Gestão de Riscos em Operações Comerciais e Financeiras

Gestão de riscos em operações comerciais e financeiras é o trabalho jurídico que mede o passivo ambiental de um ativo antes de a operação ser assinada, precifica esse passivo e o distribui entre as partes por cláusula. Aplica-se à compra e venda de imóvel rural, ao arrendamento, à aquisição de empresa, à constituição de garantia real e ao contrato de fornecimento.

O Farenzena Tonon Advogados conduz essa leitura para compradores, vendedores, arrendatários, credores e compradores de produção, na fase em que ainda dá para mudar o preço e o texto do contrato.

Um ponto decide o desenho inteiro: nem tudo se transfere junto com a coisa. A obrigação de recuperar acompanha o imóvel; a multa administrativa segue a conduta de quem infringiu.

Tratar as duas como se fossem a mesma coisa produz contrato mal calibrado, com garantia excessiva de um lado e exposição descoberta do outro.

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Neste conteúdo

• O que se transfere com o imóvel e o que fica com quem causou
• A multa segue a conduta, e não a matrícula
• Onde o risco ambiental aparece em cada tipo de operação
• O que a checagem precisa alcançar antes da assinatura
• Os instrumentos que distribuem o passivo entre as partes
• Quando a empresa é comprada, o passivo muda de rota
• O credor que aceita o imóvel em garantia entra no risco
• Situações que aparecem depois de assinado
• Como o escritório conduz a leitura de risco da operação
• Perguntas frequentes

O que se transfere com o imóvel e o que fica com quem causou

A transferência não é em bloco. Cada obrigação tem natureza própria, e é a natureza que decide se o adquirente responde ou não pelo que já existia na área.

Obrigação ou sanção	Natureza	Alcança o adquirente?	Base
Recuperar a área degradada	Real, acompanha a coisa	Sim, e o credor escolhe de quem cobrar	Art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012 e Súmula 623 do STJ
Indenizar o dano ambiental	Civil, objetiva e solidária	Sim, na mesma lógica da recuperação	Arts. 3º, IV, e 14, § 1º, da Lei 6.938/1981
Recompor déficit de Reserva Legal e de APP	Real, acompanha a coisa	Sim, ainda que o corte seja antigo	Art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012
Multa administrativa por infração ambiental	Sancionatória, exige culpa própria	Não, salvo ação ou omissão do próprio adquirente	Entendimento firmado pela Primeira Turma do STJ no REsp 1.823.083
Embargo lançado sobre a área	Medida administrativa sobre o bem	Sim no efeito prático, porque trava o uso da área comprada	Registro na lista de embargos do IBAMA
Responsabilidade penal pela conduta	Pessoal	Não	Princípio da pessoalidade da pena

O Tema 1.204 dos recursos repetitivos, julgado pela Primeira Seção do STJ, acrescentou uma ressalva que muda a negociação: fica isento o alienante cujo direito real cessou antes da causação do dano, desde que não tenha concorrido para ele.

Quem vende, portanto, não se livra do passivo pelo simples fato de ter vendido. E quem compra não herda a multa pelo simples fato de ter comprado.

A multa segue a conduta, e não a matrícula

Multa administrativa e dever de reparar têm fundamentos distintos, e essa distinção é a peça que sustenta boa parte da negociação de preço numa operação com passivo.

A reparação nasce da responsabilidade civil ambiental, que é objetiva e dispensa culpa. O art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012 dá caráter real a essas obrigações e as transmite ao sucessor de qualquer natureza.

Já a sanção administrativa nasce do poder de punir do Estado. Punição pede conduta própria, com demonstração do elemento subjetivo e do nexo entre a conduta e o dano, o que é incompatível com a transmissão automática pela troca de titularidade.

Foi assim que a Primeira Turma do STJ decidiu, no REsp 1.823.083, relatado pelo ministro Paulo Sérgio Domingues, que o herdeiro não responde por multa aplicada depois da morte do autor da herança, salvo ação ou omissão dele próprio.

Aqui mora um erro que circula em material de escritório e em portal do agronegócio: dizer que quem compra a área compra também a multa. A leitura contraria o tribunal e faz o comprador aceitar retenção desnecessária.

Na mesa de negociação a distinção rende efeito direto. O passivo de recuperação entra no preço, porque vai ser cobrado do comprador; o auto lavrado contra o vendedor entra em cláusula de indenidade.

Em situações similares, o Farenzena Tonon Advogados construiu essa separação já na leitura prévia, e ela costuma ser a diferença entre um contrato que distribui risco e um contrato que apenas transfere receio.

Onde o risco ambiental aparece em cada tipo de operação

São cinco as operações que concentram o problema, e o risco entra em ponto diferente em cada uma delas, o que muda a cláusula que resolve.

• Compra e venda de imóvel rural: o comprador assume o dever de recuperar déficit de Reserva Legal, APP degradada e área desmatada sem autorização, além de encontrar embargo ativo que impede o uso e o crédito. A matrícula limpa não diz nada sobre isso.
• Arrendamento e parceria rural: o dano causado durante o contrato gera responsabilidade de quem opera e de quem é dono, e a devolução da área sem vistoria de saída transfere ao proprietário um passivo que nasceu na gestão do arrendatário.
• Aquisição de empresa ou de participação societária: o passivo não está na matrícula, está no balanço e nos processos administrativos abertos. Comprar a sociedade é comprar o histórico de autuações dela, inclusive as sancionatórias.
• Constituição de garantia real: o credor que aceita imóvel embargado em hipoteca, alienação fiduciária ou como lastro de título do agronegócio fica com uma garantia que não se realiza, porque o bem não se vende nem se explora.
• Contrato de fornecimento e originação: quem compra grão, boi ou madeira de área embargada responde por infração própria, e a cadeia indireta é a parte que quase ninguém verifica antes de assinar.

A mesma operação pode acumular mais de um desses riscos. Compra de fazenda arrendada, por exemplo, soma o passivo histórico do imóvel ao passivo em formação na mão do arrendatário.

Em casos concretos enfrentados pelo Farenzena Tonon Advogados, o gatilho do problema foi justamente essa soma, com o comprador descobrindo o embargo depois de já ter assumido a obrigação de entregar a área livre ao financiador.

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O que a checagem precisa alcançar antes da assinatura

A ordem importa, porque cada etapa define o que a seguinte precisa procurar. Começar pelo cadastro sem olhar a imagem produz relatório bonito e inútil.

1. Identificação do polígono: extrair o perímetro do imóvel no Sicar e conferir se ele bate com a matrícula e com o georreferenciamento. Divergência aqui contamina todas as consultas seguintes.
2. Sobreposição com áreas protegidas: cruzar o polígono com unidade de conservação, terra indígena, território quilombola e floresta pública, porque sobreposição não gera passivo, gera perda de área.
3. Consulta às listas públicas: embargo e autuação no cadastro do IBAMA e nos cadastros estaduais, no polígono e também no CPF ou CNPJ do vendedor, do arrendatário e dos sócios.
4. Histórico de supressão por imagem: comparar séries temporais para datar cada corte, porque a data separa área rural consolidada de desmatamento recente, e regimes de recuperação diferentes.
5. Situação da Reserva Legal e das APP: medir o déficit em hectares, e não apenas registrar que existe. O número é o que entra no preço e na cláusula.
6. Processos administrativos e judiciais: levantar autos de infração em curso, execuções fiscais ambientais, ações civis públicas, inquéritos civis e termos de compromisso já firmados.
7. Licenças, outorgas e autorizações: verificar vigência e condicionantes pendentes das licenças da atividade, da outorga de uso de água e das autorizações de supressão que embasaram o uso atual.
8. Quantificação e alocação: transformar cada achado em custo estimado de regularização e em prazo, que é o material com que a cláusula vai trabalhar.

Só a última etapa serve à negociação. Relatório que lista achados sem quantificar deixa a parte mais fraca da mesa sem argumento, porque desconto de preço se discute com número.

A checagem também precisa alcançar o vendedor, e não apenas o bem. Inscrição em cadastro de empregadores e autuações no CPF acompanham a pessoa e podem inviabilizar o crédito que financiaria a própria compra.

Os instrumentos que distribuem o passivo entre as partes

Achado o passivo, a operação não precisa parar. Ela precisa de um instrumento que diga quem paga, quanto e até quando, e a escolha entre eles é decisão de negociação.

Instrumento	O que resolve	Quando usar	Limite
Redução do preço	Passivo já quantificado e de custo previsível	Déficit de Reserva Legal medido em hectares, com projeto orçado	Não cobre o que aparecer depois do fechamento
Retenção de parte do preço em conta vinculada	Passivo provável mas ainda sem valor fechado	Auto de infração em discussão, com desfecho incerto	Exige prazo de liberação e critério objetivo de saque
Declarações e garantias com indenidade	Passivo desconhecido na data da assinatura	Sempre, e é o instrumento que dá base ao regresso	Vale o que valer o patrimônio do vendedor
Condição precedente ao fechamento	Passivo que o vendedor consegue eliminar antes	Embargo levantável, CAR a retificar, licença a renovar	Atrasa o fechamento e pede prazo limite com saída
Obrigação de fazer com prazo e multa	Passivo que só o vendedor tem como resolver	Termo de compromisso já firmado e em execução por ele	Depende de acompanhamento posterior ao fechamento
Rescisão ou abatimento por vício oculto	Passivo escondido que só apareceu depois	Quando o vendedor sabia e não informou	Sujeito a prazo do Código Civil, e é a via mais lenta

A combinação vence a escolha única. Preço reduzido pelo déficit medido, retenção para o auto em discussão e indenidade para o desconhecido cobrem três camadas diferentes de risco no mesmo contrato.

Duas definições costumam ficar de fora e depois viram litígio: por quanto tempo a declaração do vendedor sobrevive ao fechamento e qual é o teto de indenização. Sem elas, a cláusula de indenidade é decorativa.

Quando a empresa é comprada, o passivo muda de rota

Comprar a sociedade que é dona da fazenda não é o mesmo que comprar a fazenda. Na aquisição de participação, o passivo permanece inteiro dentro da pessoa jurídica, inclusive o sancionatório.

Faz diferença prática relevante. O auto de infração lavrado contra a empresa continua com ela depois da troca de sócios, porque a pessoa jurídica é a mesma, e o argumento de que a multa não se transmite não socorre o comprador.

Na compra do ativo isolado, o desenho se inverte: o imóvel leva consigo a obrigação de recuperar, e a multa fica com a sociedade vendedora, salvo demonstração de que o adquirente concorreu para o dano.

Existe ainda o art. 4º da Lei 9.605/1998, que permite desconsiderar a pessoa jurídica sempre que a personalidade dela for obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados ao meio ambiente.

Esvaziar a sociedade vendedora depois do fechamento, portanto, não é solução de risco: é criação de risco novo, que alcança sócios e patrimônio pessoal quando o dano já estava lá.

A escolha entre comprar cota e comprar imóvel se faz depois de medir o passivo, e não antes. Foi por isso que a estrutura societária entrou na lista de verificação, ao lado da matrícula e do cadastro ambiental.

O credor que aceita o imóvel em garantia entra no risco

Garantia sobre imóvel com passivo ambiental é garantia com valor de realização incerto, e o problema não aparece na contratação, aparece na execução.

Imóvel embargado não se explora e tem venda difícil. O credor que arremata ou consolida a propriedade recebe junto o dever de recuperar, porque a obrigação é real e acompanha a coisa.

Existe uma segunda camada, mais delicada, que é a discussão sobre poluidor indireto. O financiador que conhece a irregularidade e ainda assim libera o recurso se expõe ao debate do art. 3º, IV, da Lei 6.938/1981.

Por isso o laudo ambiental precisa entrar como documento de aceitação da garantia, com a mesma seriedade da avaliação de valor de mercado, e não como anexo protocolar.

Em títulos do agronegócio com lastro em recebível de produtor, a exigência se desloca para o monitoramento da carteira, tema que aparece nas operações estruturadas e financiamentos para exportação e nos covenants do investidor.

Situações que aparecem depois de assinado

Os problemas que chegam ao escritório têm um traço comum: a irregularidade já existia na assinatura, e ninguém a procurou onde ela estava.

Em uma fazenda de 1.100 hectares comprada em Mato Grosso, a notificação chegou dois anos depois, em nome do antigo proprietário, cobrando multa por desmatamento anterior à escritura. O comprador pagou por medo, sem discutir a imputação.

Já em uma propriedade de 240 hectares em Goiás, o déficit de Reserva Legal de 38 hectares só apareceu quando o comprador tentou o financiamento e o banco recusou a operação por pendência no cadastro ambiental.

Outra situação recorrente envolve arrendamento em Rondônia devolvido sem vistoria de saída, com área nova aberta pelo arrendatário durante o contrato e alerta de supressão registrado no polígono do proprietário.

Há ainda o caso da indústria que comprou a totalidade das cotas de uma empresa em Santa Catarina e recebeu, com elas, um processo administrativo em curso por lançamento de efluente, que a diligência não tinha alcançado.

Nenhum desses casos se resolve com o mesmo remédio. O primeiro se discute por anulação ou redução de multa ambiental; o segundo por regularização ambiental da propriedade; o terceiro pelo contrato.

Como o escritório conduz a leitura de risco da operação

A gestão de riscos em operações comerciais e financeiras se divide em três entregas no escritório, e todas nascem antes da assinatura, porque depois dela o que resta é discutir prejuízo em juízo.

Quem faz o corte entre o que se transfere e o que fica é Cláudio Farenzena, especialista em Direito Ambiental e em gestão de riscos ambientais em operações comerciais e financeiras, OAB/SC 49.222 e OAB/MT 35.260/A.

Vem primeiro o relatório de risco, com cada achado datado, medido em hectares ou em reais e classificado entre obrigação real e sanção, que é a classificação que decide quem paga.

Depois entra a matriz de alocação, que liga cada achado ao instrumento contratual capaz de resolvê-lo, com prazo de sobrevivência das declarações e teto de indenização definidos.

Por último vem a redação das cláusulas ambientais do instrumento, integrada ao contrato principal, seja escritura, contrato de arrendamento, acordo de acionistas ou instrumento de garantia.

O trabalho conversa com a gestão de riscos ambientais em operações rurais, que levanta o risco da operação já em curso, e com a análise e revisão de contratos agropecuários, que cuida do contrato de produção.

Perguntas frequentes

Comprei a fazenda e descobri que o dono anterior desmatou ilegalmente; e agora?

A obrigação de recuperar a área acompanha o imóvel e pode ser exigida de quem é dono hoje, ainda que o corte tenha sido feito por outra pessoa. É o que diz a Súmula 623 do STJ, apoiada no art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012. A multa administrativa é outra história: depende de conduta própria e não se transmite pela simples troca de titularidade. Na prática, o caminho é medir o passivo, regularizar pela via do programa estadual de regularização ambiental e, em paralelo, avaliar o regresso contra o vendedor pelo custo da recuperação.

Quem é o responsável quando há multa no nome do antigo dono da propriedade?

O responsável pela multa é quem cometeu a infração. A sanção administrativa segue a lógica da culpabilidade, com demonstração da conduta e do nexo com o dano, e por isso não passa automaticamente ao adquirente. Se a cobrança chega ao comprador, cabe demonstrar que ele não praticou nem se omitiu diante da conduta autuada. A situação muda quando o comprador dá continuidade ao ilícito, por exemplo mantendo a exploração econômica de área embargada, porque aí há conduta própria e a autuação passa a ser dele.

Herdei uma fazenda com multa ambiental: preciso pagar?

A Primeira Turma do STJ decidiu, no REsp 1.823.083, que o herdeiro não responde por multa administrativa por infração ambiental no imóvel recebido em herança, salvo se comprovada ação ou omissão dele. No caso julgado, o auto de infração foi lavrado depois da morte do autor da herança, e o tribunal entendeu que o débito não se incorporou ao patrimônio do falecido. O dever de recuperar a área, esse sim, acompanha o imóvel e alcança o herdeiro, que pode ser chamado a executar a recuperação ainda que não tenha causado o dano.

O que é due diligence ambiental?

É o levantamento que mede a situação ambiental de um ativo antes da operação. Alcança o polígono do imóvel no cadastro ambiental, a sobreposição com áreas protegidas, o histórico de supressão de vegetação por imagem de satélite, os embargos e autos de infração no bem e nas pessoas envolvidas, o déficit de Reserva Legal e de áreas de preservação permanente, as licenças e outorgas vigentes e os processos administrativos e judiciais em curso. O produto útil não é a lista de achados: é a quantificação de cada um em custo e prazo de regularização.

A certificação do CAR garante a regularidade ambiental do imóvel?

Não. A inscrição no Cadastro Ambiental Rural é declaratória, feita pelo próprio proprietário, e a análise pelo órgão pode levar anos. CAR ativo significa que existe declaração, não que a declaração está correta nem que o imóvel está regular. É comum encontrar imóvel com CAR ativo e, ao mesmo tempo, déficit de Reserva Legal, sobreposição com o vizinho por vértice mal lançado e embargo registrado na lista do IBAMA. A checagem precisa cruzar o cadastro com imagem, com a matrícula e com as listas públicas.

A análise de risco também alcança contratos de arrendamento ou parceria?

Sim, e é uma das frentes mais desprotegidas. O dano causado durante o arrendamento gera responsabilidade do arrendatário, que operou, e também do proprietário, porque a obrigação de recuperar é real e acompanha o imóvel. Sem vistoria de entrada e de saída, sem cláusula de devolução da área em situação equivalente e sem obrigação de manter o cadastro ambiental atualizado, o proprietário recebe de volta um passivo formado na gestão de outra pessoa, com alerta de supressão já registrado no polígono dele.

Passivo ambiental impede o financiamento do imóvel?

Pode impedir. O Manual de Crédito Rural veda a concessão de crédito para empreendimento em imóvel sem inscrição ativa no cadastro ambiental e para imóvel com embargo de órgão ambiental registrado na lista do IBAMA, entre outros impedimentos. A recusa costuma chegar depois de assinado o negócio, quando o comprador vai buscar o custeio da primeira safra. Por isso a situação cadastral do imóvel precisa ser tratada como condição do próprio negócio, e não como pendência a resolver depois do fechamento.

Qual o maior risco de comprar um imóvel rural sem análise de risco ambiental?

O maior risco é comprar uma obrigação de recuperar que não estava no preço. Déficit de Reserva Legal em propriedade grande se mede em centenas de hectares, e o custo de recomposição pode superar a diferença de preço que motivou o negócio. Somam-se a isso o embargo que impede o uso da área e o crédito, a sobreposição com área protegida que reduz o imóvel útil e a ação civil pública em curso. Nenhum desses achados aparece na matrícula, e é por isso que a leitura registral sozinha não protege o comprador.

Fale com o Farenzena Tonon Advogados

A primeira coisa a fazer é uma análise técnica da operação. É essa leitura que revela o que precisa ser regularizado, o que entra no preço e o que vai para a cláusula de indenidade.

O Farenzena Tonon Advogados tem atuação consolidada nesse tipo de situação e pode fazer essa avaliação. Entre em contato e descreva o seu caso, com o tipo de operação e a fase em que ela está.

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