Desembargo de loteamento parcelado irregularmente

Desembargo de loteamento parcelado irregularmente é o pedido de levantamento do termo de embargo que paralisou um parcelamento executado sem aprovação, sem registro ou em desacordo com a licença. Pelo art. 15-B do Decreto 6.514/2008, a cessação do embargo depende de decisão da autoridade ambiental depois que o autuado apresenta a documentação que regulariza a obra.

O pedido é administrativo e vai à mesma autoridade que embargou, instruído com a prova da regularização. Não é defesa, não é recurso, e por isso não espera o julgamento do auto de infração para ser protocolado.

Pagar a multa não levanta nada. Multa e embargo são sanções autônomas no art. 72 da Lei 9.605/1998, e a quitação de uma não consome a outra: a obra segue parada enquanto a regularização não for provada.

Quem procura desembargo de loteamento parcelado irregularmente costuma chegar com as ruas abertas, parte dos lotes já vendida e um termo que embargou o polígono inteiro, inclusive quadras onde nada foi suprimido.

O Farenzena Tonon Advogados instrui e protocola esse requerimento para proprietários, loteadores e incorporadores, e conduz o pedido judicial que libera as prestações travadas no Registro de Imóveis.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• Desembargo de loteamento parcelado irregularmente: o estágio do seu parcelamento decide o que você tem de provar
• O levantamento do embargo é decisão da autoridade ambiental, e não consequência de pagar a multa
• O polígono embargado quase nunca coincide com o que foi parcelado
• Levantar o embargo não devolve o dinheiro dos lotes já vendidos
• Do termo de embargo ao levantamento, na ordem em que os prazos do seu processo correm
• Não responder à notificação da Prefeitura transfere o caixa do loteamento para ela
• Situações de loteamento embargado em que o Farenzena Tonon Advogados atua
• Quem assina o pedido de desembargo
• Quando o desembargo não é o caminho do seu caso
• O que este serviço não faz
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

• “Paguei a multa e a obra continua embargada.” A quitação da multa não produz o levantamento, que depende de decisão própria da autoridade. Foi o que se discutiu em pagar a multa não levanta o embargo ambiental.
• “Embargaram o loteamento todo por causa de uma quadra.” A norma limita o embargo ao local onde a infração se caracterizou, e o excesso é atacável. Veja o caso do embargo parcial que não bloqueia o crédito rural.
• “O Ministério Público pediu a demolição do que já foi construído.” A regularização apresentada no tempo certo afasta o pedido demolitório. Foi o que ocorreu na demolição de loteamento afastada por regularização.
• “Fui denunciado por parcelamento ilegal do solo.” A conduta do art. 50 da Lei 6.766/1979 prescreve, e a contagem tem particularidades. Veja o que o STJ decidiu sobre a prescrição na ação penal de parcelamento do solo.
• “O embargo é de muitos anos atrás e ninguém nunca julgou nada.” O tempo parado pesa contra o órgão, e não contra quem foi autuado. É a discussão do embargo ambiental antigo e a prescrição.
• “Meu loteamento tem licença e mesmo assim embargaram a faixa do rio.” Licença válida muda o eixo da discussão, que passa a ser de extensão da área protegida. Foi o caso da demolição em APP rejeitada em loteamento licenciado.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que o termo de embargo descreve e a equipe informa se o caso comporta pedido de levantamento e qual é o prazo que ainda resta.

Desembargo de loteamento parcelado irregularmente: o estágio do seu parcelamento decide o que você tem de provar

O que o seu pedido de levantamento tem de provar muda conforme o ponto em que o parcelamento parou. Localize a sua linha antes de reunir documento nenhum.

O estágio do seu parcelamento	O que o embargo atacou	O que a documentação do art. 15-B tem de provar	O que ainda falta depois do levantamento
Projeto aprovado, registro não submetido em 180 dias	A execução que seguiu depois da caducidade da aprovação, pelo art. 18 da Lei 6.766/1979	A reaprovação do projeto e o protocolo do registro imobiliário, com as certidões do art. 18	O levantamento judicial das prestações depositadas pelos compradores, pelo § 3º do art. 38
Parcelamento nunca aprovado nem registrado	A abertura de vias, a movimentação de terra e a supressão de vegetação sem licença, pelos arts. 43 e 66 do Decreto 6.514/2008	A licença corretiva ou o instrumento de regularização aceito pelo órgão, mais o projeto de recuperação da área afetada	A exposição penal do art. 50, que corre em processo próprio e não se encerra no administrativo
Executado em desacordo com a licença concedida	O trecho específico em que a obra se afastou do projeto licenciado	O confronto entre o projeto aprovado e o levantamento do que existe hoje, trecho por trecho	A readequação física do que foi executado fora do projeto, no prazo que o órgão fixar

Ganhar a primeira coluna não resolve a última. É por isso que o requerimento de levantamento e o pedido de liberação do caixa são instruídos juntos, e não um depois do outro.

O levantamento do embargo é decisão da autoridade ambiental, e não consequência de pagar a multa

O levantamento do embargo nasce de um ato decisório, e esse ato tem requisito expresso em norma. Quem o pratica é a autoridade ambiental, e o que o provoca é prova, não petição.

Pelo art. 15-B do Decreto 6.514/2008, a cessação do embargo depende da decisão dessa autoridade, tomada depois de o autuado apresentar documentação que regularize a obra ou a atividade.

Essa redação define o que o seu requerimento é. Não é pedido de reconsideração, não é defesa e não é recurso: é apresentação de prova nova, de conteúdo técnico, sobre um fato que mudou depois da autuação.

A diferença importa pelo prazo. A defesa do art. 113 tem vinte dias contados da ciência da autuação, e quem perde esse prazo perde a defesa. O pedido de levantamento não tem prazo de preclusão, porque depende de um fato que ainda vai existir.

Daí decorre a estratégia que o escritório adota: protocolar a defesa dentro dos vinte dias para não perder as teses do auto, e abrir em paralelo a instrução do levantamento, que caminha no mesmo processo sem esperar o julgamento.

Há um erro comum do outro lado dessa escolha. Quem concentra tudo na defesa e vence o auto de infração descobre que a vitória apaga a multa, mas que a área continua embargada enquanto a regularização não for apresentada.

Os prazos seguintes do rito seguem correndo enquanto isso. Encerrada a instrução, as alegações finais têm dez dias pelo art. 122, e da decisão cabe recurso em vinte dias pelo art. 127, com cinco dias para a autoridade reconsiderar.

A conclusão prática é curta. O Decreto 6.514/2008 não premia quem espera: premia quem chega com a documentação pronta antes de a autoridade precisar pedi-la.

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O polígono embargado quase nunca coincide com o que foi parcelado

O termo de embargo em loteamento costuma descrever a gleba, e não o local do ilícito. Essa diferença é atacável, e é o primeiro ponto que o escritório confere no seu documento.

• As coordenadas geográficas da área embargada. O § 1º do art. 16 do Decreto 6.514/2008 exige que elas constem do auto de infração. Termo que embarga “a propriedade” sem polígono não delimita nada.
• A correspondência entre o polígono e a infração descrita. O art. 15-A limita o embargo aos locais onde a infração efetivamente se caracterizou, e não alcança atividades em áreas não embargadas nem atividades sem correlação com o fato.
• A restrição exigida pelo art. 108. Na redação dada pelo Decreto 6.686/2008, o embargo deve restringir-se exclusivamente ao local onde se verificou a prática do ilícito. Quadra sem supressão e sem movimentação de terra não é esse local.
• A titularidade de cada lote dentro do polígono. Lote já alienado e com matrícula própria não pertence mais a quem parcelou, e embargo que o alcança atinge terceiro que não figura no auto.
• O enquadramento legal que o agente escolheu. Art. 43 e art. 66 do Decreto 6.514/2008 descrevem condutas diferentes, exigem provas diferentes e sustentam embargos de extensão diferente.
• A data da ciência e o que correu desde então. É dela que parte o prazo do art. 113, e é por ela que se mede quanto tempo o órgão levou para instruir o processo que mantém a sua obra parada.

Reduzir o polígono não é detalhe de redação. Em loteamento, cada quadra liberada volta a ser canteiro de obra e volta a ser produto vendável, antes de a regularização completa estar pronta.

Levantar o embargo não devolve o dinheiro dos lotes já vendidos

Levantado o embargo, a obra anda e o caixa continua travado. A razão está no art. 38 da Lei 6.766/1979, que trata do dinheiro dos compradores de maneira autônoma e não se comunica com o processo administrativo ambiental.

O caput é direto. Verificado que o loteamento não se acha registrado, não foi regularmente executado ou foi notificado pela Prefeitura, o adquirente suspende o pagamento das prestações restantes e notifica o loteador para suprir a falta.

Suspender não significa deixar de pagar. Pelo § 1º, o adquirente deposita as prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as repassa a estabelecimento de crédito, com juros e correção monetária.

O detalhe que trava o seu caixa vem no fim desse mesmo parágrafo: a movimentação da conta depende de prévia autorização judicial. O dinheiro existe, está corrigido e não é seu enquanto um juiz não disser que é.

Quem pode disparar esse mecanismo não é só o comprador. O § 2º atribui à Prefeitura, ao Distrito Federal e ao Ministério Público a faculdade de promover a notificação ao loteador prevista no caput.

A chave de retorno do dinheiro está no § 3º, e é judicial. Regularizado o loteamento, o loteador promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com citação da Prefeitura e audiência do Ministério Público.

Só depois disso a cobrança volta ao normal. Pelo § 4º, reconhecida judicialmente a regularidade, o loteador notifica os adquirentes por intermédio do Registro de Imóveis para que voltem a pagar diretamente as prestações restantes.

Está aí a tese que nenhuma página de concorrente escreve, porque todas escrevem para o comprador: desembargar e voltar a receber são dois pedidos, em dois lugares, com dois relógios. Um vai ao órgão ambiental, o outro ao juízo.

A consequência de ignorar o segundo é concreta. O loteador comemora o levantamento, retoma a terraplanagem e descobre, na primeira medição, que não há receita para pagá-la, porque as parcelas continuam depositadas e indisponíveis.

Do termo de embargo ao levantamento, na ordem em que os prazos do seu processo correm

Cada item abaixo tem norma, e a ordem é a que o seu processo segue. Lida de cima para baixo, a sequência mostra em que degrau o seu loteamento está hoje.

1. Ciência do termo de embargo. É a data que faz o prazo correr. Confira se o polígono, as coordenadas e a conduta imputada constam do documento, como exige o § 1º do art. 16 do Decreto 6.514/2008.
2. Paralisação imediata. A proibição vale desde a ciência, e o § 1º do art. 108 trata o descumprimento como fato próprio, que gera sanção nova e enfraquece o pedido de levantamento.
3. Defesa em vinte dias. O art. 113 fixa esse prazo, contado da ciência da autuação. É nele que entram o excesso do polígono, o erro de enquadramento e a nulidade do auto.
4. Instrução do levantamento, em paralelo. Reaprovação, licença corretiva, protocolo de registro ou projeto de recuperação, conforme a linha da tabela em que você se encontrou, na forma do art. 15-B.
5. Alegações finais em dez dias. Encerrada a instrução, o art. 122 abre esse prazo, e é a última oportunidade de falar antes da decisão da autoridade julgadora.
6. Decisão e recurso em vinte dias. O art. 127 dirige o recurso à própria autoridade que decidiu, que tem cinco dias para reconsiderar antes de encaminhá-lo.
7. Pedido judicial de liberação das prestações. Com a regularidade reconhecida, abre-se a ação do § 3º do art. 38 da Lei 6.766/1979, e só então o § 4º manda notificar os adquirentes.

Não responder à notificação da Prefeitura transfere o caixa do loteamento para ela

Ignorar a notificação da Prefeitura custa o controle do empreendimento, e a lei diz isso com todas as letras. O silêncio do loteador é tratado como desatendimento, e abre uma porta que não se fecha depois.

Pelo art. 40 da Lei 6.766/1979, desatendida a notificação, o Município pode regularizar no lugar do loteador o parcelamento não autorizado ou executado em desacordo com a licença.

A regularização municipal não é favor. O § 1º dá à Prefeitura o levantamento judicial das prestações depositadas, com correção e juros, a título de ressarcimento do que gastou com equipamentos urbanos e com as expropriações necessárias.

Se o depósito não cobrir a conta, a diferença volta para quem loteou. O § 2º a exige do loteador na parte faltante, e o § 3º permite que o Município receba diretamente as prestações dos adquirentes até o valor devido.

O resultado, somado, merece parecer franco: o loteador que não reage perde a obra, perde o fluxo de recebimento e ainda fica com saldo a pagar. A Prefeitura entrega os lotes, e o passivo permanece inteiro no nome dele.

Há ainda o art. 47, que amplia o alcance desse passivo. Integrando o loteador grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa do grupo beneficiada pelo loteamento irregular responde solidariamente perante compradores e Poder Público.

Situações de loteamento embargado em que o Farenzena Tonon Advogados atua

Os casos abaixo descrevem configurações recorrentes de loteamento embargado, e cada uma pede um pedido de levantamento montado de maneira distinta.

No litoral de Santa Catarina, chegam glebas de expansão urbana em que o projeto foi aprovado pelo Município e o registro nunca foi submetido no prazo do art. 18. O embargo vem depois, sobre uma obra que o loteador considerava licenciada.

Já no planalto catarinense e no oeste do Paraná aparecem chácaras de recreio vendidas em frações de área rural, sem desmembramento aprovado. Ali o termo embarga a abertura do acesso e a rede de energia, e o auto costuma invocar o art. 66.

Em Mato Grosso, o recorte muda de natureza: o embargo nasce de supressão de vegetação na faixa marginal de curso d’água, dentro de um loteamento que tem licença para o restante do polígono. A discussão passa a ser de extensão da área protegida.

Há também o caso em que o embargo chega anos depois da implantação, com parte dos lotes construída e habitada. A instrução então combina a prova da consolidação com o projeto de recuperação do que ainda é recuperável.

Quem assina o pedido de desembargo

A medição do polígono embargado contra a planta do parcelamento sai da mesa de Cláudio Farenzena, inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A.

É dele também o requerimento que dela resulta. Especialista em Direito Ambiental e em desembargo de loteamento, responde pelo pedido administrativo e pela ação de liberação das prestações.

Quando o desembargo não é o caminho do seu caso

Nem todo loteamento embargado se resolve por pedido de levantamento. Apontar desde já o serviço que trata do seu caso economiza prazo, e evita instruir um requerimento que o órgão não vai apreciar.

Quando o embargo não decorre de parcelamento consumado, mas de irregularidade apontada em obra ainda inicial, o caminho é o desembargo do loteamento irregular, ilegal ou clandestino, que trata da via conforme a autoridade embargante.

Se o objetivo não é liberar a obra agora, e sim fechar as pendências de projeto, registro e infraestrutura de uma vez, o serviço indicado é a regularização de loteamento ilegal ou irregular.

Havendo multa em valor que compromete o fluxo da obra, a frente própria é a anulação de multa ambiental por parcelamento ilegal do solo, que discute vício e valor em processo distinto do levantamento.

E quando a autuação já virou denúncia criminal pelo art. 50, a defesa corre em juízo próprio, pela defesa em ação criminal de parcelamento ilegal do solo, sem prejuízo do pedido administrativo.

Para quem ainda vai parcelar e quer evitar todo esse percurso, o ponto de partida é a concessão de licença para construção de loteamento.

O que este serviço não faz

• Não promete o levantamento. A cessação do embargo é decisão da autoridade ambiental, pelo art. 15-B, e nenhum escritório decide no lugar dela.
• Não autoriza retomar a obra antes do levantamento. Trabalho em área embargada gera sanção própria pelo § 1º do art. 108 e desmonta o pedido que está em curso.
• Não elabora o projeto técnico. Levantamento topográfico, projeto urbanístico e projeto de recuperação são de responsabilidade do profissional habilitado, e o escritório trabalha com o que ele produz.
• Não representa o comprador contra o loteador. A atuação aqui é do lado de quem parcelou, e o conflito de interesses com o adquirente é vedado.

Perguntas frequentes

O que acontece quando um terreno é embargado?

O embargo proíbe obra e atividade econômica no local em que o agente entendeu caracterizada a infração, pelo art. 3º, VII, do Decreto 6.514/2008. A proibição é imediata e não espera o julgamento da defesa. No loteamento, isso para a abertura de ruas, a drenagem, a terraplanagem e a execução das redes, e costuma travar o registro das vendas. Descumprir o termo gera multa própria e agrava a situação, pelo § 1º do art. 108. O terreno não é perdido: o art. 15-B prevê o levantamento depois que o autuado apresenta documentação que regularize a obra.

Quanto tempo uma obra fica embargada?

Não existe prazo de validade: o embargo dura até a autoridade ambiental decidir o levantamento, nos termos do art. 15-B do Decreto 6.514/2008. Quem conta o tempo, portanto, não é o calendário, e sim a instrução do pedido. Pagar a multa não encerra o embargo, porque multa e embargo são sanções distintas no art. 72 da Lei 9.605/1998. O que encerra é a prova de que a obra foi regularizada ou de que o local embargado não corresponde ao local da infração. Loteamento sem essa prova organizada permanece parado por anos.

Quanto tempo demora para liberar um loteamento?

Depende de duas coisas que correm em paralelo e têm relógios diferentes. O levantamento do embargo é administrativo e se resolve na decisão da autoridade que embargou, depois do pedido instruído do art. 15-B. A liberação das prestações depositadas pelos compradores é judicial, e o § 3º do art. 38 da Lei 6.766/1979 exige ação própria, com citação da Prefeitura e audiência do Ministério Público. Quem instrui as duas frentes ao mesmo tempo encurta o prazo total. Quem trata só da primeira volta a construir sem voltar a receber.

Como desembargar área rural?

Pelo pedido de levantamento dirigido à autoridade que lavrou o termo, instruído com a documentação que regulariza a obra ou a atividade, na forma do art. 15-B do Decreto 6.514/2008. Em área rural parcelada, o pedido costuma ter duas camadas. A primeira discute a extensão: o art. 15-A limita o embargo aos locais onde efetivamente se caracterizou a infração, e o art. 108 manda restringi-lo ao local do ilícito. A segunda apresenta a regularização propriamente dita. O Farenzena Tonon Advogados instrui as duas no mesmo requerimento.

Quando o loteamento é considerado irregular?

Quando falta aprovação, falta registro ou a execução não obedece à licença concedida. O art. 18 da Lei 6.766/1979 dá ao loteador 180 dias para submeter o projeto aprovado ao registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação. Por isso há loteamento que foi aprovado e ainda assim é irregular hoje. O art. 37 fecha o cerco e veda vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado. Já o art. 50 trata a conduta como crime contra a Administração Pública, com reclusão de um a quatro anos e multa.

Em um loteamento irregular, qual é a responsabilidade do loteador?

Ela é administrativa, civil e penal, e o art. 2º-A da Lei 6.766/1979 identifica quem responde como empreendedor, incluindo o proprietário e quem foi contratado para executar o parcelamento. No campo civil, o art. 47 estende a responsabilidade solidária a qualquer pessoa do grupo econômico beneficiada pelo loteamento irregular, perante os compradores e o Poder Público. No campo penal, o art. 50 e o seu parágrafo único qualificam a conduta quando praticada por meio de venda ou de reserva de lote não registrado.

O que o art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece?

Que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. O dispositivo tem uma frase e produz três consequências práticas. O contrato firmado antes do registro nasce sem o lastro que a lei exige, o que abre discussão sobre a sua validade. O art. 38 autoriza o adquirente a suspender as prestações e a depositá-las no Registro de Imóveis. E o parágrafo único do art. 50 usa exatamente a venda de lote não registrado para qualificar o crime, o que agrava a situação de quem parcelou.

O seu loteamento está parado, e o prazo do art. 113 não espera a documentação ficar pronta

Recebeu termo de embargo no seu parcelamento? Não sabe por onde começar? O Farenzena Tonon Advogados analisa o seu caso sem compromisso. É essa análise que aponta se o polígono embargado comporta redução, o que a documentação do art. 15-B precisa provar e qual é o caminho até a liberação das prestações.

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