Moradores de uma área urbana informal enfrentavam a retomada da demolição de seus imóveis após o órgão ambiental municipal emitir parecer técnico desfavorável ao projeto de regularização, mas o advogado especializado em direito ambiental conseguiu manter a suspensão da demolição porque havia recurso administrativo pendente de julgamento.
O Tribunal Regional Federal da 4ª Região deu parcial provimento ao agravo de instrumento, fundamentado no art. 31, § 8º da Lei 13.465/2017. Esse dispositivo garante o direito dos ocupantes de núcleos urbanos informais de permanecer no local até a conclusão do processo de regularização fundiária urbana, o REURB.
O REURB é o programa federal que permite a regularização de moradias em ocupações consolidadas. Enquanto o procedimento administrativo estiver em andamento, a suspensão do cumprimento da sentença de demolição deve ser mantida. Isso porque a demolição é medida irreversível — e executá-la antes do fim do processo administrativo causaria dano irreparável aos ocupantes.
Em primeiro grau, a suspensão havia sido concedida com base na existência do processo de REURB em andamento. O órgão recorreu sustentando que a inviabilidade técnica da aprovação ambiental encerrava o fundamento da suspensão.
Mas o tribunal disse não ao levantamento da suspensão. Os desembargadores reconheceram que a decisão técnica desfavorável não era ato final enquanto houvesse recurso administrativo pendente. Sem decisão definitiva no processo administrativo, o fundamento da suspensão continua em vigor.
Sem a conclusão do procedimento administrativo, a demolição não se sustenta. É exatamente isso: uma decisão técnica intermediária, ainda sujeita a recurso, não fecha o processo de regularização fundiária. E enquanto o processo estiver aberto, os ocupantes têm direito a permanecer.
Quem está diante de uma ordem de demolição com processo de regularização em curso costuma desconhecer esse caminho. Um advogado especializado em direito ambiental identifica o estágio do procedimento administrativo e aciona a suspensão adequada. Para entender melhor as possibilidades de defesa nesses casos, veja como a demolição em APP foi rejeitada em loteamento já licenciado. O portal Comunidade Ambiental explica como funciona a regularização fundiária em área de preservação permanente. Um advogado especializado em direito ambiental pode avaliar o estágio do processo de REURB e as possibilidades de manutenção da suspensão. Veja o serviço de defesa em ação civil pública ambiental.
Antes de aceitar a demolição, vale procurar orientação jurídica. Em casos como esse, a defesa especializada pode mudar o resultado.
Porque a demolição é medida irreversível e o processo de regularização fundiária urbana ainda pode legalizar a ocupação. Enquanto existir procedimento administrativo em curso, com recurso pendente de julgamento, não há decisão definitiva sobre a área. Derrubar o imóvel nesse intervalo esvazia o próprio direito de recorrer.
O REURB foi criado pela Lei 13.465/2017 para regularizar núcleos urbanos informais ocupados de forma consolidada. A lei divide o procedimento em duas modalidades: o Reurb-S, de interesse social, voltado à população de baixa renda, e o Reurb-E, de interesse específico, para os demais casos.
O marco temporal está no próprio texto legal. A regularização alcança os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016, na forma do art. 9º, § 2º, da Lei 13.465/2017. Ocupações posteriores a essa data seguem outro tratamento.
No processo administrativo, um parecer técnico desfavorável não encerra nada por si só. A Lei 9.784/99, que rege o processo administrativo federal, assegura o direito de recorrer no art. 56 e fixa prazo de dez dias para a interposição no art. 59. Enquanto o recurso não é julgado, o procedimento continua aberto.
E existe a regra processual que fecha o raciocínio. O art. 493 do Código de Processo Civil obriga o juiz a considerar fato superveniente capaz de influir no julgamento. A abertura de um REURB depois da sentença é exatamente esse fato superveniente, e sustenta a suspensão do cumprimento da ordem de demolição.
As teses mais usadas são quatro: a existência de REURB em andamento, a irreversibilidade da demolição, a ausência de decisão administrativa definitiva e a desproporcionalidade da medida diante da possibilidade de regularização. Todas elas atacam o momento da execução, não o mérito da sentença já proferida.
A primeira delas é a mais concreta. Se o município instaurou o procedimento de regularização fundiária urbana, existe um caminho legal capaz de convalidar a ocupação. Executar a demolição antes do fim desse caminho retira do ocupante um direito que a Lei 13.465/2017 lhe reconhece.
A segunda tese trata do risco. Demolição executada não se desfaz. Se o REURB for aprovado depois da derrubada, o morador terá perdido o imóvel sem que houvesse ilegalidade definitiva reconhecida, o que caracteriza o dano irreparável exigido para a concessão de efeito suspensivo.
A terceira tese é processual e costuma passar despercebida. O art. 525, § 1º, inciso VII, do Código de Processo Civil permite alegar, na impugnação ao cumprimento de sentença, qualquer causa modificativa ou extintiva da obrigação que seja posterior à decisão. O REURB instaurado depois da sentença se encaixa nessa hipótese.
A quarta tese envolve a proporcionalidade. Quando a área é urbana consolidada e a regularização é juridicamente possível, a demolição deixa de ser a única resposta cabível. O Código Florestal, nos arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012, admite expressamente a regularização fundiária de núcleos urbanos informais em área de preservação permanente mediante estudo técnico.
Reúna a prova documental do procedimento administrativo antes de qualquer petição. A suspensão da demolição depende de demonstrar, com papel, que o REURB existe e que ainda não houve decisão final. Alegação sem protocolo não sustenta pedido de efeito suspensivo.
Na prática, a sequência é esta:
Cada item dessa lista corresponde a um documento que o juiz ou o desembargador vai procurar na decisão. Sem eles, o pedido de suspensão da demolição vira alegação genérica e costuma ser indeferido. O serviço de regularização fundiária urbana (REURB) trata dessa organização documental.
O erro mais frequente é esperar a data da demolição para agir. Um advogado especializado em direito ambiental protocola o agravo de instrumento e o pedido de efeito suspensivo enquanto ainda existe imóvel de pé, porque depois da derrubada não há o que suspender.
Essa distinção decidiu o caso comentado e confunde quase todo mundo que acompanha um processo de regularização. Parecer técnico é opinião de um setor do órgão; decisão final é o ato que encerra o procedimento administrativo. A tabela separa os dois.
| Aspecto | Parecer técnico desfavorável | Decisão administrativa final |
|---|---|---|
| Natureza | Ato intermediário, opinativo | Ato que encerra o procedimento |
| Cabe recurso? | Sim, art. 56 da Lei 9.784/99, em dez dias (art. 59) | Somente na via judicial, esgotada a instância |
| Encerra o REURB? | Não, enquanto pendente o recurso | Sim |
| Efeito sobre a demolição | Mantém a suspensão do cumprimento da sentença | Pode liberar a execução da demolição |
O que a tabela mostra em uma frase: enquanto houver recurso administrativo pendente, não existe decisão final e a suspensão da demolição continua justificada. O prazo de dez dias do art. 59 da Lei 9.784/99 é curto, e perder esse prazo transforma o parecer intermediário em ato definitivo.
Para quem mora no imóvel, a consequência prática é clara: recorrer administrativamente não é formalidade, é o que mantém o procedimento vivo e a demolição parada. Situação parecida aparece no informe sobre área urbana consolidada que dispensa a desocupação de APP.
Impede a execução imediata enquanto o procedimento não é concluído. A Lei 13.465/2017 instituiu a regularização fundiária urbana justamente para permitir que ocupações consolidadas sejam legalizadas em vez de removidas. Como a demolição é medida irreversível, os tribunais têm mantido a suspensão do cumprimento de sentença enquanto o REURB tramita. A distinção que confunde o leigo é esta: o REURB não anula a sentença de demolição, apenas suspende a execução dela até que exista decisão administrativa final. Se a regularização for aprovada, a ordem perde o objeto.
Não encerra enquanto couber recurso. O art. 56 da Lei 9.784/99 assegura o direito de recorrer das decisões administrativas, e o art. 59 fixa prazo de dez dias para a interposição, salvo disposição legal específica. Um parecer técnico é ato intermediário do procedimento, não o ato final. Por isso, o fundamento que sustentava a suspensão da demolição continua vigente até o julgamento do recurso. Foi exatamente esse o entendimento aplicado na decisão comentada.
Pode, desde que atendidos os requisitos legais. Os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012, o Código Florestal, admitem a regularização fundiária de núcleos urbanos informais situados em área de preservação permanente, aquelas faixas obrigatórias de vegetação perto de rios, nascentes e topos de morro. A regularização depende de estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação atual. O art. 64 trata da Reurb de interesse social e o art. 65 da Reurb de interesse específico, com exigências distintas. Sem esse estudo, a demolição volta a ser discutida.
Não existe prazo único, porque o pedido depende do momento processual. Contra a decisão que rejeita a impugnação ao cumprimento de sentença cabe agravo de instrumento em quinze dias úteis, na forma do art. 1.015 do Código de Processo Civil. Já a alegação de fato superveniente pode ser apresentada a qualquer tempo, com base no art. 493 do mesmo código. O que não dá para adiar é a providência prática: o pedido precisa ser protocolado antes da data designada para a demolição. Um advogado especializado em direito ambiental costuma agir nesse intervalo.
Não pode. A demolição administrativa exige procedimento com notificação do ocupante, prazo de defesa e decisão fundamentada, garantias que decorrem do art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal e da Lei 9.784/99 no âmbito federal. Ordem de demolição expedida sem essa etapa é atacável por vício de forma. A diferença em relação ao caso comentado é que ali existia sentença judicial, e a discussão se deslocou para o momento da execução. O informe sobre o serviço de defesa em processos que envolvem demolição de imóveis detalha essas hipóteses.
Vale, e por dois motivos concretos. O primeiro é que o recurso mantém o procedimento administrativo aberto, e é essa pendência que sustenta a suspensão da demolição. O segundo é que o parecer desfavorável costuma apontar exigências técnicas que podem ser cumpridas, como estudo ambiental complementar ou ajuste do projeto de regularização. Deixar o prazo de dez dias do art. 59 da Lei 9.784/99 correr sem recurso transforma o parecer em decisão definitiva. A partir daí, a discussão só continua na via judicial, em condições bem mais difíceis.
Quem recebeu ordem de demolição tem direito a defesa técnica desde a notificação, e não apenas na véspera da execução. Em casos envolvendo regularização fundiária urbana e imóveis em área consolidada, procure orientação jurídica especializada em direito ambiental.
Advogado especialista em Direito Ambiental e do Agronegócio pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), professor do Direito Ambiental e Vice-Presidente do Instituto de Direito Agroambiental (IDAM). Atua desde 2017 em todo o Brasil para defender empresas e produtores rurais em processos administrativos, criminais, ação civil pública e execução fiscal de multa ambiental.
