Defesa em ação criminal de parcelamento ilegal do solo

A defesa em ação criminal de parcelamento ilegal do solo é o trabalho de responder à acusação de ter loteado ou desmembrado gleba urbana sem autorização, fora do que a licença determinou, ou de ter anunciado como regular um parcelamento que não estava registrado. O crime está no art. 50 da Lei 6.766/1979 e é punido com reclusão.

Citado, você tem 10 dias para a resposta à acusação, pelo art. 396 do Código de Processo Penal, e é nela que entram as preliminares, a prova requerida e o pedido de absolvição sumária.

A pena do caput vai de 1 a 4 anos de reclusão. A forma qualificada do parágrafo único, quando houve venda, promessa ou reserva de lote não registrado, alcança 5 anos.

Quem responde por crime de loteamento clandestino costuma chegar ao escritório com o inquérito já concluído, sem saber que o prazo da prescrição pode ter corrido a seu favor.

O Farenzena Tonon Advogados acompanha o caso da delegacia à sentença, discute a tipicidade de cada inciso, mede a prescrição e negocia o acordo quando ele é a escolha melhor para o cliente.

Receber análise do meu caso pelo WhatsApp

Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• Crime de loteamento clandestino: a ordem em que o seu processo corre
• A denúncia que não diz qual inciso descreve não sustenta a acusação
• O dia em que o parcelamento começou decide se ainda existe processo
• A moldura da sua acusação muda o prazo, o rito e quem concede a fiança
• Acordo e suspensão do processo não são a mesma escolha
• O que o escritório procura nos autos antes de escrever a resposta
• Quem mais aparece na denúncia além de quem loteou
• Quem assina a defesa
• Situações de acusação por parcelamento em que o escritório atua
• Quando a defesa criminal não é o caminho do seu caso
• O que este serviço não faz
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

• “Vendi lotes da minha chácara e o Ministério Público me denunciou.” A venda, a promessa ou a simples reserva de lote em parcelamento não registrado qualifica o crime e leva a pena máxima a 5 anos. Foi o que se discutiu na ação penal por parcelamento de solo extinta pela prescrição.
• “Loteei a área há mais de 10 anos e a intimação chegou agora.” O art. 111 do Código Penal manda contar o prazo do dia da consumação, e é nessa data que a prescrição se decide. A mesma discussão aparece no crime ambiental permanente que ainda assim prescreveu.
• “A denúncia foi oferecida, mas o loteamento já está aprovado na Prefeitura.” A regularização anterior à denúncia sustenta a tese de ausência de dolo. Em processo de demolição, esse argumento já prevaleceu na demolição de loteamento afastada pela regularização.
• “Já fui citado: quanto tempo eu tenho para responder?” O prazo da resposta à acusação é de 10 dias e corre da citação, não da data da denúncia. Perdido o prazo, sobra o caminho mais estreito que aparece na prescrição que trancou a ação penal por crime ambiental.
• “Ninguém foi à área medir nada, a denúncia saiu só com o relatório da fiscalização.” O número de lotes e as vias abertas são elementos do tipo, e relatório administrativo não supre o exame técnico, como se vê na absolvição em crime ambiental por falta de perícia.
• “Além do processo criminal, o Município quer derrubar o que foi construído.” As duas ações correm em paralelo, e o que se prova em uma repercute na outra. O recorte aparece na demolição rejeitada em loteamento licenciado.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que aconteceu, com a data em que o parcelamento começou e a data em que você foi intimado, e a equipe informa qual prazo ainda corre.

Crime de loteamento clandestino: a ordem em que o seu processo corre

O seu processo segue o rito ordinário, porque a pena máxima do art. 50 é igual a 4 anos e o art. 394, § 1º, I, do Código de Processo Penal reserva o ordinário a essa faixa.

1. Inquérito policial ou peça de informação do Ministério Público. É aqui que o escritório requer a juntada da matrícula, do alvará e do protocolo na Prefeitura, antes de o inquérito ser relatado.
2. Oferecimento da denúncia. O promotor precisa dizer qual inciso do art. 50 descreve a sua conduta e em que data ela se consumou. Peça que omite isso é peça que você impugna.
3. Rejeição da denúncia, pelo art. 395. Cabe quando falta pressuposto processual, quando falta justa causa para a ação penal ou quando a peça é inepta por não descrever o fato.
4. Citação e resposta à acusação em 10 dias. O art. 396-A autoriza arguir preliminares, alegar tudo o que interessa à defesa, juntar documentos, especificar prova e arrolar testemunhas.
5. Absolvição sumária, pelo art. 397. O juiz absolve antes da instrução quando o fato narrado evidentemente não constitui crime ou quando a punibilidade está extinta, o que inclui a prescrição.
6. Proposta de acordo ou de suspensão do processo. O Ministério Público pode oferecer o acordo de não persecução penal ou a suspensão condicional do processo, e a escolha entre os dois é sua.
7. Instrução, alegações finais e sentença. Não havendo acordo nem absolvição sumária, o escritório contradita o agente que assinou o relatório e requer a perícia na área apontada.

A denúncia que não diz qual inciso descreve não sustenta a acusação

São 3 os incisos do art. 50 da Lei 6.766/1979, e cada um descreve conduta diferente, com prova diferente e com defesa diferente. Ler a denúncia é descobrir em qual deles ela se apoia.

O inciso I pune dar início ou efetuar loteamento sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições daquela Lei e com as normas estaduais e municipais.

Já o inciso II tem objeto distinto: descumprir as determinações do ato administrativo de licença. Quem obteve o alvará e o desobedeceu responde por crime, e não como simples infração administrativa.

O inciso III quase não aparece nos textos do tema e é o que mais surpreende o acusado. Pune a afirmação falsa sobre a legalidade do parcelamento em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público.

Essa terceira figura alcança o anúncio, o material de venda e o contrato. Quem nunca abriu uma rua pode responder por ter dito, no papel, que o empreendimento estava aprovado.

A distinção não é acadêmica: a prova do inciso I está na Prefeitura, a do inciso II está no alvará e nas suas condicionantes, e a do inciso III está no material de divulgação.

Narrados os 3 incisos em bloco, sem dizer qual conduta cabe a qual acusado, a defesa sustenta a inépcia, porque o acusado precisa saber exatamente de que se defende.

Existe ainda a ressalva que o nicho ignora. A Lei 9.785/1999 reescreveu o inciso II do parágrafo único e afastou a qualificadora quando o parcelamento se enquadra no art. 18, §§ 4º e 5º.

Esses parágrafos tratam do parcelamento promovido pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal, pelos Municípios ou por entidade delegada autorizada por lei a implantar projetos de habitação.

A leitura do Farenzena Tonon Advogados é que a ausência de título legítimo deixa de qualificar o crime nessa hipótese, e o ponto decide a moldura da pena antes de qualquer discussão de prova.

Conversar com a equipe pelo WhatsApp

O dia em que o parcelamento começou decide se ainda existe processo

A prescrição do crime do art. 50 se conta pelo máximo da pena, e o seu termo inicial depende de o crime ser tratado como instantâneo ou como permanente.

O art. 111, I, do Código Penal manda contar do dia em que o crime se consumou. O inciso III do mesmo artigo manda contar, nos crimes permanentes, do dia em que cessou a permanência.

A diferença entre os dois incisos vale anos. Tratado como instantâneo, o crime começa a prescrever no dia em que as ruas foram abertas ou os primeiros lotes foram vendidos.

Tratado como permanente, a contagem só principia quando a situação irregular termina, o que empurra o marco para a data da regularização ou da desocupação.

Tribunais têm acolhido a leitura de que o parcelamento é crime instantâneo de efeito permanente, e o Farenzena Tonon Advogados sustenta essa tese já na resposta à acusação.

Em caso comentado pelo escritório, a condenação em 2º grau foi seguida da extinção da punibilidade, e a análise está publicada na decisão de prescrição retroativa no crime de parcelamento ilegal do solo.

A conta também muda com a pena aplicada. O art. 110, § 1º, do Código Penal manda regular a prescrição pela pena concreta depois do trânsito em julgado para a acusação.

Aceitar a suspensão condicional do processo congela esse relógio, porque o art. 89, § 6º, da Lei 9.099/1995 determina que a prescrição não corre durante o período de prova.

Daí a razão de o escritório medir a prescrição antes de responder sobre qualquer proposta: quem está a 6 meses da extinção não tem motivo para assinar 2 anos de condições.

A moldura da sua acusação muda o prazo, o rito e quem concede a fiança

A mesma Lei 6.766/1979 abriga 3 molduras penais, e a diferença entre elas decide o prazo da prescrição, o rito do processo e quem arbitra a fiança.

A acusação	Pena	Prescrição	Rito	Quem concede a fiança
Art. 50, caput, incisos I, II ou III	Reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País	8 anos, pelo art. 109, IV, do Código Penal	Ordinário, pelo art. 394, § 1º, I, do Código de Processo Penal	A autoridade policial, pelo art. 322 do Código de Processo Penal
Art. 50, parágrafo único, incisos I ou II: venda, promessa ou reserva de lote não registrado, ou falta de título legítimo	Reclusão de 1 a 5 anos e multa de 10 a 100 vezes o maior salário mínimo vigente no País	12 anos, pelo art. 109, III, do Código Penal	Ordinário, pelo art. 394, § 1º, I	O juiz, que decide em 48 horas, pelo parágrafo único do art. 322
Art. 52: registrar loteamento não aprovado, ou registrar contrato de venda de parcelamento não registrado	Detenção de 1 a 2 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo, sem prejuízo das sanções administrativas	4 anos, pelo art. 109, V, do Código Penal	Sumaríssimo, porque a máxima não supera 2 anos, pelo art. 61 da Lei 9.099/1995	A autoridade policial, pelo art. 322

A tabela mostra o que a qualificadora faz e o que ela não faz. Ela leva a prescrição de 8 para 12 anos e tira a fiança das mãos do delegado, porque a máxima passa de 4 anos.

O que a qualificadora não altera é a pena mínima, que permanece em 1 ano nas 2 molduras do art. 50, tanto na figura do caput quanto na do parágrafo único.

Essa mínima é o que mantém abertas as 2 saídas despenalizadoras, e por isso a disputa sobre a qualificadora é disputa por tempo e por liberdade provisória, não pela saída do processo.

Acordo e suspensão do processo não são a mesma escolha

No crime do art. 50 cabem os 2 institutos despenalizadores, e a diferença entre eles começa na confissão, que um exige por escrito e o outro dispensa por inteiro.

O acordo de não persecução penal está no art. 28-A do Código de Processo Penal e exige confissão formal e circunstanciada da prática do crime, além de pena mínima inferior a 4 anos.

A suspensão condicional do processo está no art. 89 da Lei 9.099/1995, alcança crimes de pena mínima igual ou inferior a 1 ano e não exige confissão nenhuma.

Como a mínima do art. 50 é de 1 ano nas duas molduras, os 2 institutos cabem. A vedação do art. 28-A, § 2º, I, não incide, porque a transação penal do art. 76 não é cabível aqui.

O acordo impõe reparar o dano ou restituir a coisa, prestar serviço à comunidade por período igual à mínima reduzida de 1 a 2 terços e pagar prestação pecuniária.

A suspensão submete o acusado a período de prova de 2 a 4 anos, com reparação do dano, proibição de ausentar-se da comarca sem autorização e comparecimento mensal em juízo.

Cumprido o acordo na integralidade, o art. 28-A, § 13, declara extinta a punibilidade, e o § 12 afasta a anotação em certidão de antecedentes, salvo para aferir novo benefício.

Expirado o período de prova sem revogação, o art. 89, § 5º, também extingue a punibilidade, e sem que o acusado tenha confessado coisa alguma.

Para quem loteia por atividade, a confissão do acordo pesa em ação civil pública e em demanda de comprador, e é essa consequência que o escritório coloca na mesa antes da decisão.

Estando a prescrição próxima, o escritório não recomenda nenhum dos dois, porque a suspensão trava o prazo e o acordo antecipa o reconhecimento do que ainda poderia ser absolvido.

O que o escritório procura nos autos antes de escrever a resposta

A leitura dos autos começa pela data e pelo inciso, porque é dessas 2 informações que saem a prescrição e a tipicidade, que são as teses de maior alcance no caso.

• A data em que o parcelamento começou. Vem da matrícula, do protocolo na Prefeitura, das imagens aéreas e dos primeiros contratos de venda, e é ela que fixa o termo inicial da prescrição.
• O inciso que a denúncia descreveu. Falta de autorização, descumprimento de licença e afirmação falsa sobre a legalidade exigem provas distintas, e a peça precisa escolher uma delas.
• O alvará e as suas condicionantes. Existindo licença, a acusação sai do inciso I e vai ao inciso II, cuja prova está na comparação entre o projeto aprovado e o que foi executado.
• O protocolo de regularização. Pedido anterior à denúncia sustenta a tese de ausência de dolo, e a data desse protocolo é o que faz a defesa funcionar.
• A descrição individualizada da conduta. Havendo mais de um acusado, a defesa verifica se a denúncia atribuiu ato próprio a cada um ou se apenas somou nomes pelo art. 51.
• A prova técnica da área. Relatório de fiscalização não substitui a medição do número de lotes, das vias abertas e do perímetro, e o escritório requer perícia quando o número é a base da acusação.

Para começar, o escritório pede a denúncia ou o inquérito, a matrícula da gleba, o alvará quando houver, os contratos de venda e os comprovantes de protocolo na Prefeitura.

Quem mais aparece na denúncia além de quem loteou

Estende a pena a quem concorre para o crime de qualquer modo o art. 51 da Lei 6.766/1979, que menciona de forma expressa 3 figuras habitualmente incluídas na denúncia.

O texto considera em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade, conforme o texto da Lei 6.766/1979 publicado pelo Planalto.

Mencionar essas figuras não dispensa a prova do ato de cada uma. O procurador que apenas assinou escritura por mandato não praticou, só por isso, o ato de lotear.

O corretor costuma entrar por outra porta, a do inciso III do art. 50, quando o material de venda afirmou que o empreendimento estava aprovado.

O art. 47 da mesma Lei é confundido com esses dois. Ele cuida de responsabilidade solidária por prejuízos causados a compradores e ao Poder Público, e é regra civil, não penal.

Misturar as 3 regras produz denúncia inflada, com sócios que nunca decidiram nada e procuradores que só cumpriram mandato.

Separar o concurso de pessoas da responsabilidade patrimonial é o primeiro recorte que o Farenzena Tonon Advogados faz quando a acusação alcança uma empresa inteira.

Resta o art. 46, que alguns promotores leem como impedimento de defesa. A restrição alcança os direitos que aquela Lei cria para o loteador, e não o contraditório em processo penal.

Quem assina a defesa

A contagem do prazo prescricional, e a peça que a leva ao juiz, saem da mesa de Cláudio Farenzena, inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A.

Especialista em Direito Ambiental e em defesa criminal por parcelamento ilegal do solo, ele conduz o caso da delegacia ao último recurso e responde pela decisão entre negociar e julgar.

Situações de acusação por parcelamento em que o escritório atua

Os casos chegam ao escritório em 4 formatos recorrentes, e cada um deles pede recorte diferente na resposta à acusação e na prova que a defesa requer em juízo.

Em uma gleba de 12 hectares no interior de Santa Catarina, o proprietário abriu 2 ruas e vendeu 28 lotes por contrato particular, e a denúncia veio 11 anos depois, já com a qualificadora.

Já em um município do oeste do Paraná, uma empresa obteve o alvará e executou o parcelamento sem a drenagem exigida na licença, o que levou o promotor ao inciso II e não ao inciso I.

Outro caso recorrente aparece em chácara de 3 hectares em Mato Grosso, fracionada entre herdeiros, em que a acusação tratou a partilha como loteamento para fins urbanos.

Há ainda a acusação que alcança o corretor: em balneário catarinense, o material de venda anunciava lotes aprovados, e a denúncia usou o inciso III contra quem apenas intermediou.

Quando a defesa criminal não é o caminho do seu caso

Parte do que chega ao escritório como caso penal se resolve em outro processo, com outra peça e em prazo distinto, e apontar isso é parte da primeira análise.

Havendo apenas auto de infração e multa, sem inquérito, o trabalho é administrativo e está na anulação de multa ambiental por parcelamento ilegal do solo.

Quando o Ministério Público ajuizou ação civil pública para obrigar à recuperação da área ou à demolição, a peça cabível é a defesa em ação civil pública por parcelamento ilegal do solo.

Sendo o objetivo aprovar o que já existe, com projeto e anuência dos órgãos, o caminho é a regularização de loteamento ilegal ou irregular.

Estando a área embargada e as obras paralisadas, o pedido próprio é o desembargo de loteamento parcelado irregularmente.

Chegando a proposta de acordo antes de qualquer defesa, a frente é a audiência de transação penal e acordo de não persecução penal.

O que este serviço não faz

• Não antecipa o reconhecimento da prescrição. O prazo depende da data que os autos provarem e da moldura que o juiz admitir, e nenhuma dessas duas coisas se promete antes da análise.
• Não substitui a regularização urbanística. A absolvição no processo criminal não aprova o parcelamento na Prefeitura nem registra os lotes no Registro de Imóveis.
• Não representa o comprador contra o loteador. A pretensão de quem adquiriu lote em parcelamento não registrado é outra, e há conflito de interesse em acumular as duas.
• Não elabora o projeto de parcelamento. Planta, memorial e cronograma são trabalho de engenharia e de arquitetura, e o escritório atua sobre o que esses documentos dizem.

O escritório não promete resultado em processo criminal, como a ética da advocacia determina, e informa com clareza quando a prova dos autos é desfavorável ao cliente.

Perguntas frequentes

O parcelamento irregular do solo é considerado crime?

Sim. O art. 50 da Lei 6.766/1979 trata o parcelamento irregular como crime contra a Administração Pública, com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo. A punição não depende de dano ambiental nem de prejuízo a comprador: basta dar início ou efetuar loteamento ou desmembramento urbano sem autorização do órgão competente, ou em desacordo com a licença obtida. Havendo venda, promessa ou reserva de lote em parcelamento não registrado, a pena máxima sobe a 5 anos. Quem é acusado de crime de loteamento clandestino responde no rito ordinário e tem 10 dias para a resposta à acusação.

O que caracteriza parcelamento irregular de solo?

A caracterização sai do confronto entre o art. 2º e o art. 50 da Lei 6.766/1979. Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes para edificação com abertura de novas vias ou prolongamento das existentes; desmembramento é a mesma subdivisão aproveitando o sistema viário. Irregular é o que foi iniciado ou executado sem autorização do órgão competente, em desacordo com a Lei e com as normas estaduais e municipais, ou sem observar as determinações do ato administrativo de licença. A conduta de afirmar falsamente que o parcelamento é regular também está no art. 50, no inciso III.

É crime vender lote irregular?

A venda em si é o que qualifica o crime. O parágrafo único, inciso I, do art. 50 da Lei 6.766/1979 agrava a pena quando o agente usa venda, promessa de venda, reserva de lote ou qualquer outro instrumento que manifeste a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente. A pena vai a reclusão de 1 a 5 anos e multa de 10 a 100 vezes o maior salário mínimo. A consequência prática é o prazo de prescrição, que passa de 8 para 12 anos, pelo art. 109, III, do Código Penal.

É crime vender um terreno sem escritura?

Vender imóvel por contrato particular, sem escritura e sem registro, não é por si crime da Lei 6.766/1979. O tipo penal exige que o terreno vendido seja lote de loteamento ou desmembramento não registrado, isto é, que a gleba tenha sido parcelada sem aprovação ou sem registro. A venda de imóvel já matriculado, mesmo sem escritura lavrada, fica no campo civil. A confusão entre as duas situações aparece com frequência em denúncia, e desfazê-la é um dos primeiros pontos da resposta à acusação.

Qual é a multa para quem realizar loteamento irregular?

Há 2 multas distintas, e elas não se confundem. A multa criminal do art. 50 da Lei 6.766/1979 é fixada em múltiplos do maior salário mínimo vigente no País: de 5 a 50 vezes no caput e de 10 a 100 vezes na forma qualificada. Essa multa é aplicada na sentença penal, pelo juiz criminal. A multa administrativa é outra, vem do órgão ambiental ou da Prefeitura, segue a legislação de cada ente e é impugnada por defesa administrativa. Responder a uma não resolve a outra, e os prazos correm em paralelo.

Parcelamento irregular do solo rural também é crime?

A Lei 6.766/1979 pune o parcelamento do solo para fins urbanos, e é essa destinação que importa, não a classificação cadastral do imóvel. Gleba registrada como rural, fracionada em lotes para moradia ou lazer, com abertura de ruas e venda a terceiros, pode ser tratada como parcelamento urbano. O art. 53 exige prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, do órgão metropolitano quando houver e aprovação da Prefeitura para a alteração de uso do solo rural para fins urbanos. A ausência dessas etapas é usada pela acusação como indício da destinação urbana.

A regularização do loteamento depois da denúncia extingue o crime?

A regularização posterior não está prevista em lei como causa de extinção da punibilidade no art. 50 da Lei 6.766/1979. O que a defesa sustenta, com apoio em julgados sobre ausência de dolo, é que a regularização anterior ao oferecimento da denúncia afasta a vontade de lesar a Administração Pública. Depois da denúncia, a regularização continua útil: serve como reparação do dano para o acordo de não persecução penal e como condição já cumprida na suspensão condicional do processo. A data do protocolo, por isso, é o documento que o escritório busca logo na primeira reunião.

O prazo da resposta já está correndo, e a confissão do acordo não se desfaz depois

Antes de aceitar o acordo, assinar a confissão que ele exige ou deixar vencer o prazo da resposta, procure orientação especializada. O Farenzena Tonon Advogados verifica se há inépcia na denúncia, erro no inciso ou prescrição consumada.

Essa análise pode mudar o desfecho do seu caso. Descreva o que aconteceu, com a data em que o parcelamento começou e a data em que você foi intimado, e a equipe informa qual caminho ainda está aberto.

Falar com o Farenzena Tonon Advogados