Um proprietário foi alvo de uma ação de demolição porque construiu em desacordo com o alvará, mas o advogado especializado em direito ambiental conseguiu afastar a demolição porque a obra não trazia risco à população nem à ordem urbana. Em resumo: a demolição pode ser afastada quando é uma medida desproporcional.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais julgou o caso em uma apelação cível, dentro de uma ação demolitória. A decisão se apoiou no art. 1.299 do Código Civil e nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
A demolição é a ordem para desfazer uma construção. Ela costuma aparecer quando a obra foi feita sem licença ou fora dos limites do alvará. Em empreendimento de maior porte, a licença só sai depois do ato participativo do licenciamento, etapa tratada na representação em audiências públicas de projetos de engenharia. Nessas situações, a Administração pode, em tese, exigir o desfazimento da obra.
Em primeiro grau, o pedido de demolição foi acolhido contra o proprietário. Ele recorreu, sustentando que a obra já estava pronta e não oferecia perigo a ninguém.
Mas o tribunal não acolheu a demolição. Os julgadores foram diretos: a demolição é uma medida extrema e excepcional, que só se justifica quando a obra ameaça a segurança das pessoas ou compromete de forma grave a ordem urbana.
Como é que o tribunal chegou aí? A lógica é simples: sem risco à coletividade, a demolição perde justificativa. A obra irregular pode ser tratada por outras vias, sem o desfazimento.
Quem recebe uma ordem de demolição costuma não saber por onde começar. Em obra de grande porte, esse enfrentamento entra no escopo da gestão de riscos jurídicos e ambientais em grandes projetos. O caminho é questionar a proporcionalidade da medida, demonstrar que a obra não traz risco e pedir a substituição da demolição por soluções menos drásticas, como a regularização.
Um ponto que muita gente ignora: obra irregular não significa demolição automática. A ilegalidade da construção, sozinha, não obriga o juiz a mandar derrubar tudo, e há casos em que a demolição sem processo administrativo é nula.
Por que a demolição nem sempre pode ser exigida?
A demolição nem sempre pode ser exigida porque é uma medida extrema, autorizada só quando a obra coloca em risco a população ou compromete de forma grave a ordem urbana. A construção sem licença ou fora do alvará é, em tese, irregular (art. 1.299 do Código Civil). Mas irregularidade não é o mesmo que perigo. Sem risco concreto, a demolição vira uma punição desproporcional, e o Judiciário pode afastá-la com base na razoabilidade e proporcionalidade.
A regra parte do direito de construir. O dono do solo pode edificar no seu terreno, desde que respeite o direito de vizinhança e os regulamentos administrativos. É o alvará que confere o controle prévio dessa obra. Negado ou retido esse controle prévio, cabe o mandado de segurança para a expedição do alvará de construção.
Quando a obra sai do que o alvará permitia, ela é irregular do ponto de vista administrativo. Isso, em princípio, justificaria a demolição. Só que o Judiciário mede as consequências antes de mandar derrubar.
Isso porque a demolição de uma obra já concluída gera um efeito grave e, muitas vezes, irreversível. Derrubar uma construção pronta, sem perigo à coletividade, custa mais do que resolve.
E há uma distinção importante. Uma coisa é a obra clandestina que ameaça desabar ou viola gravemente o ordenamento; outra é a obra concluída, estável e sem risco. Só a primeira sustenta a demolição.
O que dá para alegar contra uma ordem de demolição?
Contra uma ordem de demolição dá para alegar a ausência de risco à população, a falta de grave comprometimento da ordem urbana, a desproporção da medida e a possibilidade de regularizar a obra pelo licenciamento ambiental corretivo. Quando a obra está pronta e não oferece perigo, a demolição não passa no teste da razoabilidade e da proporcionalidade.
Você tem auto de infração ambiental ou embargo?
Consulte grátis pelo CPF ou CNPJ nas bases públicas do IBAMA, do ICMBio e de órgãos estaduais.
Fontes: IBAMA, ICMBio e órgãos estaduais · até 30 consultas por hora · Guia completo
A primeira linha de defesa é a ausência de risco. Se laudos e documentos mostram que a construção é segura, o fundamento da demolição enfraquece.
A segunda é a regularização. Muitas obras irregulares podem ser regularizadas depois, com adequação ao projeto ou pagamento de contrapartidas, sem precisar derrubar nada. Em empreendimento imobiliário, essa adequação depende do que o terreno suportava desde o início, leitura que pertence à assessoria em operações de incorporação e desenvolvimento urbano.
A terceira é a proporcionalidade. A defesa mostra que existe uma solução menos drástica que a demolição, capaz de resolver a irregularidade sem destruir a obra.
Cada caso tem detalhes técnicos próprios. A jurisprudência sobre demolição desproporcional em área consolidada reforça essa linha de defesa.
O que você deve fazer se recebeu uma ordem de demolição?
Se você recebeu uma ordem de demolição, o primeiro passo é não derrubar a obra por conta própria, reunir a documentação da construção e do alvará, conferir o prazo de defesa e buscar orientação jurídica. Muitas demolições são suspensas quando se demonstra que a obra não traz risco.
Alguns cuidados práticos ajudam:
- Guarde o alvará, o projeto e as fotos da obra concluída.
- Reúna laudos que atestem a segurança da construção.
- Verifique se a obra pode ser regularizada perante o município.
- Confira o prazo para recorrer e não deixe passar.
- Procure um advogado especializado em direito ambiental para avaliar a proporcionalidade da demolição.
Esses passos ajudam a mostrar que a demolição é desproporcional diante de uma obra segura e concluída. É esse conjunto que sustenta o pedido para afastar o desfazimento.
Para separar os casos, vale observar quando a demolição costuma ser mantida e quando costuma ser afastada:
| Situação da obra | Tendência da Justiça |
|---|---|
| Obra com risco de desabamento ou grave violação urbana | Demolição costuma ser mantida |
| Obra concluída, segura e sem risco à coletividade | Demolição costuma ser afastada |
| Obra passível de regularização | Demolição substituída por adequação |
Na prática, a maioria das defesas bem-sucedidas se concentra na segunda e na terceira linha: provar que a obra é segura ou que pode ser regularizada. Foi o que ocorreu no caso julgado em Minas Gerais.
Perguntas frequentes
Obra sem alvará sempre é demolida?
Não, obra sem alvará nem sempre é demolida. A construção sem licença ou fora dos limites do alvará é irregular do ponto de vista administrativo (art. 1.299 do Código Civil), e isso, em princípio, autorizaria a demolição. Mas a demolição é uma medida extrema e excepcional. O Judiciário só a mantém quando a obra ameaça a segurança das pessoas ou compromete de forma grave a ordem urbana. Se a construção está concluída e é segura, a tendência é afastar a demolição e buscar a regularização.
O que significa demolição desproporcional?
Demolição desproporcional é aquela que impõe a destruição da obra sem que exista risco ou dano que justifique uma medida tão drástica. Os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade exigem que a punição seja adequada ao problema. Derrubar uma construção pronta e segura, só por causa de uma irregularidade formal no alvará, costuma ser considerado excessivo. Nesses casos, o juiz pode negar a demolição e admitir soluções menos drásticas, como a regularização da obra ou a adequação ao projeto.
Dá para regularizar uma obra em vez de demolir?
Sim, em muitos casos dá para regularizar a obra em vez de demolir. A regularização depende das regras do município e da natureza da irregularidade, mas costuma ser possível quando a construção é segura e não invade área proibida. Regularizar significa adequar a obra ao projeto ou obter a licença que faltava, às vezes com o pagamento de contrapartidas. Essa alternativa é justamente o que a proporcionalidade recomenda. Um advogado especializado em direito ambiental avalia se a regularização é viável antes de discutir a demolição.
Recebi uma ordem de demolição. Sou obrigado a cumprir na hora?
Não, quem recebe uma ordem de demolição não é obrigado a derrubar a obra imediatamente. Existe direito de defesa, tanto no processo administrativo quanto na Justiça. É possível recorrer e pedir a suspensão da demolição até que o caso seja analisado. Cumprir a demolição por conta própria, sem contestar, pode significar a perda de um direito que ainda seria reconhecido. Por isso, antes de qualquer atitude, o proprietário deve procurar orientação jurídica para avaliar a proporcionalidade da medida.
Antes de cumprir uma ordem de demolição, vale procurar orientação jurídica e, quando for o caso, acionar a defesa em ação judicial de demolição. Em situações como essa, a defesa especializada em direito ambiental pode mudar o resultado.
