Desembargo do loteamento irregular, ilegal ou clandestino

Desembargo do loteamento irregular, ilegal ou clandestino é o levantamento do ato que interditou o parcelamento e paralisou obra, venda e registro dos lotes. Quem embargou define a via: o Município embarga por falta de aprovação urbanística, o órgão ambiental embarga pelo Decreto 6.514/2008 e o juiz embarga em ação civil pública.

Na frente ambiental, a cessação do embargo depende de decisão da autoridade que o aplicou, mediante documentação que regularize a obra, pelo art. 15-B do Decreto 6.514/2008.

O prazo de defesa contra o auto de infração ambiental é de 20 dias, contados da ciência, pelo art. 113 desse decreto, e o recurso tem outros 20 dias, pelo art. 127.

Quem procura desembargo de loteamento irregular costuma chegar com a obra parada, o financiamento suspenso e os compromissos de compra e venda travados pelo art. 37 da Lei 6.766/1979.

O Farenzena Tonon Advogados conduz esse levantamento perante a Prefeitura, o órgão ambiental estadual, o IBAMA e o Judiciário, para loteadores, incorporadoras e proprietários de gleba.

Receber análise do meu caso pelo WhatsApp

Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• Quem embargou define a sua via e o seu prazo
• O embargo se levanta antes do julgamento do auto de infração
• O embargo que alcança o loteamento inteiro é maior que a infração
• As quatro frentes que o escritório abre no desembargo
• Por que a Reurb não resolve o loteamento embargado hoje
• Não reagir à notificação entrega o loteamento à Prefeitura
• O que o escritório examina no seu termo de embargo
• O diretor e o gerente do loteador respondem pessoalmente
• Situações de loteamento embargado em que o escritório atua
• O que o escritório não faz neste serviço
• Documentos para a equipe avaliar o desembargo
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

• “A prefeitura embargou meu loteamento e não disse o que falta.” O termo precisa apontar o dispositivo violado e o local exato da irregularidade, e a ausência dessa indicação abre discussão sobre a validade do próprio embargo, como no caso da demolição de obra irregular afastada por falha no processo.
• “Eu tinha a aprovação da prefeitura, mas o órgão ambiental embargou do mesmo jeito.” A aprovação urbanística e a licença ambiental são atos distintos, e a existência de uma não impede o embargo pela outra, discussão enfrentada na demolição rejeitada em loteamento que tinha licença.
• “O Ministério Público entrou na Justiça e o juiz mandou parar tudo.” Na ação civil pública a prova da autoria do dano é ônus de quem acusa, e a falta dela leva o pedido à improcedência, como na ação civil pública julgada improcedente por falta de prova de autoria.
• “Estou sendo processado no criminal por ter vendido lote antes do registro.” Os crimes do parcelamento do solo prescrevem, e o reconhecimento da prescrição tranca a ação penal, tese acolhida no julgado do STJ sobre prescrição em parcelamento do solo.
• “Já corri atrás e regularizei o que faltava, e continuam pedindo a demolição.” A regularização posterior é fato novo no processo e pode retirar o fundamento do pedido demolitório, resultado obtido na demolição de loteamento afastada pela regularização.
• “Dizem que minha gleba é área de preservação, mas o bairro em volta já está todo ocupado.” O reconhecimento de área urbana consolidada muda o que se pode exigir do empreendedor, como na decisão que dispensou a desocupação de APP em área urbana consolidada.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que aconteceu e a equipe informa se o caso comporta desembargo e qual é o prazo que resta.

Desembargo de loteamento irregular: quem embargou define a sua via e o seu prazo

A primeira decisão do caso não é jurídica, é de leitura: o termo diz qual autoridade interditou o parcelamento, e é ela que fixa a norma do rito, o prazo que corre e a via de levantamento.

Errar essa identificação custa o prazo. Defesa ambiental protocolada na Prefeitura não suspende nada, e pedido de regularização urbanística entregue ao IBAMA não levanta embargo ambiental.

O mesmo empreendimento pode acumular dois ou três embargos de origens diferentes, cada um com o seu próprio caminho de levantamento, e a ordem em que eles são atacados muda o tempo de retomada da obra.

Quem embargou	Norma que rege o ato	Prazo que corre contra você	Via de levantamento
Prefeitura, por projeto não aprovado ou execução fora do cronograma	Lei 6.766/1979, arts. 12, §1º, 38 e 40, com a lei municipal de parcelamento	O prazo da notificação municipal, e o cronograma de execução, cuja perda gera caducidade da aprovação	Reapresentação de projeto e cronograma com pedido de levantamento, e mandado de segurança contra exigência sem base legal
Órgão ambiental municipal, quando o Município licencia o impacto local	LC 140/2011, art. 9º, XIV, “a”, e o decreto sancionador do próprio Município	O prazo de defesa da norma municipal, em regra espelhado no Decreto 6.514/2008	Pedido de cessação instruído com a licença obtida ou com o projeto corretivo já protocolado
Órgão ambiental estadual ou IBAMA, por supressão de vegetação, APP ou obra sem licença	Decreto 6.514/2008, arts. 15-A, 15-B, 19 e 74, e Lei 9.605/1998, arts. 60 e 64	20 dias para a defesa, da ciência do auto, e outros 20 dias para o recurso	Pedido de cessação do embargo com a documentação que regulariza a obra, em paralelo à defesa
Juiz, em ação civil pública proposta pelo Ministério Público	Lei 7.347/1985 com a Lei 6.766/1979, arts. 40, 47 e 50	O prazo de contestação e, havendo liminar, o prazo do agravo de instrumento	Contestação com pedido de revogação da liminar, ou agravo, sustentando a regularização em curso

Quando o loteamento tem licença municipal e o auto vem de outro ente, a discussão ganha um argumento próprio: o art. 17, §3º, da LC 140/2011 manda prevalecer o auto lavrado pelo órgão que detém a atribuição de licenciar.

O embargo se levanta antes do julgamento do auto de infração

O levantamento do embargo ambiental não espera o resultado da defesa. Pelo art. 15-B do Decreto 6.514/2008, a cessação depende de decisão da autoridade depois que o autuado apresenta documentação que regularize a obra.

São dois pedidos diferentes dentro do mesmo processo. A defesa discute se o auto de infração subsiste e quanto vale a multa. O pedido de cessação discute se a obra, hoje, está regularizada.

Essa separação tem efeito prático imediato no caixa do empreendimento. Julgamento de auto de infração leva meses, e às vezes anos. Cronograma de loteamento não leva.

Quem espera a decisão final perde duas coisas ao mesmo tempo: o prazo do cronograma aprovado, com risco de caducidade pelo art. 12, §1º, da Lei 6.766/1979, e a janela comercial de venda dos lotes.

Por isso o escritório protocola as duas peças em paralelo, e não em sequência. A documentação de regularização segue com pedido autônomo de cessação, instruída com a comprovação técnica do que foi corrigido em campo.

Conversar com a equipe pelo WhatsApp

O embargo que alcança o loteamento inteiro é maior que a infração

Embargo ambiental tem limite territorial definido em norma. O art. 15-A do Decreto 6.514/2008 restringe o embargo aos locais onde efetivamente se caracterizou a infração, sem alcançar as demais atividades em áreas não embargadas.

A regra vale contra um erro comum nos autos de loteamento: a supressão de vegetação atingiu 3 quadras, e o termo interditou a gleba toda, incluindo trechos já com infraestrutura entregue.

Quando isso acontece, não é preciso discutir o mérito da infração para voltar a trabalhar. Basta demonstrar, com o georreferenciamento do próprio auto, que o polígono embargado extravasa o local do dano.

A delimitação libera as frentes de obra que nada têm a ver com a área danificada, e devolve ao loteador a possibilidade de cumprir o cronograma na parte regular do empreendimento.

Em muitos casos esse é o pedido que produz resultado primeiro, antes de qualquer discussão sobre valor de multa ou sobre redução da multa ambiental aplicada pelo loteamento.

As quatro frentes que o escritório abre no desembargo

O trabalho não é uma sequência de etapas, e sim quatro frentes que correm ao mesmo tempo, porque cada uma tem prazo próprio e nenhuma depende do desfecho da outra.

• Cessação administrativa pela regularização. Montagem e protocolo da documentação que a autoridade exige para decidir o levantamento, com pedido autônomo fundado no art. 15-B do Decreto 6.514/2008.
• Ataque ao ato de interdição. Delimitação do polígono pelo art. 15-A, nulidade por falta de indicação do dispositivo e do local, e vícios de competência lidos pela LC 140/2011.
• Frente judicial. Mandado de segurança contra a omissão do órgão que não decide o pedido de cessação, e contestação ou agravo quando o embargo vem de decisão judicial.
• Frente sancionadora e penal. Defesa no auto de infração, com os 20 dias do art. 113, e defesa criminal quanto aos arts. 50 a 52 da Lei 6.766/1979, inclusive dos administradores.

Por que a Reurb não resolve o loteamento embargado hoje

A Reurb costuma ser apresentada como a saída natural do loteamento irregular, e para o empreendimento recente ela não serve.

O art. 9º, §2º, da Lei 13.465/2017 admite a legitimação fundiária apenas para núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016.

Fica de fora, portanto, o parcelamento aberto depois dessa data, que é justamente o caso do loteamento embargado em plena obra. Insistir nessa via gasta meses e devolve o empreendedor ao ponto de partida.

Há ainda uma diferença de finalidade que raramente aparece. A Reurb organiza e titula ocupação consolidada, com as modalidades de interesse social e de interesse específico do art. 13. Não é instrumento de liberação de canteiro.

Quando a gleba realmente comporta a Reurb, o caminho muda de natureza: passa a ser requerimento ao Município, com notificação dos interessados e 30 dias de impugnação, pelo art. 31, §1º, da mesma lei.

A leitura correta do enquadramento é o que separa um pedido de regularização de loteamento ilegal ou irregular de um requerimento condenado ao indeferimento.

Não reagir à notificação entrega o loteamento à Prefeitura

O silêncio diante da notificação municipal tem consequência escrita em lei, e não é só a multa. Desatendida a notificação, o art. 40 da Lei 6.766/1979 autoriza a Prefeitura a regularizar o loteamento.

Quem assume a regularização assume também as decisões técnicas: traçado, infraestrutura exigida, áreas públicas, cronograma. O empreendedor deixa de decidir sobre o seu projeto e passa a receber o resultado pronto.

E paga por ele. O §2º do mesmo artigo manda exigir do loteador a parte não ressarcida pelas prestações depositadas, com remissão ao art. 47, que estende a responsabilidade solidária a qualquer pessoa do grupo econômico beneficiada pelo parcelamento.

O caixa, nesse intervalo, já parou por força de lei. Verificado que o loteamento não está registrado ou regularmente executado, o art. 38 determina que o adquirente suspenda as prestações e as deposite no Registro de Imóveis competente.

Recuperar esse dinheiro depende de dois passos, na ordem do §3º: regularizar o loteamento e obter em juízo a autorização para levantar os depósitos, com citação do Município e audiência do Ministério Público.

Reagir cedo, portanto, não é só evitar multa: é o que mantém o projeto e o caixa nas mãos de quem concebeu o empreendimento.

O que o escritório examina no seu termo de embargo

A análise começa pelo documento, não pela tese. O termo de embargo, lido ao lado da planta aprovada e do cronograma, quase sempre revela por onde o levantamento é mais rápido.

• Quem assinou e com que atribuição. Agente autuante, órgão e competência para licenciar aquele empreendimento, pela leitura da LC 140/2011.
• O dispositivo apontado. Se o termo indica a norma violada, ou se descreve apenas uma conclusão genérica sobre irregularidade do parcelamento.
• O polígono embargado. Coordenadas do auto comparadas com o local do dano e com as frentes de obra já executadas.
• A data da ciência. É dela que correm os 20 dias do art. 113 do Decreto 6.514/2008, e é o dado que mais chega errado ao escritório.
• O que já existe de licença. Aprovação municipal, licença ambiental, autorização de supressão, outorga de água e registro do loteamento.
• O estágio da obra. Infraestrutura entregue, quadras abertas, lotes comprometidos e cronograma em vigor.
• O que é corrigível em campo. O que pode ser regularizado em semanas e o que exige projeto novo, porque isso define qual pedido vai primeiro.

O termo de embargo é confrontado com a planta aprovada e com o cronograma por Cláudio Farenzena, OAB/SC 49.222 e OAB/MT 35.260/A, especialista em Direito Ambiental e em desembargo de loteamento irregular.

O diretor e o gerente do loteador respondem pessoalmente

A responsabilidade pelo parcelamento irregular não para na sociedade empresária. O art. 51 da Lei 6.766/1979 sujeita às mesmas penas quem concorre para o crime, e cita o mandatário do loteador, o diretor e o gerente.

O tipo penal está no art. 50, I e II: dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento sem autorização do órgão competente, ou sem observar as determinações do ato de licença. A pena é de reclusão de 1 a 4 anos, e multa.

Vender ou prometer lote de parcelamento não registrado agrava o quadro. O parágrafo único do art. 50 qualifica o crime nessa hipótese, e a pena passa a reclusão de 1 a 5 anos, e multa.

Há ainda o registro indevido, punido pelo art. 52 com detenção de 1 a 2 anos, e uma frente ambiental própria, que corre em paralelo à urbanística.

Executar obra potencialmente poluidora sem licença é crime do art. 60 da Lei 9.605/1998, que a Lei 15.190/2025 passou a punir com detenção de 6 meses a 2 anos, ou multa, ou ambas.

O parágrafo único desse art. 60, também incluído em 2025, aumenta a pena até o dobro quando o licenciamento do empreendimento exigir estudo prévio de impacto ambiental.

No plano administrativo, a construção em solo não edificável sem autorização sujeita o responsável a multa de R$ 10.000,00 a R$ 100.000,00, pelo art. 74 do Decreto 6.514/2008.

Tratar a frente penal como problema futuro é o erro mais caro do loteamento embargado, e é por isso que ela entra desde o primeiro dia, ao lado da defesa em ação criminal de parcelamento ilegal do solo.

Situações de loteamento embargado em que o escritório atua

O serviço atende situações concretas, e não uma categoria abstrata de irregularidade. A mais frequente é a do loteamento com projeto aprovado que executou movimentação de terra além do autorizado e recebeu embargo ambiental sobre a gleba inteira.

Aparece também o parcelamento que nunca chegou ao registro, com lotes já comprometidos por contrato, no qual o embargo vem acompanhado de notificação municipal e de inquérito civil instaurado pelo Ministério Público.

Outra situação recorrente envolve gleba com faixa de vegetação ao longo de curso de água, em que a discussão real é o alcance da área de preservação e a existência de ocupação urbana consolidada no entorno.

Há ainda o caso do adquirente de gleba que herdou o passivo do loteador anterior, e precisa separar o que é responsabilidade sua do que já estava consumado antes da aquisição.

Em todas elas o Farenzena Tonon Advogados trabalha com duas perguntas fixas: o que libera obra agora, e o que precisa ser construído para que a liberação se sustente depois.

O que o escritório não faz neste serviço

Alinhar expectativa desde o início faz parte do trabalho, e alguns limites são fixos.

• Não promete prazo nem resultado de levantamento. A cessação depende de decisão da autoridade e do que a norma exige em cada caso.
• Não assina projeto de engenharia nem laudo técnico. Esses documentos são de responsabilidade do profissional habilitado, e o escritório trabalha ao lado dele.
• Não sustenta continuidade de obra embargada. Trabalhar sob embargo agrava a situação administrativa e a penal.
• Não conduz pedido de Reurb sem enquadramento. Requerimento fora das hipóteses da Lei 13.465/2017 consome tempo e não levanta embargo.

Documentos para a equipe avaliar o desembargo

A avaliação inicial é feita sobre documentos, e não sobre relato. Enviado o material abaixo, a equipe informa qual é a via cabível, qual prazo ainda corre e qual pedido tem chance de produzir liberação mais rápida.

• Termo de embargo e auto de infração, com a comprovação da data de ciência.
• Notificação municipal, se houver, e toda a correspondência trocada com a Prefeitura.
• Projeto aprovado e cronograma de execução, com os alvarás e as licenças já obtidas.
• Matrícula atualizada da gleba e situação do registro do loteamento.
• Levantamento topográfico e georreferenciamento, para comparar com o polígono embargado.
• Citação, liminar ou decisão judicial, quando o embargo tiver origem em processo.

Quando o caso já tramita como ação coletiva, a leitura é feita em conjunto com a defesa em ação civil pública por parcelamento ilegal do solo.

Havendo auto de infração a discutir em paralelo, o mesmo material serve à anulação do auto de infração por construção de loteamento irregular.

Perguntas frequentes

O que acontece se eu continuar uma obra embargada?

Continuar a obra depois do embargo agrava a situação em três frentes. No plano administrativo, o descumprimento gera nova autuação e reforço das medidas de interdição, sem prejuízo da sanção de demolição prevista no art. 19 do Decreto 6.514/2008 quando a construção está em área protegida ou não é passível de regularização. No plano penal, seguir parcelando sem autorização ou fora do ato de licença é conduta do art. 50 da Lei 6.766/1979, com reclusão de 1 a 4 anos. E no plano processual, obra tocada sob embargo destrói a credibilidade do pedido de levantamento, porque a autoridade decide olhando o comportamento do autuado.

O que devo fazer se minha obra for embargada pela prefeitura?

Primeiro obtenha o documento completo, com a indicação do dispositivo violado e a data de ciência, porque é dela que correm os prazos. Depois identifique se o embargo é urbanístico, ambiental ou judicial, já que a via de levantamento muda em cada caso. Reúna projeto aprovado, cronograma, licenças e matrícula da gleba, e não retome a obra. Responder à notificação municipal é decisivo: desatendida a notificação, o art. 40 da Lei 6.766/1979 autoriza a Prefeitura a regularizar o loteamento por conta própria e a cobrar do loteador o que gastar, com responsabilidade solidária do grupo econômico pelo art. 47.

Quem fiscaliza loteamento irregular?

Mais de um órgão, e ao mesmo tempo. O Município fiscaliza a aprovação e a execução do parcelamento pela Lei 6.766/1979 e pela sua lei local, e licencia ambientalmente os empreendimentos de impacto local, pelo art. 9º, XIV, “a”, da LC 140/2011. O órgão ambiental estadual e o IBAMA atuam sobre supressão de vegetação, área de preservação e obra sem licença. O Ministério Público instaura inquérito civil e propõe ação civil pública. O art. 17, §3º, da LC 140/2011 resolve parte do conflito ao mandar prevalecer o auto lavrado pelo órgão que detém a atribuição de licenciar.

Qual é a multa para quem realizar loteamento irregular?

Não existe um valor único, porque as multas vêm de normas diferentes. Na esfera ambiental federal, promover construção em solo não edificável sem autorização sujeita o responsável a multa de R$ 10.000,00 a R$ 100.000,00, pelo art. 74 do Decreto 6.514/2008, e a supressão de vegetação tem tipificação e faixa próprias. Na esfera urbanística, o valor sai da lei municipal de parcelamento e varia de cidade para cidade. Na esfera criminal, a multa do art. 50 da Lei 6.766/1979 é fixada em múltiplos do salário mínimo, ao lado da pena de reclusão. Somar as três é o cenário real de quem não reage.

O parcelamento irregular do solo é considerado crime?

Sim. O art. 50 da Lei 6.766/1979 define como crime contra a Administração Pública dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento sem autorização do órgão competente, ou sem observar as determinações do ato administrativo de licença, com pena de reclusão de 1 a 4 anos, e multa. O parágrafo único qualifica a conduta quando há venda, promessa de venda ou reserva de lote não registrado, e a pena passa a reclusão de 1 a 5 anos. O art. 51 alcança quem concorre para o crime, inclusive o diretor e o gerente da sociedade, e o art. 52 pune com detenção de 1 a 2 anos o registro de loteamento não aprovado.

Como regularizar um loteamento irregular?

O caminho depende do que falta e de quando o parcelamento foi implantado. Faltando aprovação ou havendo execução fora do projeto, a via é o Município: reapresentação de projeto e cronograma, cumprimento das exigências urbanísticas e registro do loteamento. Havendo infração ambiental, entra o pedido de cessação do embargo com a documentação que regulariza a obra, pelo art. 15-B do Decreto 6.514/2008, em paralelo à defesa no auto. A Reurb da Lei 13.465/2017 é outra coisa: a legitimação fundiária só alcança núcleos urbanos informais existentes até 22 de dezembro de 2016.

O que significa imóvel embargado?

Embargado é o imóvel sobre o qual pesa ordem de interdição que proíbe prosseguir com obra ou atividade naquele local. A ordem pode ser administrativa, lavrada pelo Município ou pelo órgão ambiental, ou judicial, normalmente em liminar de ação civil pública. No campo ambiental o embargo tem limite territorial definido: o art. 15-A do Decreto 6.514/2008 restringe a medida aos locais onde efetivamente se caracterizou a infração, e não alcança as demais áreas da propriedade. Para o loteamento, o efeito prático vai além da obra, porque atinge venda, financiamento e registro dos lotes.

Fale com o Farenzena Tonon Advogados sobre o seu loteamento embargado

Levantar o embargo de um loteamento exige conhecimento técnico e prática nas três vias em que o ato pode ter nascido, porque o pedido certo na via errada não produz efeito nenhum.

O Farenzena Tonon Advogados é especializado em Direito Ambiental e do Agronegócio, atende em todos os estados e sabe onde estão os fundamentos e os limites de cada tipo de embargo de parcelamento. Fale com a equipe e descreva a situação da sua gleba.

Falar com o Farenzena Tonon Advogados