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Demolição em APP afastada por regularização possível
Escrito por
Cláudio Farenzena - Advogado Ambiental
Um proprietário recebeu ordem judicial para demolir a construção que mantinha em área de preservação permanente, mas o advogado especializado em direito ambiental afastou a ordem de derrubada porque a lei permite regularizar o imóvel antes de partir para essa medida.
A decisão veio do Tribunal de Justiça de São Paulo, em uma ação civil pública ambiental. O tribunal reformou em parte a sentença que havia mandado derrubar tudo (Lei 4.771/65, o Código Florestal em vigor à época das obras).
Área de preservação permanente, ou APP, é a faixa obrigatória de mata perto de rios, nascentes e topos de morro. A lei protege esse espaço. Construir ali sem autorização gera autuação e, em tese, pode levar à derrubada da obra.
Em primeiro grau, o juiz acolheu o pedido do Ministério Público e determinou a demolição da construção, mais indenização por dano moral coletivo. O proprietário recorreu, alegando que a área já estava consolidada e que derrubar era desproporcional.
Mas o tribunal não confirmou a demolição imediata. Os julgadores reconheceram que as benfeitorias existiam no local havia mais de duas décadas, em área urbana consolidada, e que a demolição só cabe depois de esgotada a chance de regularizar.
Sem esgotar a via da regularização, a ordem de demolição não se sustenta. Primeiro o dono submete um projeto de recuperação ao órgão ambiental. Só se a regularização for negada ou descumprida é que a derrubada volta a ser cabível.
O caminho é demonstrar que a área é consolidada, apresentar o histórico de ocupação e pedir a suspensão da derrubada enquanto a regularização tramita. Um advogado especializado em direito ambiental sabe reunir essa prova e transformar a proporcionalidade em pedido concreto.
Um ponto que muita gente ignora: a ordem de demolição em primeiro grau não encerra o assunto. Enquanto houver recurso e possibilidade de regularizar, a construção não precisa ser derrubada. Foi o que aconteceu aqui.
Por que a Justiça afasta a demolição em APP quando cabe regularização?
Porque a demolição é a última medida, não a primeira. Quando a construção está em área urbana consolidada e existe caminho para regularizar, o Código Florestal (arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012) permite aprovar um projeto de regularização em vez de derrubar a obra. A demolição só volta se a regularização for negada ou descumprida.
A distinção que confunde o leigo é entre APP rural e APP urbana consolidada. Numa área ainda preservada, a proteção é rígida. Numa área urbana já ocupada e cercada de construções, a lei admite regularizar a ocupação, desde que não seja área de risco.
No caso julgado, as obras existiam desde o começo dos anos 2000 e valia o antigo Código Florestal (Lei 4.771/65). Hoje, a regularização de APP urbana consolidada tem base nos arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012. O órgão ambiental analisa o projeto, fixa prazo e, cumprido, a construção fica regular.
Há ainda a questão do município. O tribunal reconheceu a responsabilidade da administração municipal, mas de execução subsidiária, nos termos da Súmula 652 do STJ. Ou seja, o município só é acionado se o particular não cumprir.
O que dá para alegar na defesa contra a demolição?
A defesa mais forte é a proporcionalidade. Demolir uma casa isolada, em bairro já urbanizado, não recupera o meio ambiente e ainda destrói o patrimônio de uma família. O tribunal pesa esse resultado antes de mandar derrubar.
Vale alegar também a antiguidade da ocupação, a existência de área urbana consolidada ao redor e a possibilidade concreta de regularizar o imóvel perante o órgão ambiental. Cada um desses pontos precisa vir com prova documental.
Sobre o dano moral coletivo, a defesa tem um argumento direto: ele não se presume. O tribunal afastou a indenização porque não houve prova de sofrimento real da comunidade. O dano moral coletivo depende de prova, não de mera alegação.
Um advogado especializado em direito ambiental costuma alinhar essas teses em ordem: primeiro afasta a derrubada, depois discute a regularização e, por fim, derruba o pedido de indenização sem base.
O que você deve fazer se recebeu ordem de demolição em APP?
A ordem de demolição assusta, mas o primeiro movimento é técnico, não emocional. Reúna as informações que provam há quanto tempo a construção existe e como é o entorno.
- Confira a data da ocupação e junte provas dela: fotos aéreas antigas, contas de luz e água, matrícula do imóvel.
- Verifique se a área é urbana consolidada, cercada de outras construções e infraestrutura.
- Procure o órgão ambiental competente para iniciar ou comprovar o pedido de regularização.
- Observe o prazo do recurso: a demolição decidida em primeiro grau pode ser revista pelo tribunal.
- Busque orientação jurídica antes de aceitar qualquer prazo de desocupação.
Esses passos mostram ao tribunal que existe alternativa concreta à derrubada. É essa demonstração que sustenta o pedido de suspensão da derrubada enquanto a regularização tramita.
Para separar quando cabe cada medida, veja o resumo abaixo. Ele traduz o raciocínio que o Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou neste caso de demolição.
| Situação | Consequência |
|---|---|
| Construção antiga em área urbana consolidada, com regularização possível | Demolição afastada; projeto vai ao órgão ambiental |
| Regularização negada ou descumprida pelo órgão ambiental | Demolição volta a ser cabível, com recuperação da área |
| Pedido de dano moral coletivo sem prova de sofrimento da comunidade | Indenização rejeitada |
O quadro deixa claro que a demolição não é automática. Ela depende de a regularização se mostrar inviável, e essa análise cabe ao órgão ambiental, sob controle do Judiciário.
Perguntas frequentes
Toda construção em APP precisa ser demolida?
Não. A demolição de construção em APP é a última medida, aplicada só quando não há como regularizar. Se a área é urbana consolidada, o Código Florestal (arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012) permite aprovar um projeto de regularização. O órgão ambiental analisa, fixa prazo e a construção pode permanecer se o projeto for cumprido. A demolição volta a ser cabível apenas se a regularização for negada ou não for executada. Por isso, receber ordem de demolição não significa perder o imóvel de imediato.
O que é área urbana consolidada?
Área urbana consolidada é a região já ocupada, com edificações, ruas e infraestrutura urbana ao redor. O Código Florestal usa esse conceito para admitir a regularização de ocupações em APP dentro da cidade, desde que não sejam áreas de risco. A diferença para a APP rural preservada é grande: no meio urbano consolidado, derrubar uma construção isolada não recupera o ambiente. Foi esse o fundamento que afastou a demolição neste caso, somado à antiguidade da ocupação, que remontava ao início dos anos 2000.
Dá para regularizar construção em APP urbana?
Sim, em muitos casos. A regularização de APP urbana consolidada tem base nos arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012. O proprietário apresenta um projeto de regularização ao órgão ambiental competente, que analisa a viabilidade e fixa condições e prazo. Aprovado e cumprido o projeto, a ocupação passa a ser regular e a demolição fica afastada. O ponto central é que a regularização precisa ser tentada antes da derrubada, e a Justiça controla se essa etapa foi respeitada.
O município também responde pela ocupação irregular?
Pode responder. O tribunal reconheceu a responsabilidade do município pela fiscalização da ocupação, mas de execução subsidiária, conforme a Súmula 652 do STJ. Na prática, o município só é acionado se o particular responsável não cumprir a obrigação. Essa distinção importa para o autuado: a defesa pode indicar a corresponsabilidade do poder público na consolidação da área, o que reforça a desproporcionalidade de punir apenas o morador com a demolição.
Cabe indenização por dano moral coletivo na demolição?
Nem sempre. O dano moral coletivo não se presume: precisa de prova de que a comunidade sofreu um abalo real e relevante. Neste julgamento, o tribunal rejeitou o pedido de indenização justamente porque não houve essa demonstração. Para o autuado, isso significa que a acusação não pode somar valores indenizatórios sem comprovar o dano. Uma defesa técnica examina se há ou não prova concreta antes de aceitar qualquer condenação a esse título.
Quem recebeu ordem de demolição ou foi autuado por construir em APP tem direito a defesa técnica desde o primeiro momento. Em casos envolvendo área urbana consolidada e regularização ambiental, procure orientação jurídica especializada em defesa em ação civil pública ambiental. Vale também acompanhar como a Justiça tem afastado a demolição de obras irregulares e entender, pela leitura sobre quando a demolição é desproporcional em área consolidada, por que a regularização quase sempre vem antes. As regras de APP urbana estão no Código Florestal.
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