Um proprietário foi condenado a demolir benfeitorias erguidas em área de preservação permanente, mas o advogado especializado em direito ambiental afastou a demolição imediata porque o imóvel ainda podia ser regularizado.
O Tribunal de Justiça de São Paulo reformou em parte a sentença, em apelação dentro de uma ação civil pública ambiental, aplicando o Código Florestal e a lei florestal vigente na época das construções.
A área de preservação permanente é aquela faixa de mata que a lei obriga a manter perto de rios, nascentes, encostas e topos de morro. Construir nela depende de autorização específica.
Quando a construção é irregular, a lei prevê a recuperação da área. A derrubada aparece como uma das formas de chegar a esse resultado, e não como punição automática.
Em primeiro grau, o juiz julgou a ação procedente e determinou a derrubada das benfeitorias, com retirada de entulho e recuperação do local.
Os réus apelaram. Alegaram que as construções existiam havia mais de três décadas, que a região já estava toda ocupada e que o imóvel podia ser regularizado perante o órgão ambiental.
Mas o tribunal não manteve a ordem de derrubada. Os julgadores reconheceram que se tratava de área urbana consolidada, com ocupação antiga e consolidada no entorno.
A solução foi outra: os proprietários devem apresentar projeto de recuperação ao órgão ambiental competente. Aprovado o projeto, ele precisa ser executado no prazo fixado pela autoridade.
A derrubada continua possível, mas em segundo plano. Essa medida só ocorrerá se a regularização for negada ou se as determinações do órgão ambiental não forem cumpridas.
E não para por aí. O tribunal também afastou a condenação por dano moral coletivo, porque não havia prova de que a população do entorno tivesse sofrido abalo em razão das construções.
Sem prova do sofrimento coletivo, a indenização por dano moral difuso não se sustenta. Não basta afirmar que a comunidade foi atingida: é preciso demonstrar.
Pode parecer detalhe, mas a possibilidade de regularização é exatamente o que separa uma ordem de derrubada confirmada de uma medida afastada.
Quem recebe uma ação pedindo a derrubada do próprio imóvel costuma achar que não há saída. A pergunta técnica que muda o rumo é simples: essa construção pode ser regularizada?
Um advogado especializado em contestação de ações que pedem demolição responde essa pergunta antes de qualquer outra coisa, porque dela depende toda a estratégia.
O erro mais frequente nesse tipo de caso é discutir apenas a legalidade da construção, sem apresentar ao juízo uma alternativa concreta de recuperação da área.
Porque a derrubada é medida extrema, e o objetivo da lei ambiental é recuperar a área, não punir com a derrubada. Quando existe caminho administrativo para regularizar o imóvel e recompor a vegetação, os tribunais determinam que esse caminho seja tentado primeiro.
O fundamento é o princípio da proporcionalidade, que exige escolher, entre as medidas capazes de resolver o problema, aquela que causa menor sacrifício. Demolir uma casa habitada há décadas raramente é o meio menos gravoso.
Pesa também o conceito de área urbana consolidada. Quando o bairro inteiro está ocupado, com ruas, energia e saneamento, a retirada de um único imóvel não devolve a função ambiental ao local.
Outro elemento decisivo é a data das construções. Edificações anteriores à legislação atual são analisadas pela lei vigente na época, o que amplia as chances de regularização.
A tabela abaixo resume os cenários que os tribunais costumam distinguir:
| Situação do imóvel | Regularização possível? | Resultado usual |
|---|---|---|
| Construção antiga em área urbana consolidada | Sim | Demolição afastada, com projeto de recuperação |
| Construção nova em APP preservada | Não | Derrubada e recomposição da vegetação |
| Regularização negada ou projeto descumprido | Esgotada | Demolição volta a ser determinada |
A leitura prática da tabela é esta: a decisão que afasta a derrubada não é um perdão. Ela transfere ao proprietário um dever concreto, com prazo, e o descumprimento reabre a ordem de derrubada.
A alegação principal é a possibilidade de regularização do imóvel perante o órgão ambiental. Ela precisa vir acompanhada de um projeto técnico, e não apenas da afirmação de que a regularização seria viável.
A segunda linha é a caracterização de área urbana consolidada, comprovada por fotografias, imagens de satélite, matrícula e documentos que mostrem a infraestrutura existente no entorno.
A terceira é a antiguidade da edificação, que atrai a aplicação da lei vigente na época em que a obra foi feita. Esse ponto costuma ser decisivo e depende de prova documental da data.
Cabe ainda impugnar o pedido de dano moral coletivo. Esse dano não se presume: exige demonstração de abalo real à comunidade, como já tratamos em demolição em APP afastada por regularização possível.
Há também a discussão sobre a responsabilidade do município. Pela Súmula 652 do STJ, a responsabilidade do poder público por omissão na fiscalização é solidária, porém de execução subsidiária.
O primeiro passo é procurar o órgão ambiental e verificar se existe via administrativa de regularização. É essa informação que sustenta o pedido para afastar a demolição no processo judicial.
Na prática, organize o seguinte:
Esse material deve instruir a contestação ou a apelação, conforme a fase do processo. Sobre construções em APP dentro de áreas já ocupadas, vale a leitura de construção em APP urbana não pode ser demolida.
Não. A demolição não é consequência automática de uma construção em área de preservação permanente. O Código Florestal, na Lei 12.651/12, admite a permanência de edificações em áreas urbanas consolidadas e prevê hipóteses de regularização. Os tribunais aplicam o princípio da proporcionalidade e verificam se existe forma de recuperar a função ambiental sem derrubar o imóvel. Essa medida costuma ser reservada aos casos em que a regularização é impossível ou em que o proprietário descumpre as exigências do órgão ambiental.
Área urbana consolidada é a região já ocupada por edificações e dotada de infraestrutura urbana, como vias de circulação, drenagem, energia elétrica, abastecimento de água e coleta de esgoto. O conceito está no Código Florestal e é decisivo nesses pedidos, porque nesse cenário a retirada de uma única construção não restaura a área de preservação permanente. A comprovação é documental e fotográfica. Sem demonstrar a consolidação da região, o argumento perde força diante do juízo.
A construção é analisada pela legislação vigente no momento em que foi erguida, respeitado o direito adquirido e o ato jurídico perfeito. Foi assim que o tribunal decidiu neste caso, aplicando a lei florestal anterior às edificações feitas décadas antes. Isso não significa liberação total: a obrigação de recuperar a área permanece. Mas os parâmetros de faixa de proteção e as hipóteses de regularização podem ser mais favoráveis do que os da lei atual, o que muda o resultado do pedido.
Não. O dano moral coletivo exige prova de que a comunidade sofreu abalo concreto em razão da conduta, e não apenas a constatação de irregularidade ambiental. Neste julgamento, o tribunal afastou a condenação justamente porque não havia demonstração de sofrimento ou angústia da população do entorno. A tese é útil à defesa porque esse pedido costuma vir somado ao pedido principal e eleva bastante o valor da causa. Impugná-lo de forma específica é parte do trabalho de um advogado especializado em direito ambiental.
Pode responder. A Súmula 652 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade civil do poder público por dano ambiental decorrente de omissão no dever de fiscalização é solidária, mas de execução subsidiária. Solidária significa que o município integra a condenação. Subsidiária significa que ele só é cobrado depois de esgotada a cobrança contra o particular. Para o proprietário, isso importa: a presença do município no processo não afasta sua obrigação principal de recuperar a área.
A decisão que afasta a demolição normalmente é condicional. Se o órgão ambiental negar a regularização, ou se o projeto aprovado não for executado no prazo fixado, a demolição volta a ser determinada, com retirada de entulho e recuperação da área. Por isso o acompanhamento do processo administrativo é tão importante quanto a defesa judicial. Perder prazo perante o órgão ambiental costuma anular, na prática, a vitória obtida no tribunal.
Conhecer os próprios direitos é o primeiro passo. Quem foi processado em situação parecida, com pedido de demolição de imóvel em área de preservação permanente, pode buscar orientação especializada em direito ambiental para entender as possibilidades de defesa e de recurso.
Advogado especialista em Direito Ambiental e do Agronegócio pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), professor do Direito Ambiental e Vice-Presidente do Instituto de Direito Agroambiental (IDAM). Atua desde 2017 em todo o Brasil para defender empresas e produtores rurais em processos administrativos, criminais, ação civil pública e execução fiscal de multa ambiental.
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