Regularização Fundiária para Projetos de Construção Civil

Regularização fundiária para projetos de construção civil é o trabalho jurídico que leva um parcelamento, um loteamento ou um empreendimento já implantado da situação irregular até a matrícula individualizada de cada unidade. O caminho tem duas portas: completar o registro pela Lei 6.766/1979 ou entrar na Regularização Fundiária Urbana da Lei 13.465/2017. A escolha errada custa anos.

O Farenzena Tonon Advogados conduz esse enquadramento para loteadores, incorporadoras e construtoras, do diagnóstico da gleba ao registro da certidão no cartório de imóveis.

Obra concluída e lote vendido não resolvem a matrícula. Enquanto o parcelamento não estiver inscrito, o lote não existe juridicamente e permanece preso à gleba de origem.

Por isso o primeiro trabalho é decidir a rota, e não protocolar. Rota errada consome dois anos de análise municipal antes de o erro aparecer na nota devolutiva.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• Advogado para regularização fundiária de loteamento: o que trava o registro é o passivo da gleba
• As quatro rotas de regularização e quando cada uma serve
• O que o escritório monta em cada peça do projeto de regularização
• A sua situação hoje e o prazo que corre contra o empreendimento
• Aprovação na prefeitura não é aprovação ambiental em todo Município
• Vender lote antes do registro contamina o empreendimento inteiro
• Situações em que o enquadramento muda o desfecho
• Quando este não é o caminho
• Quem assina o enquadramento
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

Cada situação abaixo tem solução jurídica própria, e a rota muda conforme o estágio em que o empreendimento parou, do projeto aprovado sem registro à gleba ocupada há décadas.

• “Vendi os lotes e o cartório não abre matrícula para os compradores.” O art. 37 da Lei 6.766/1979 veda a venda antes do registro, e o contrato assinado nessa condição tem defeito de origem. Foi o caso da demolição de loteamento afastada porque a regularização estava em curso.
• “O Ministério Público quer derrubar o que já foi construído.” Regularização em andamento pesa contra o pedido de demolição, desde que documentada. Aparece na decisão que afastou a demolição e permitiu regularizar o imóvel em APP.
• “Parte da gleba caiu em área de preservação permanente.” O art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017 abre a Reurb nessa hipótese, com estudo técnico obrigatório. É o que sustentou a área urbana consolidada que dispensou a desocupação da APP.
• “A prefeitura autuou a obra e eu não provei que a área já era urbana consolidada.” A prova é documental e cabe ao empreendedor produzi-la. Foi assim no auto de infração anulado por se tratar de área urbana consolidada.
• “A Reurb está em andamento e mesmo assim veio ordem de demolição.” O procedimento em curso tem efeito sobre a medida, e ele precisa ser levado aos autos. Consta da Reurb em andamento que suspendeu a demolição em área consolidada.
• “Fui denunciado por ter parcelado a gleba sem concluir a aprovação.” O art. 50 da Lei 6.766/1979 trata o fato como crime contra a Administração Pública, com prazo prescricional próprio. Ver a prescrição da ação penal por parcelamento irregular do solo.

Não encontrou a sua situação? Descreva o estágio em que o empreendimento parou e a equipe informa qual rota cabe e qual prazo ainda corre.

Advogado para regularização fundiária de loteamento: o que trava o registro é o passivo da gleba

O registro de um parcelamento irregular quase nunca trava no cartório. Trava na camada ambiental e urbanística da gleba, que o cartório apenas reflete na nota devolutiva.

A Lei 13.465/2017 organiza a Regularização Fundiária Urbana como conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, e é nessa ordem que o problema aparece.

O dispositivo que decide o desfecho é o art. 11, § 2º. Havendo área de preservação permanente, unidade de conservação de uso sustentável ou área de proteção de mananciais dentro do núcleo, a Reurb observa os arts. 64 e 65 do Código Florestal.

Nessa hipótese o estudo técnico deixa de ser opcional. A lei exige demonstrar melhoria ambiental em relação à ocupação informal anterior, inclusive por compensação, quando for o caso.

Quem começa pelo cartório descobre isso tarde. O oficial devolve a certidão, o Município reabre a análise e o cronograma comercial do empreendimento perde o ano.

Há ainda a métrica que costuma passar em branco. Ao longo de rios e cursos de água, o art. 65, § 2º, do Código Florestal manda manter faixa não edificável de quinze metros de cada lado, e essa faixa redesenha o projeto urbanístico.

Uma consequência prática nasce daí: o desenho de lotes que a construtora já vendeu pode não sobreviver ao estudo ambiental. Renegociar planta com comprador é mais barato do que renegociar depois da nota devolutiva.

A leitura correta da gleba antes do protocolo é o que separa um procedimento de dezoito meses de um procedimento de cinco anos. O diagnóstico prévio é justamente o serviço.

As quatro rotas de regularização e quando cada uma serve

São quatro caminhos possíveis, e a escolha depende do estágio da aprovação, de quem ocupa a área e de quem vai pagar a infraestrutura.

Rota	Quando serve	Quem requer	O que entrega
Completar o registro pela Lei 6.766/1979	O projeto foi aprovado pela prefeitura e o parcelamento não chegou ao registro dentro dos 180 dias do art. 18	O loteador, com título de propriedade e as certidões dos incisos I a VII	Registro do loteamento e abertura de matrícula própria para cada lote
Reurb-E, de interesse específico	O núcleo já está ocupado e não se enquadra como de baixa renda, ficando os custos com os interessados	Qualquer legitimado do art. 14 da Lei 13.465/2017, inclusive o proprietário e o loteador	Certidão de Regularização Fundiária registrada, com as responsabilidades do art. 38 definidas
Reurb-S, de interesse social	O núcleo é ocupado predominantemente por população de baixa renda, assim declarada pelo Município	O Município, a União, os Estados, a Defensoria, o Ministério Público ou os beneficiários	Certidão registrada com isenção de custas e emolumentos e obras a cargo do poder público
Título individual do ocupante	O parcelamento inteiro não será regularizado a curto prazo e cada ocupante busca a sua matrícula	O ocupante, isoladamente	Matrícula individual pela via judicial ou extrajudicial, sem sanear o loteamento

A quarta rota resolve o problema do morador e não resolve o do empreendedor. O loteador continua exposto à responsabilidade do art. 40 da Lei 6.766/1979, que autoriza o Município a regularizar e cobrar dele o custo.

O que o escritório monta em cada peça do projeto de regularização

O art. 35 da Lei 13.465/2017 fixa o conteúdo mínimo do projeto. Abaixo está o que cabe ao escritório em cada peça, e o que fica com o corpo técnico do empreendimento.

• Levantamento planialtimétrico e cadastral. O escritório define o perímetro jurídico a ser levantado e confere se a ART ou a RRT do inciso I acompanha a peça, porque a falta dela devolve o protocolo.
• Planta do perímetro com as matrículas atingidas. Cabe ao escritório cruzar a planta com a cadeia dominial e apontar as transcrições antigas que ninguém localizou, exigência do inciso II.
• Estudo preliminar das desconformidades. É a peça do inciso III, e é onde o escritório separa o que é vício urbanístico sanável do que é vedação ambiental, antes de o Município classificar a modalidade.
• Projeto urbanístico. O escritório verifica se os nove incisos do art. 36 estão contemplados e se as áreas já usucapidas do inciso V foram identificadas, item que costuma faltar.
• Proposta de solução ambiental e de reassentamento. O inciso VI é o que dialoga com o órgão ambiental, e o escritório escreve a justificativa técnica de melhoria em relação à ocupação anterior.
• Estudo técnico ambiental. Obrigatório sempre que incide o art. 11, § 2º. O escritório delimita o objeto do estudo para que ele alcance apenas a parcela em APP, e não a gleba inteira.
• Cronograma com as compensações. O inciso IX exige cronograma de obras e de compensações urbanísticas e ambientais, e é ele que vira obrigação exigível depois da aprovação.
• Termo de compromisso. A peça do inciso X, combinada com o art. 38, § 2º, é a que o empreendedor assina. O escritório negocia o alcance dela antes da assinatura, não depois.

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A sua situação hoje e o prazo que corre contra o empreendimento

Todo prazo abaixo está em norma federal vigente e corre independentemente de o empreendedor saber dele. A coluna da esquerda serve para localizar o estágio do empreendimento.

A sua situação hoje	Norma	Prazo	O que acontece se vencer
Projeto de loteamento aprovado pela prefeitura, ainda sem registro	Art. 18, caput, da Lei 6.766/1979	180 dias contados da aprovação	A aprovação caduca e o projeto volta para análise municipal do zero
Obras de infraestrutura em execução por cronograma aprovado	Art. 18, V, da Lei 6.766/1979	4 anos, prorrogáveis por mais 4	A garantia prestada pode ser executada e o registro fica sem lastro
Requerimento de Reurb protocolado no Município	Art. 30, § 2º, da Lei 13.465/2017	180 dias para classificar a modalidade ou indeferir	Pelo § 3º, prevalece a modalidade indicada no requerimento e o procedimento segue
Notificação recebida como titular de domínio, confinante ou responsável pelo núcleo	Art. 31, §§ 1º e 2º, da Lei 13.465/2017	30 dias para impugnar	Pelo § 6º, o silêncio é interpretado como concordância com a Reurb
Certidão de Regularização Fundiária entregue ao registro de imóveis	Art. 44, caput e § 5º, da Lei 13.465/2017	15 dias para a nota de exigência e 60 dias, prorrogáveis, para concluir	Exigência não atendida devolve a certidão e reabre o ciclo administrativo

O prazo do art. 30, § 2º, funciona a favor do empreendedor. Município que não classifica em 180 dias fica vinculado ao enquadramento pedido no requerimento, e por isso a redação do pedido inicial importa tanto.

Aprovação na prefeitura não é aprovação ambiental em todo Município

A aprovação municipal da Reurb só equivale à aprovação ambiental quando o Município tiver órgão ambiental capacitado. É o que diz o art. 12 da Lei 13.465/2017, na redação da Lei 14.118/2021.

Parece ressalva técnica e decide o cronograma. Em Município sem estrutura ambiental própria, o estudo segue para o órgão estadual, e o procedimento ganha uma fila que ninguém previu na planilha do empreendimento.

O erro típico é protocolar o projeto completo antes de saber qual é o caso. Prefeitura que recebe peça fora da sua competência não devolve o pedido, pede complementação, e o relógio do art. 30, § 2º, corre mal instruído.

Verificar a estrutura ambiental do Município é a primeira diligência do escritório, feita antes de qualquer protocolo, e é ela que define se o estudo será dirigido à prefeitura ou ao órgão estadual.

Convém registrar também o que a lei não diz. A Lei 6.766/1979 não condiciona a aprovação do loteamento ao licenciamento ambiental no seu art. 12.

Quanto à anuência estadual do art. 13, ela só aparece em três hipóteses: área de interesse especial, área limítrofe ou metropolitana e loteamento acima de um milhão de metros quadrados.

Confundir essas duas camadas produz o pedido genérico de licença que o órgão devolve sem análise. Cada norma tem a sua porta, e a instrução muda conforme a porta escolhida.

Vender lote antes do registro contamina o empreendimento inteiro

Vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado é vedado pelo art. 37 da Lei 6.766/1979, e a consequência não para no contrato individual.

Do lado do adquirente, o art. 38 autoriza suspender o pagamento das prestações restantes e depositá-las no próprio registro de imóveis, com movimentação condicionada a autorização judicial. O fluxo de caixa do empreendimento para junto.

Some-se o art. 39, que fulmina de nulidade a cláusula de rescisão por inadimplemento enquanto o loteamento não estiver regularmente inscrito. O loteador perde, ao mesmo tempo, o recebimento e o instrumento de cobrança.

Na esfera criminal a exposição é outra. O art. 50 tipifica como crime contra a Administração Pública dar início ou executar parcelamento sem autorização ou em desacordo com a licença, com reclusão de um a quatro anos e multa.

A pena sobe para reclusão de um a cinco anos na forma qualificada do parágrafo único, e o inciso I descreve exatamente a venda de lote em loteamento não registrado. O art. 52 alcança ainda quem registra o que não podia ser registrado.

São três regimes paralelos, e nenhum absorve o outro: a nulidade civil não afasta o crime, e a regularização posterior não apaga a conduta já praticada, embora pese na dosimetria e na negociação com o Ministério Público.

Existe ainda o risco de perder o controle do procedimento. Pelo art. 40, o Município pode regularizar o parcelamento por conta própria e cobrar do loteador as importâncias despendidas, com o desenho urbanístico decidido sem ele.

Situações em que o enquadramento muda o desfecho

Os quatro casos seguintes aparecem com frequência e cada um pede rota diferente, ainda que o problema pareça o mesmo visto de fora do processo.

Em um loteamento no litoral de Santa Catarina com projeto aprovado e obras concluídas, o registro não sai porque a matrícula-mãe tem descrição divergente. A rota é retificar a área e completar o registro pela Lei 6.766/1979, e não abrir Reurb.

Já em uma gleba ocupada há duas décadas na região metropolitana, com ruas abertas e casas construídas, não há aprovação nenhuma a completar. Aqui a Reurb é o único caminho, e a discussão passa a ser a modalidade.

Outro desenho surge quando a incorporadora compra a gleba já parcelada de fato pelo vendedor. A responsabilidade urbanística acompanha a área, e o diagnóstico precisa ser feito antes da escritura, não depois.

Por fim, há o caso do empreendimento aprovado em que a faixa marginal do curso de água foi ocupada por lotes vendidos. A solução combina realocação, compensação ambiental e renegociação contratual, nessa ordem.

Quando este não é o caminho

Nem toda irregularidade fundiária se resolve por este serviço, e apontar o caminho certo faz parte do trabalho. Quatro situações pedem outro encaminhamento dentro do escritório.

Se o núcleo é habitacional e não há empreendimento de construção civil por trás, o serviço adequado é a regularização fundiária urbana pela Reurb, com foco na titulação dos ocupantes.

Havendo termo de embargo já lavrado sobre o parcelamento, a prioridade passa a ser o desembargo do loteamento irregular ou clandestino, porque sem levantar o embargo nenhuma obra avança.

Quando o problema é uma edificação isolada, e não o parcelamento, o encaminhamento é a regularização de imóvel construído em APP ou em local proibido.

Para o empreendimento novo, que ainda será implantado, o serviço que abre a porta é o licenciamento ambiental e urbanístico para empreendimentos imobiliários.

E se o objetivo é apenas sanear o parcelamento já existente, sem projeto de construção acoplado, cabe a regularização de loteamento ilegal ou irregular.

Quem assina o enquadramento

O enquadramento da rota e o parecer que antecede o protocolo são assinados por Cláudio Farenzena, inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A, especialista em Direito Ambiental e em regularização fundiária de loteamentos.

Perguntas frequentes

O que é regularização fundiária urbana?

Regularização fundiária urbana é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que incorpora um núcleo urbano informal ao ordenamento territorial e titula os seus ocupantes. A definição está no art. 9º da Lei 13.465/2017. Núcleo urbano informal, pelo art. 11, II, é o clandestino, o irregular ou aquele em que não foi possível titular os ocupantes, ainda que a legislação da época tenha sido atendida. Na prática, a Reurb é o caminho para áreas já ocupadas. Quando o parcelamento tem projeto aprovado e apenas não foi registrado, o caminho costuma ser outro: completar o registro pela Lei 6.766/1979.

Qual a diferença entre Reurb-S e Reurb-E?

A diferença está em quem ocupa a área e em quem paga a conta. A Reurb-S, de interesse social, aplica-se a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarada em ato do poder público municipal, e vem com isenção de custas e emolumentos no registro. A Reurb-E, de interesse específico, aplica-se aos demais casos, e os custos das obras de infraestrutura e das compensações ficam com os interessados. Para o empreendedor de construção civil a modalidade praticamente sempre será a Reurb-E, e é o Município que classifica caso a caso, pelo art. 30, I, da Lei 13.465/2017.

Quem pode requerer a regularização fundiária de um loteamento?

O art. 14 da Lei 13.465/2017 lista os legitimados. Podem requerer a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios; os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por cooperativas, associações de moradores, fundações, organizações sociais e entidades civis; os proprietários de imóveis ou de terrenos; os loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários; e o Ministério Público. O loteador, portanto, tem legitimidade própria e não depende de a prefeitura tomar a iniciativa. Requerer por conta própria costuma ser a via mais rápida, porque permite ao empreendedor controlar a instrução do pedido.

Quanto tempo leva a regularização fundiária de um loteamento?

A lei fixa prazos para as etapas, não para o conjunto. O Município tem 180 dias para classificar a modalidade ou indeferir o requerimento, pelo art. 30, § 2º da Lei 13.465/2017, e a inércia faz prevalecer a modalidade indicada pelo requerente. Notificados titulares e confinantes, o prazo de impugnação é de 30 dias, pelo art. 31. Recebida a certidão, o oficial tem 15 dias para a nota de exigência e o procedimento registral deve terminar em 60 dias, prorrogáveis por igual período, pelo art. 44. O que alonga o calendário é a elaboração do projeto e o estudo ambiental, quando exigido.

Quais documentos são necessários para regularizar um loteamento?

Depende da rota. Para completar o registro pela Lei 6.766/1979, o art. 18 exige título de propriedade ou certidão da matrícula, histórico dominial de vinte anos, certidões negativas fiscais, de ações reais e penais, certidões de protesto e cíveis do loteador, cópia do ato de aprovação com termo de verificação de obra ou cronograma, contrato padrão de promessa de venda e declaração do cônjuge. Para a Reurb, o art. 35 da Lei 13.465/2017 pede levantamento planialtimétrico com georreferenciamento, planta do perímetro, estudo das desconformidades, projeto urbanístico, memoriais, proposta ambiental, estudos técnicos, cronograma e termo de compromisso.

Loteamento irregular pode ser regularizado?

Na maior parte dos casos, sim. Quando o projeto chegou a ser aprovado pela prefeitura e apenas não foi registrado, a regularização costuma ser mais direta, porque existe um ato administrativo a ser retomado. Quando nunca houve aprovação, o caminho é reabrir o procedimento ou usar a Reurb, e aí entram limites reais: área de risco, vedação ambiental e localização fora do perímetro urbano podem inviabilizar parte da gleba. O art. 40 da Lei 6.766/1979 permite ainda que o próprio Município regularize o parcelamento e cobre do loteador o custo, o que retira do empreendedor o controle do desenho.

Vender lote antes do registro do loteamento é crime?

É. O art. 50 da Lei 6.766/1979 tipifica como crime contra a Administração Pública dar início ou executar loteamento ou desmembramento sem autorização do órgão competente ou em desacordo com a licença, com pena de reclusão de um a quatro anos e multa. O parágrafo único qualifica o crime quando praticado por meio de venda, promessa de venda ou reserva de lote em loteamento não registrado, elevando a pena para reclusão de um a cinco anos. No campo civil, o art. 37 veda a venda, o art. 38 autoriza o adquirente a suspender os pagamentos e o art. 39 anula a cláusula de rescisão por inadimplemento.

Dá para regularizar loteamento que ocupa área de preservação permanente?

Pode ser possível, e o dispositivo de entrada é o art. 11, § 2º, da Lei 13.465/2017. Constatado núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente, em unidade de conservação de uso sustentável ou em área de proteção de mananciais, a Reurb observa os arts. 64 e 65 do Código Florestal e torna obrigatório o estudo técnico que justifique a melhoria ambiental em relação à ocupação anterior, inclusive por compensação. Ao longo de rios e cursos de água, o art. 65, § 2º, da Lei 12.651/2012 manda manter faixa não edificável de quinze metros de cada lado.

Análise da gleba antes do protocolo

A primeira coisa a fazer é uma análise técnica da situação da gleba. É essa leitura que revela se o caminho é completar o registro, entrar em Reurb-E ou refazer o projeto urbanístico.

O Farenzena Tonon Advogados tem atuação consolidada nesse tipo de situação e pode fazer essa avaliação. Entre em contato e descreva o estágio em que o seu empreendimento está.

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