Um proprietário de imóvel em loteamento urbano foi alvo de ação civil pública pedindo demolição em APP e indenização por danos morais coletivos, mas a Justiça rejeitou todos os pedidos porque o empreendimento tinha licença regular e a área era urbana consolidada.
O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a improcedência da ação civil pública ambiental. A demanda havia sido ajuizada pelo Ministério Público exigindo cessação de atividades, demolição das construções em APP e recuperação ambiental do imóvel.
A área de preservação permanente (APP) é a faixa de proteção obrigatória que o Código Florestal (Lei 12.651/2012) impõe ao redor de rios, nascentes, lagoas e topos de morro. Edificar em APP sem autorização é proibido — e quem o faz pode enfrentar ação civil pública pedindo demolição e restauração da vegetação.
Em primeiro grau, o juiz julgou improcedentes todos os pedidos. O Ministério Público recorreu buscando a condenação nas três obrigações — inclusive o pagamento de danos morais coletivos por suposta infração ambiental em APP.
Mas o tribunal disse não ao recurso. Os desembargadores verificaram que o imóvel estava em loteamento devidamente registrado e licenciado pelo município e pelo órgão ambiental competente. Aplicaram ainda o princípio de que a lei vigente ao tempo dos fatos rege a situação — e, naquele contexto, a área era urbana consolidada.
Loteamento registrado e licenciado não é invasão irregular de APP. Essa distinção é o que separa uma ação de demolição em APP procedente de uma improcedente. Exigir demolição de construções regularmente aprovadas contraria o princípio da proporcionalidade.
Quem recebe ação civil pública pedindo demolição em APP costuma não saber por onde começar. O caminho é verificar a regularidade do loteamento, analisar o licenciamento obtido e demonstrar se a área se enquadra como consolidada. Um advogado especializado em direito ambiental faz essa leitura com precisão. Veja também o que já decidiu a Justiça quando toda a região já é ocupada.
Não é porque o imóvel está próximo de um curso d’água que a demolição vai ocorrer. Um advogado especializado em direito ambiental analisa histórico de licenciamento, situação fundiária e enquadramento da área antes de qualquer providência. Entenda mais sobre quando a demolição em APP consolidada pode ser barrada.
Quem recebeu notificação em ação civil pública ambiental envolvendo demolição em APP tem direito a defesa. Procure um advogado especializado em direito ambiental para avaliar se a área é urbana consolidada e se as construções possuem licenciamento regular.
A explicação está na origem da ocupação. Quando o loteamento foi aprovado pelo município, licenciado pelo órgão ambiental e registrado no cartório de imóveis, o proprietário do lote construiu amparado por ato do poder público. A demolição em APP pressupõe ocupação clandestina, e não é isso que ocorre em um parcelamento regularmente autorizado.
O parcelamento do solo urbano segue a Lei 6.766/1979. O art. 12 dessa lei condiciona o loteamento à aprovação do projeto pela Prefeitura, e o art. 18 exige o registro do loteamento aprovado no registro de imóveis dentro de 180 dias.
Quem compra lote nesse tipo de empreendimento não tem como aferir a delimitação técnica da área de preservação permanente. O comprador confia na certidão do cartório, no alvará e na licença ambiental já emitidos, documentos que o Estado produziu.
Existe ainda a questão do tempo. A lei vigente na data dos fatos rege a situação, e loteamentos aprovados sob regime anterior não são medidos pelos critérios de uma norma posterior. Foi esse raciocínio que o tribunal aplicou ao negar o recurso do Ministério Público.
A soma desses elementos é o que retira o fundamento do pedido. Ocupação autorizada, área urbana consolidada e legislação da época cumprida deixam a demolição sem a base fática que a justificaria.
A defesa se organiza em quatro alegações: a regularidade do loteamento, comprovada por alvará, licença e registro; o enquadramento da área como urbana consolidada; a aplicação da lei vigente ao tempo dos fatos; e a desproporcionalidade de demolir construção aprovada pelo poder público. Reunidas, elas transferem a discussão do proprietário do lote para o ato administrativo que autorizou o empreendimento.
A primeira alegação é documental e precisa vir instruída. Certidão de registro do loteamento, decreto ou alvará de aprovação municipal, licença ambiental e habite-se compõem o conjunto que demonstra a autorização estatal.
A segunda alegação trata da situação real do terreno. Ruas abertas, energia elétrica, rede de água, coleta de lixo e ocupação antiga caracterizam área urbana consolidada, e os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012 admitem a regularização fundiária nesse cenário, com projeto e medidas de melhoria ambiental.
A terceira alegação é de direito intertemporal. Loteamentos aprovados antes da vigência da norma invocada pelo autor não podem ser julgados por ela, e o marco de 22 de julho de 2008 fixado no art. 61-A da Lei 12.651/2012 mostra que o legislador tratou ocupações consolidadas de modo próprio.
A quarta alegação enfrenta o pedido de danos morais coletivos, previsto no art. 1º da Lei 7.347/1985. A condenação exige demonstração de lesão relevante ao interesse difuso, e a ocupação autorizada pelo poder público dificilmente sustenta esse pedido, como já se viu no caso em que a demolição de loteamento foi afastada por regularização.
A diferença está no título que autoriza a construção. A ocupação irregular nasce sem aprovação municipal, sem licença ambiental e sem registro, muitas vezes por invasão de faixa marginal. O loteamento licenciado nasce de um processo administrativo com projeto, análise técnica e ato de aprovação. Essa distinção define o resultado da ação de demolição em APP.
A comparação abaixo separa as duas situações item por item. Ela ajuda a identificar, antes de contestar, em qual das colunas o imóvel se encaixa.
| Elemento | Ocupação irregular | Loteamento licenciado |
|---|---|---|
| Aprovação do projeto pelo município | Inexistente | Alvará ou decreto de aprovação, art. 12 da Lei 6.766/1979 |
| Licença ambiental do empreendimento | Inexistente | Emitida pelo órgão ambiental competente |
| Registro no cartório de imóveis | Ausente ou posterior à ocupação | Registrado na forma do art. 18 da Lei 6.766/1979 |
| Infraestrutura urbana no local | Precária ou inexistente | Água, energia, drenagem e vias implantadas |
| Regularização admitida em lei | Depende de estudo caso a caso | Arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012 |
| Reflexo no pedido de demolição | Pedido tende a ser examinado no mérito da ocupação | Pedido enfrenta a proporcionalidade e o ato estatal de aprovação |
A leitura da comparação orienta a peça de defesa. Um imóvel na coluna da direita discute a validade do ato administrativo que aprovou o empreendimento, e não a conduta pessoal de quem comprou o lote e construiu.
A distinção também afeta o pedido de indenização. Danos morais coletivos e recuperação ambiental pressupõem conduta ilícita, e conduta amparada em licença emitida pelo Estado não se enquadra nessa descrição sem prova adicional.
A primeira providência é levantar a documentação do loteamento, e não apenas a do lote. O prazo de contestação é de 15 dias úteis, na forma do art. 335 do Código de Processo Civil, e nesse período a defesa precisa reunir os atos que autorizaram o empreendimento. É esse conjunto documental que sustenta a improcedência dos pedidos.
Muita gente busca apenas a escritura do próprio lote. O documento decisivo, porém, costuma estar no registro do loteamento e no processo administrativo de aprovação guardado na Prefeitura.
O prazo da liminar exige atenção separada. Pedidos de paralisação de obra e de desocupação podem ser apreciados antes da contestação, com prazo próprio de manifestação.
O roteiro prático é o seguinte:
Cada documento dessa lista responde a um pedido da inicial. A contestação em ação civil pública de loteamento irregular começa por esse levantamento, porque a peça sem os atos de aprovação perde a alegação mais forte.
O risco existe, mas a aprovação do loteamento é a principal alegação da defesa. Quem adquiriu lote em empreendimento aprovado pelo município e registrado na forma do art. 18 da Lei 6.766/1979 construiu amparado em ato do poder público. A demolição em APP nessa situação enfrenta a proporcionalidade da medida e a boa-fé do adquirente. No caso julgado, o tribunal manteve a improcedência dos pedidos porque o loteamento era registrado e licenciado, e a área se enquadrava como urbana consolidada. A defesa precisa juntar alvará, licença e certidão de registro desde a contestação.
Área urbana consolidada é a porção do território já ocupada e servida por infraestrutura urbana, com sistema viário, drenagem, abastecimento de água, energia elétrica e coleta de resíduos. A caracterização não depende de declaração do proprietário: ela se prova com contas de serviços públicos, lançamento de IPTU, imagens aéreas antigas e certidões do município. Os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012 admitem a regularização fundiária de interesse social e de interesse específico em área de preservação permanente urbana, mediante projeto com estudo técnico. Reconhecida a consolidação, o pedido de demolição concorre com a alternativa legal de regularização.
Pode formular o pedido, com base no art. 1º da Lei 7.347/1985, que autoriza a ação de responsabilidade por danos morais e patrimoniais causados ao meio ambiente. A procedência, porém, depende de prova de lesão relevante ao interesse difuso, e não da simples afirmação de que houve construção próxima a corpo d’água. Quando o empreendimento é licenciado e a área é urbana consolidada, esse pedido costuma ser rejeitado junto com o pedido de demolição. Foi o que ocorreu no caso julgado, em que os três pedidos foram julgados improcedentes.
A regra é que a lei vigente ao tempo dos fatos rege a situação, e a legislação ambiental posterior não retroage para tornar irregular o que foi aprovado sob o regime anterior. A própria Lei 12.651/2012 adotou essa lógica no art. 61-A, ao criar regime específico para as áreas rurais consolidadas até 22 de julho de 2008. Em loteamentos urbanos, a data da aprovação municipal e a data do registro são os marcos que a defesa precisa demonstrar. A discussão sobre a demolição muda conforme esses marcos, e por isso a certidão do cartório costuma ser a primeira peça a ser juntada.
A responsabilidade pelo ato de aprovação é da administração que o expediu, e o adquirente do lote não responde pela análise técnica que competia ao poder público. Isso não impede que o Ministério Público inclua o proprietário no polo passivo, já que a obrigação de recuperar área degradada tem natureza real. A defesa, então, trabalha em duas frentes: demonstrar a boa-fé e a regularidade da aquisição, e requerer a integração do município e do órgão licenciador ao processo. Um advogado especializado em direito ambiental avalia qual das duas frentes tem mais efeito no caso concreto.
Existe, e ela costuma ser o desfecho mais frequente. Os arts. 64 e 65 da Lei 12.651/2012 preveem a regularização fundiária urbana em área de preservação permanente por meio de projeto com estudo técnico e medidas compensatórias, o que permite manter a edificação e recompor parte da vegetação. O compromisso de recuperação ambiental, firmado em juízo ou com o órgão ambiental, também substitui a demolição em muitos processos. Esse caminho já apareceu na decisão em que a demolição em APP foi afastada porque a regularização era possível.
A primeira coisa a fazer é uma análise técnica do processo e dos atos de aprovação do loteamento. É essa leitura que revela se existe fundamento que justifique a improcedência dos pedidos ou a regularização no lugar da demolição. Procure um advogado especializado em direito ambiental para essa avaliação.
Advogado especialista em Direito Ambiental e do Agronegócio pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), professor do Direito Ambiental e Vice-Presidente do Instituto de Direito Agroambiental (IDAM). Atua desde 2017 em todo o Brasil para defender empresas e produtores rurais em processos administrativos, criminais, ação civil pública e execução fiscal de multa ambiental.
