Uma moradora enfrentava a ordem de demolição de sua residência em área urbana totalmente consolidada, mas o advogado especializado em direito ambiental conseguiu suspender a medida porque o município tinha obrigação assumida de promover a regularização fundiária do local.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou a decisão de primeiro grau em sede de agravo de instrumento, aplicando o art. 31, § 8º da Lei 13.465/2017. Esse dispositivo assegura o direito dos ocupantes de núcleos urbanos informais de permanecer no local até a conclusão do processo de regularização fundiária.
A Lei 13.465/2017 instituiu o programa de Regularização Fundiária Urbana, o REURB. O objetivo é permitir que moradores de ocupações consolidadas regularizem seus imóveis sem precisar ser removidos. Enquanto o processo de REURB estiver ativo, a demolição não pode avançar — sob pena de tornar irreversível algo que ainda poderia ser convalidado.
Em primeiro grau, o juiz havia rejeitado a impugnação ao cumprimento da sentença e mantido a ordem de demolição em vigor. A moradora recorreu sustentando que o município tinha compromisso formal de incluir a área nos procedimentos de regularização.
Mas o tribunal disse não ao prosseguimento da demolição. Os desembargadores reconheceram que a demolição é medida desproporcional diante da possibilidade de regularização. O município havia assumido, perante o Ministério Público, obrigação de promover a regularização fundiária da área — e isso impedia a execução imediata da ordem.
Pode parecer que, uma vez proferida a sentença determinando a demolição, não há mais o que fazer. Mas não é assim. A superveniência de processo de REURB em andamento é fato novo suficiente para suspender o cumprimento da sentença. O princípio da proporcionalidade exige que a medida mais drástica só seja adotada quando esgotadas as alternativas.
Quem recebe uma ordem de demolição costuma não saber que tem esse caminho. Um advogado especializado em direito ambiental consegue identificar se há processo de regularização em curso e acionar a suspensão antes que a demolição seja executada. Veja outro caso em que a demolição foi suspensa diante da possibilidade de regularização. O portal Comunidade Ambiental explica quando uma construção em APP em área consolidada não pode ser demolida. Um advogado especializado em direito ambiental pode avaliar se o imóvel está inserido em área passível de REURB. Conheça o serviço de defesa em ação civil pública ambiental.
A primeira coisa a fazer é uma análise técnica da ordem de demolição. É essa leitura que revela se existe fundamento para pedir a suspensão. Procure um advogado especializado em direito ambiental para essa avaliação.
Qual julgado suspendeu a demolição por causa da REURB?
A decisão saiu em um agravo de instrumento, processo nº 5060568-48.2023.8.24.0000, julgado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina em 16 de abril de 2024.
Uma moradora já tinha contra si uma ordem de demolição em fase de cumprimento de sentença. O imóvel ficava em área urbana totalmente consolidada, ocupada e urbanizada havia anos.
A execução sustentava que a sentença precisava ser cumprida tal como estava. O tribunal respondeu que o município havia assumido, perante o Ministério Público, a obrigação de promover a REURB naquele núcleo.
O recurso foi provido e a demolição ficou suspensa enquanto a regularização estiver em andamento. É um caso real, de número público, e não um exemplo hipotético.
O que é área urbana consolidada e por que ela afasta a demolição?
Área urbana consolidada é a ocupação de difícil reversão, com edificações permanentes, ruas abertas e serviços públicos instalados. A Lei 13.465/2017 define o núcleo urbano informal consolidado no art. 11, inciso III, considerando o tempo de ocupação, a natureza das construções, o traçado das vias e a presença de equipamentos públicos. Reconhecida essa condição, a demolição deixa de ser a resposta automática.
A lógica é simples. Se a área já funciona como bairro, com energia, água, coleta de lixo e imóveis habitados há anos, derrubar as casas não devolve o local à condição original. O resultado é a remoção de moradores sem ganho ambiental correspondente.
O marco temporal também importa. O art. 9º, § 2º, da Lei 13.465/2017 restringe a regularização por legitimação fundiária aos núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016. Ocupações formadas depois dessa data seguem regra diversa.
Quando o imóvel está em área de preservação permanente, aquelas faixas obrigatórias de vegetação perto de rios, nascentes e topos de morro, a regularização continua possível. Os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012, o Código Florestal, autorizam a regularização fundiária de núcleos urbanos informais em APP mediante estudo técnico.
E há o dado que os tribunais consideram decisivo: existe um procedimento legal capaz de resolver a irregularidade. Enquanto esse procedimento estiver disponível, a demolição vira a alternativa mais drástica entre duas possíveis, e não a única.
O que dá para alegar quando a sentença de demolição já foi proferida?
Dá para alegar fato superveniente. A instauração do REURB depois da sentença é fato novo que altera a situação jurídica do imóvel, e o art. 493 do Código de Processo Civil obriga o juiz a levá-lo em conta. A discussão deixa de ser sobre o acerto da sentença e passa a ser sobre a viabilidade da execução.
O instrumento processual está no art. 525, § 1º, inciso VII, do Código de Processo Civil, que permite alegar na impugnação ao cumprimento de sentença qualquer causa modificativa ou extintiva da obrigação posterior à decisão. A abertura de processo de regularização fundiária urbana se encaixa nessa previsão.
Um segundo caminho aparece quando o município assumiu compromisso formal de regularizar a área, geralmente em termo de ajustamento de conduta firmado perante o Ministério Público, com base no art. 5º, § 6º, da Lei 7.347/85. Esse compromisso é documento público e prova que a própria administração reconhece a possibilidade de legalização.
A terceira alegação é a desproporcionalidade da demolição. Quando existe procedimento capaz de regularizar a ocupação, a medida mais drástica só se justifica depois de esgotadas as alternativas. É esse raciocínio que sustentou a decisão comentada, o mesmo que levou a Justiça a afastar a demolição de imóvel em APP inserido em área urbana consolidada.
E ainda cabe a alegação de irreversibilidade. Demolição executada não se desfaz, enquanto a espera pelo desfecho do REURB não causa dano ambiental novo. Esse desequilíbrio entre os riscos é o que fundamenta o efeito suspensivo no agravo de instrumento.
O que você deve fazer se sua casa está em área passível de REURB?
Documente a consolidação da ocupação antes de discutir tese jurídica. O que convence o juiz não é o argumento sobre proporcionalidade, é a prova de que a área funciona como bairro há anos e de que existe procedimento de regularização em curso ou compromisso do município.
Reúna esses elementos nesta ordem:
- Comprovantes do tempo de ocupação: contas de energia e água antigas, carnês de IPTU, matrícula ou contrato de compra e venda.
- Prova da infraestrutura urbana no local: pavimentação, iluminação pública, rede de esgoto, escola ou posto de saúde nas proximidades.
- Certidão do procedimento de REURB junto ao município, com protocolo e data.
- Cópia de termo de ajustamento de conduta ou de ato administrativo em que o município se comprometa a regularizar a área.
- Imagens aéreas antigas que demonstrem a existência do núcleo urbano antes de 22 de dezembro de 2016.
- Petição de impugnação ao cumprimento de sentença ou agravo de instrumento, protocolada antes da data marcada para a demolição.
Esses seis itens sustentam o pedido de suspensão. Faltando o terceiro ou o quarto, o pedido se apoia apenas em argumento abstrato, e a chance de indeferimento cresce. O serviço de regularização fundiária urbana (REURB) organiza justamente essa documentação.
Um ponto que muita gente ignora: sentença de demolição transitada em julgado não impede o pedido. A impugnação ao cumprimento de sentença existe para tratar de fatos posteriores à decisão, e a regularização fundiária urbana é um deles.
Quando a demolição é proporcional e quando não é?
A resposta depende de três fatores que os tribunais examinam em conjunto: a consolidação da área, a existência de procedimento de regularização e o dano ambiental concreto. O quadro abaixo separa os cenários que costumam levar a resultados opostos.
| Situação do imóvel | Demolição costuma ser afastada | Demolição costuma ser mantida |
|---|---|---|
| Consolidação da área | Núcleo urbano informal consolidado, art. 11, III, da Lei 13.465/2017 | Ocupação recente, isolada, sem infraestrutura |
| Procedimento de regularização | REURB instaurado ou compromisso formal do município | Nenhum procedimento aberto nem previsto |
| Marco temporal | Núcleo existente até 22 de dezembro de 2016 | Ocupação posterior a essa data |
| Situação em APP | Regularização admitida pelos arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012, com estudo técnico | Dano ambiental em curso, sem estudo técnico |
Traduzindo os dados da coluna da esquerda: a demolição costuma ser afastada quando existe caminho legal para regularizar e a área já está consolidada há anos. Não é indulgência com a irregularidade, é aplicação da regra de que a medida extrema fica reservada aos casos sem alternativa.
Para o morador, isso significa que o resultado do processo depende do que ele conseguir provar sobre a área, e não apenas sobre a própria casa. Caso semelhante aparece no informe sobre demolição em APP urbana barrada por proporcionalidade.
Perguntas frequentes sobre demolição em área urbana consolidada
O que caracteriza um núcleo urbano informal consolidado?
É o núcleo de difícil reversão, conforme o art. 11, inciso III, da Lei 13.465/2017. A lei manda considerar o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias avaliadas pelo município. A distinção que confunde o leigo é esta: não basta morar no local há muito tempo, é preciso demonstrar que a área inteira funciona como bairro. Ruas abertas, energia elétrica, água encanada e casas de alvenaria formam esse conjunto. Sem essa prova, a demolição volta a ser discutida como medida cabível.
Sentença de demolição já transitada em julgado pode ser suspensa?
Pode, quando surge fato posterior à decisão. O art. 493 do Código de Processo Civil determina que o juiz considere fato superveniente capaz de influir no julgamento, e o art. 525, § 1º, inciso VII, permite alegar na impugnação ao cumprimento de sentença causa modificativa ou extintiva posterior à sentença. A instauração do REURB depois do trânsito em julgado é exatamente esse tipo de fato. A suspensão não anula a sentença, apenas impede a execução da demolição enquanto o procedimento administrativo tramita.
Compromisso do município perante o Ministério Público impede a demolição?
Não impede de forma automática, mas é prova relevante. O termo de ajustamento de conduta previsto no art. 5º, § 6º, da Lei 7.347/85 é título executivo extrajudicial e demonstra que a administração reconheceu a possibilidade de regularizar a área. Quando o município se compromete a promover a regularização fundiária urbana, executar a demolição naquele intervalo contraria o próprio compromisso assumido. Foi esse elemento que pesou na decisão comentada. Um advogado especializado em direito ambiental costuma buscar esse documento logo no início do trabalho.
Quem mora em área de preservação permanente pode regularizar o imóvel?
Pode, dentro das hipóteses legais. Os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012, o Código Florestal, admitem a regularização fundiária de núcleos urbanos informais situados em área de preservação permanente. O art. 64 trata da Reurb de interesse social, voltada à população de baixa renda, e o art. 65 da Reurb de interesse específico, com exigências mais rigorosas. Em ambos os casos, é necessário estudo técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação existente. Sem esse estudo, o pedido de regularização não avança e a demolição segue em discussão.
Quanto tempo demora um processo de REURB?
Não existe prazo legal único, porque o procedimento envolve o município, o cartório de registro de imóveis e, em alguns casos, o órgão ambiental. A Lei 13.465/2017 estabelece as etapas, mas a duração varia conforme a estrutura administrativa local e a complexidade da área. Essa demora não prejudica o morador durante o processo: enquanto o REURB tramita sem decisão final, o fundamento para suspender a demolição continua vigente. O que exige atenção são os prazos processuais judiciais, que correm de forma independente e não esperam o desfecho administrativo.
Vale contratar advogado antes de a demolição ser marcada?
Vale, e por um motivo prático. Depois que a data da demolição é designada, o tempo para reunir certidões, protocolar impugnação e obter efeito suspensivo fica curto. Um advogado especializado em direito ambiental levanta com antecedência se a área é passível de REURB, se existe compromisso do município e se o núcleo urbano informal atende ao marco de 22 de dezembro de 2016. Esse levantamento é o que permite pedir a suspensão com prova documental, e não com alegação genérica. Veja também o informe sobre a Justiça que afastou a demolição e permitiu regularizar imóvel em APP.
Se você recebeu ordem de demolição, saiba que cada caso precisa ser analisado nos detalhes. Um advogado especializado em direito ambiental pode avaliar se existe procedimento de regularização fundiária urbana ou compromisso do município que permita a suspensão da medida.
