, § 10, permite que lei municipal defina faixas distintas, ouvidos os conselhos de meio ambiente. E em área tombada o § 3º do art. 65 admite redefinição conforme o ato do tombamento.

Quem é responsável pelo Reurb?

A condução é municipal. O art. 30 da Lei 13.465/2017 atribui ao Município classificar a modalidade, aprovar o projeto e emitir a Certidão de Regularização Fundiária, e o art. 12 diz que a aprovação municipal vale como aprovação urbanística e, havendo órgão ambiental capacitado, também como aprovação ambiental. O § 1º define esse órgão como o municipal que tenha profissionais com atribuição técnica para analisar os estudos, independentemente de convênio. Faltando capacidade técnica ao Município, o § 4º autoriza o Estado a fazer a aprovação ambiental. O requerimento, porém, parte do interessado.

Quanto custa regularizar um imóvel já construído?

Os custos do procedimento são de três ordens, e a lei trata uma delas. Há o estudo técnico, que o art. 12, § 2º, da Lei 13.465/2017 exige de profissional legalmente habilitado, com os elementos dos arts. 64 ou 65 do Código Florestal. Há as obras de infraestrutura essencial, cujo responsável é identificado pela classificação da modalidade, nos termos do art. 13, § 5º. E há custas e emolumentos registrais, de que o art. 13, § 1º, isenta os atos da Reurb-S. A dimensão do estudo varia com a área e com o passivo encontrado.

Antes de assinar projeto, confira a data da edificação, o polígono e a lei do seu Município

Em casos como esse, o enquadramento correto da área muda o que é possível pedir. O Farenzena Tonon Advogados examina a matrícula, mede o polígono, confere a lei municipal e monta a regularização a partir disso.

Entre em contato e explique o que está acontecendo com o imóvel, informando a data da construção, a distância do curso de água e se já existe auto de infração, embargo ou ação em curso.

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