Regularização de loteamento ilegal ou irregular

Regularização de loteamento ilegal ou irregular é o conjunto de atos que leva um parcelamento já implantado a ter projeto aprovado pela Prefeitura e registro no Registro de Imóveis, nos termos da Lei 6.766/1979. Existem 4 vias, e a escolha entre elas decide quem fica com as prestações dos lotes já vendidos: o loteador, o Município ou o adquirente.

O loteamento sem registro não se resolve por acordo entre vendedor e comprador. O art. 37 da Lei 6.766/1979 veda vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado.

A Prefeitura notifica o loteador para suprir a falta, e o Ministério Público também pode notificar, pelo art. 38, § 2º. Desatendida a notificação, o Município regulariza no lugar dele, pelo art. 40.

Quem procura advogado para regularização de loteamento irregular costuma chegar com 3 papéis na mão: a notificação, a matrícula da gleba e os contratos de venda dos lotes.

O Farenzena Tonon Advogados conduz essa regularização perante a Prefeitura, o órgão ambiental e o Registro de Imóveis, para loteadores, incorporadoras, associações de moradores e adquirentes de lotes.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• As 5 pendências que o seu loteamento tem de fechar
• Quem regulariza primeiro decide quem fica com o dinheiro dos lotes
• As 4 vias de regularização e o que cada uma lhe custa
• Do protocolo ao registro, a ordem em que os prazos correm
• Requerer a Reurb não apaga a responsabilidade de quem loteou
• O que o escritório levanta na matrícula, no projeto e na notificação
• Situações de loteamento em que o escritório atua
• O que este serviço não faz
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

As situações abaixo chegam ao escritório quase toda semana, e cada uma delas tem prazo próprio correndo, norma própria e uma via de saída diferente.

• “A Prefeitura me notificou e deu prazo para regularizar o loteamento.” O prazo do art. 38 corre contra você, e o silêncio autoriza o Município a regularizar no seu lugar, pelo art. 40. Foi o que se discutiu no caso em que a demolição do loteamento foi afastada porque a regularização ainda era possível.
• “Parte dos lotes que eu vendi está dentro da faixa do rio.” A camada ambiental tem rito próprio, e a ocupação anterior pode ser lida como área consolidada, como na decisão em que a área urbana consolidada dispensou a desocupação da APP.
• “Fui denunciado por ter loteado sem autorização do município.” O art. 50 da Lei 6.766/1979 trata disso como crime contra a Administração Pública, e o tempo pode já ter corrido, como no caso em que o STJ extinguiu a ação penal de parcelamento de solo pela prescrição.
• “Disseram que vão demolir as casas já construídas nos lotes.” A demolição não é automática quando existe caminho de regularização, e foi assim que a demolição em APP foi afastada por ser possível regularizar.
• “Comprei um lote, construí, e o cartório não registra.” O art. 41 permite ao adquirente obter o registro do lote depois da regularização, e a via existe mesmo quando o imóvel está em área sensível, como mostra a decisão que afastou a demolição e permitiu regularizar o imóvel.
• “Recebi auto de infração pelo loteamento, mas ninguém mediu dano nenhum.” A autuação precisa de prova própria do dano, e já se reconheceu que o auto de infração isolado não prova dano ambiental.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que aconteceu com o seu loteamento e a equipe informa qual via de regularização cabe e qual prazo ainda resta.

Advogado para regularização de loteamento irregular: as 5 pendências que o seu loteamento tem de fechar

Regularizar um loteamento irregular é fechar 5 pendências distintas, e nenhuma delas se resolve pelas outras: o domínio, o projeto, a licença, a infraestrutura e o registro.

• Título de domínio da gleba. O art. 18, I, da Lei 6.766/1979 exige título de propriedade ou certidão da matrícula, e o inciso II pede o histórico dos títulos dos últimos 20 anos com os comprovantes.
• Projeto aprovado pela Prefeitura. A aprovação é municipal, pelo art. 12, e o art. 13 reserva ao Estado a anuência prévia em 3 hipóteses: área de interesse especial, área limítrofe ou metropolitana, e gleba acima de 1.000.000 m².
• Licença ambiental da implantação. Implantar sem licença é infração do art. 66 do Decreto 6.514/2008, com multa de R$ 500,00 a R$ 10.000.000,00, e o descumprimento de condicionante recebe a mesma faixa de multa.
• Infraestrutura executada e aceita. O art. 12, § 1º, faz caducar a aprovação do projeto executado fora do cronograma, e o art. 22, § 3º, só individualiza os lotes no cadastro municipal depois do Termo de Verificação e Execução de Obras.
• Registro no Registro de Imóveis. Aprovado o projeto, o art. 18 dá 180 dias para submetê-lo ao registro, sob pena de caducidade da própria aprovação.

A ordem entre as 5 não é livre em tudo: o registro depende do projeto aprovado, e o projeto depende do domínio limpo. Já a licença e a infraestrutura correm em paralelo.

Quando o loteamento ainda não foi implantado, a frente é outra, e o rito começa na concessão da licença para construção do loteamento, com os atos de aprovação em sequência.

Quem regulariza primeiro decide quem fica com o dinheiro dos lotes

A regularização de loteamento irregular tem consequência patrimonial imediata, e pouco intuitiva: quem regulariza primeiro é quem fica com as prestações dos lotes já vendidos.

Verificado que o loteamento não está registrado, ou que a Prefeitura notificou, o art. 38 da Lei 6.766/1979 manda o adquirente suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Essas prestações não param no caixa de ninguém. O § 1º manda depositá-las no Registro de Imóveis competente, que as repassa a estabelecimento de crédito, com juros e correção, e o saque depende de autorização judicial.

Regularizado o loteamento pelo loteador, o § 3º permite a ele requerer em juízo o levantamento desse depósito, com citação da Prefeitura e audiência do Ministério Público.

Mas o § 5º fecha a porta: se o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do prazo contratual, ou se a Prefeitura regularizar pelo art. 40, ele não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas.

Nenhuma das 5 páginas que disputam esta busca informa isso, e é o número que decide a conta do empreendimento: alguns meses de inércia convertem o crédito de todos os lotes vendidos em dinheiro que o loteador já não pode reclamar.

Do outro lado, o Município que regulariza pelo art. 40 levanta o depósito a título de ressarcimento, no § 1º, cobra do loteador o que faltar, no § 2º, e pode passar a receber as prestações dos adquirentes, no § 3º.

Integrando o loteador grupo econômico ou financeiro, o art. 47 estende a responsabilidade solidária a qualquer pessoa do grupo que se beneficiou do loteamento irregular, perante os compradores e perante o Poder Público.

As 4 vias de regularização e o que cada uma lhe custa

São 4 vias de regularização, e você escolhe entre elas enquanto o prazo da notificação ainda corre, porque depois dele a escolha passa para a Prefeitura.

A via que você escolher	Quem conduz	O que a norma exige de você	O que ela lhe custa, e o que preserva
Aprovação a posteriori conduzida por você	Você, perante a Prefeitura, o órgão ambiental e o Registro de Imóveis	Projeto, licença, infraestrutura e registro, pelos arts. 12, 18 e 19	É a via mais cara em obra, e a única que preserva o seu direito de levantar as prestações depositadas, pelo art. 38, § 3º
Reurb da Lei 13.465/2017	Você, o Município, os moradores, a Defensoria Pública ou o Ministério Público, pelo art. 14	Núcleo urbano informal consolidado e projeto de regularização fundiária aprovado	Titula o morador, e não lhe retira as responsabilidades administrativa, civil e criminal, pelo art. 14, § 3º
Regularização pela Prefeitura, no art. 40	O Município, quando você desatende à notificação	Nada de você, e é justamente esse o problema	Você perde as prestações depositadas, pelo art. 38, § 5º, e responde pelo ressarcimento do que o Município gastar, pelo art. 40, § 2º
Registro do lote pelo adquirente, no art. 41	O comprador do lote, depois de regularizado o loteamento	Comprovação do depósito de todas as prestações do preço ajustado	O comprador registra o lote com o próprio compromisso de venda e compra, sem depender da sua assinatura

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Do protocolo ao registro, a ordem em que os prazos do seu loteamento correm

A sequência abaixo é a que a Lei 6.766/1979 impõe ao seu loteamento, e cada etapa tem prazo próprio, que não espera a etapa anterior terminar bem.

1. A notificação chega a você. Pelo art. 49, ela é pessoal ou feita por cartório de títulos e documentos; recusado o recibo ou desconhecido o paradeiro, vai a edital, e o prazo começa a correr 10 dias após a última publicação.
2. Você protocola as diretrizes e o projeto na Prefeitura. O art. 16 manda a lei municipal fixar os prazos de aprovação ou rejeição do projeto, e os de aceitação ou recusa das obras executadas.
3. A Prefeitura aprova o projeto, e o Estado anui quando for o caso. A anuência prévia estadual do art. 13 só incide nas 3 hipóteses daquele artigo, e exigi-la fora delas atrasa o seu cronograma sem base.
4. Você tem 180 dias para submeter o projeto aprovado ao registro. O prazo é do art. 18, e perdê-lo faz caducar a aprovação que você acabou de obter.
5. O oficial examina a documentação e publica o edital. O art. 19 manda publicar em 3 dias consecutivos, com impugnação de terceiros em 15 dias corridos contados da última publicação.
6. Havendo impugnação, você e a Prefeitura se manifestam em 5 dias. Pelos §§ 1º e 2º do art. 19, o processo segue ao juiz, ouvido o Ministério Público em 5 dias.
7. Feito o registro, as áreas públicas passam ao Município. O art. 22 transfere vias, praças e espaços livres ao domínio municipal desde a data do registro, e o § 3º individualiza os lotes no cadastro só depois do Termo de Verificação e Execução de Obras.

O cronograma de execução é o prazo que mais compromete aprovação já obtida: o art. 12, § 1º, faz caducar a aprovação do projeto executado fora dele.

Nenhum desses prazos se interrompe porque o loteamento está sendo discutido em outro lugar. A autuação ambiental segue o seu próprio rito, e a redução da multa ambiental por loteamento ilegal se pede em processo separado.

Requerer a Reurb não apaga a responsabilidade de quem loteou

A Reurb regulariza o núcleo urbano e titula o morador, e não extingue a responsabilidade de quem implantou o loteamento irregular.

O art. 14 da Lei 13.465/2017 põe o loteador e o incorporador entre os legitimados a requerer a regularização fundiária urbana pela Reurb, no inciso III, ao lado do Município, dos moradores, da Defensoria Pública e do Ministério Público.

No § 3º do mesmo artigo a lei é expressa: o requerimento feito por quem deu causa à formação do núcleo urbano informal, ou por seus sucessores, não os exime das responsabilidades administrativa, civil ou criminal.

E o § 2º acrescenta o regresso. Concluída a Reurb em parcelamento empreendido por particular, quem suportou os custos e as obrigações tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação do núcleo.

Ou seja, a Lei 13.465/2017 resolve o título do morador e não resolve a conta do loteador. É a leitura que falta nas páginas que tratam a Reurb como anistia, e é ela que separa a escolha informada da escolha feita por alívio.

O que o escritório levanta na matrícula, no projeto e na notificação

Antes de indicar a via, o escritório mede 6 pontos, porque é o conjunto deles que define o que ainda é possível no seu caso.

• A cadeia dominial dos últimos 20 anos. O art. 18, II, exige o histórico dos títulos com comprovantes, e é ali que aparecem a gleba sem matrícula própria, o condomínio nunca dividido e a terra pública.
• A data exata em que a notificação foi recebida. É ela que define se o prazo contratual do art. 38, § 5º, já venceu, e se você ainda pode requerer o levantamento das prestações depositadas.
• O saldo que o depósito do art. 38, § 1º, já acumulou. O Registro de Imóveis informa o valor com juros e correção, e esse número decide se a via do art. 40 lhe sai barata ou caríssima.
• A sobreposição entre os lotes e as áreas protegidas. A faixa do rio, o topo de morro e a restinga mudam a licença exigida, e podem mudar o próprio desenho dos lotes já vendidos.
• O enquadramento do auto de infração ambiental, quando houver. O art. 66 do Decreto 6.514/2008 pune implantar sem licença, e o seu parágrafo único trata o descumprimento de condicionante como conduta distinta.
• Os contratos de venda e as cláusulas de rescisão. O art. 39 declara nula de pleno direito a cláusula de rescisão por inadimplemento do adquirente enquanto o loteamento não estiver regularmente inscrito.

A leitura cruzada entre a matrícula da gleba, a notificação da Prefeitura e os contratos dos lotes é de Cláudio Farenzena, especialista em Direito Ambiental e em regularização de loteamento irregular.

Inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A, responde pela definição da via e pela peça que a instrumentaliza perante a Prefeitura e o Registro de Imóveis.

Situações de loteamento em que o Farenzena Tonon Advogados atua

O escritório é chamado nesses casos quando a regularização de loteamento irregular já não é apenas uma questão de projeto, e passou a ser uma questão de prazo e de dinheiro.

Em um loteamento de 38 lotes no interior de Santa Catarina, o projeto foi aprovado pela Prefeitura e nunca levado ao registro, e a aprovação caducou pelo prazo de 180 dias do art. 18.

Já em uma gleba desmembrada em Mato Grosso, a Prefeitura notificou o loteador depois de 9 anos de vendas, e o depósito das prestações no Registro de Imóveis somava a maior parte do preço dos lotes.

Outro caso recorrente aparece em chácaras de recreio vendidas como área rural: a alteração de uso do solo rural para fins urbanos depende da audiência prévia do INCRA, pelo art. 53, e sem ela o registro não entra.

Há ainda o loteamento herdado. Quem compra a gleba com os lotes já vendidos assume a notificação que corre, e descobre o art. 47 quando o Município cobra o ressarcimento de todo o grupo econômico.

O que este serviço não faz

Este serviço não levanta embargo e não impugna auto de infração: a regularização de loteamento irregular faz o parcelamento passar a existir no registro, e nada além disso.

Loteamento interditado tem pedido próprio, e ele vem antes da regularização, porque sem o desembargo do loteamento irregular, ilegal ou clandestino a obra não recomeça e o cronograma não anda.

Ação civil pública já ajuizada contra o loteamento se responde por peça própria, com prazo próprio, e a frente é a contestação em ação civil pública de loteamento irregular.

E nenhuma via de regularização garante resultado. A aprovação do projeto é ato da Prefeitura, o registro é ato do oficial, e o escritório responde pela instrução técnica e pelo cumprimento dos prazos, não pela decisão de quem decide.

Perguntas frequentes

Como regularizar um loteamento irregular?

A regularização segue 5 pendências, na Lei 6.766/1979: comprovar o domínio da gleba pelo art. 18, I e II; obter a aprovação do projeto na Prefeitura pelo art. 12, com anuência estadual nas 3 hipóteses do art. 13; obter a licença ambiental da implantação; executar e ter aceita a infraestrutura; e submeter o projeto aprovado ao registro em 180 dias, pelo art. 18. Quando o loteamento já é um núcleo urbano informal consolidado, a Reurb da Lei 13.465/2017 abre via paralela, com instrumentos próprios de titulação dos moradores.

Qual é o prazo para o registro de um loteamento?

São 180 dias contados da aprovação do projeto, pelo art. 18 da Lei 6.766/1979, e perder esse prazo faz caducar a própria aprovação. Já no cartório, o art. 19 manda o oficial examinar a documentação, comunicar a Prefeitura e publicar edital em 3 dias consecutivos, aberta a impugnação de terceiros em 15 dias corridos da última publicação. Sem impugnação, o registro é feito de imediato. Havendo impugnação, o requerente e a Prefeitura se manifestam em 5 dias e o Ministério Público é ouvido em igual prazo.

Pode vender lote sem registro?

Não. O art. 37 da Lei 6.766/1979 veda vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Mais que isso, o art. 50 trata como crime contra a Administração Pública dar início ou efetuar loteamento sem autorização do órgão competente, com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa. A pena vai a 1 a 5 anos quando a conduta é qualificada pela venda, promessa de venda ou reserva de lote em loteamento não registrado, conforme o parágrafo único, I, do mesmo artigo.

Quem fiscaliza loteamento irregular?

A Prefeitura responde pela fiscalização principal, porque é dela a aprovação do projeto, pelo art. 12, e é ela que notifica o loteador para suprir a falta, pelo art. 38. O Ministério Público também pode promover essa notificação, pelo § 2º do mesmo artigo, e é quem costuma ajuizar a ação civil pública. O órgão ambiental atua na camada da licença, e implantar sem licença é infração do art. 66 do Decreto 6.514/2008. O oficial do Registro de Imóveis fecha o controle, porque sem a documentação do art. 18 não há registro.

Qual a responsabilidade do município em caso de loteamento irregular?

O art. 40 da Lei 6.766/1979 autoriza o Município a regularizar o loteamento não autorizado, ou executado fora da licença, quando o loteador desatende à notificação. O objetivo declarado é evitar lesão aos padrões de desenvolvimento urbano e defender os direitos dos adquirentes de lotes. Essa regularização não é gratuita para quem loteou: o § 1º permite ao Município levantar judicialmente as prestações depositadas a título de ressarcimento, o § 2º autoriza cobrar do loteador o que faltar e o § 3º permite receber as prestações dos adquirentes até o valor devido.

Qual é a multa para quem realizar loteamento irregular?

Há 2 camadas de sanção, e elas não se substituem. Na camada urbanística, o art. 50 da Lei 6.766/1979 comina reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente, com pena de 1 a 5 anos e multa de 10 a 100 vezes nas hipóteses qualificadas. Na camada ambiental, implantar o loteamento sem licença é infração do art. 66 do Decreto 6.514/2008, com multa de R$ 500,00 a R$ 10.000.000,00, aplicada conforme a gravidade do fato e os antecedentes do autuado.

Uma escritura sem registro tem validade?

A escritura vale como título entre as partes e não transfere a propriedade, que só nasce com o registro na matrícula. Em loteamento não registrado o problema é maior, porque o art. 37 veda a própria venda, e o art. 39 declara nula de pleno direito a cláusula de rescisão por inadimplemento do adquirente enquanto o loteamento não estiver regularmente inscrito. Depois de regularizado o loteamento, o art. 41 permite ao adquirente que comprove o depósito de todas as prestações obter o registro do lote valendo o próprio compromisso de venda e compra.

Fale com o Farenzena Tonon Advogados antes de o prazo da notificação vencer

Cada loteamento irregular tem particularidades que só a análise individualizada revela: a matrícula, a data da notificação e o saldo já depositado mudam a via recomendada para o seu caso.

O Farenzena Tonon Advogados tem experiência nesse tipo de regularização e pode orientar sobre as possibilidades reais. Descreva a situação do seu loteamento para a equipe do escritório.

Falar com o Farenzena Tonon Advogados