Comprar imóvel rural com embargo ou auto de infração ambiental da FEPAM no Rio Grande do Sul: o que conferir antes

No Rio Grande do Sul, quem compra um imóvel com passivo ambiental não herda a multa ambiental do antigo dono, porque a responsabilidade no processo sancionador é pessoal. Mas herda o dever de recuperar a área, que acompanha o imóvel e pode ser cobrado do atual dono ou dos anteriores (Súmula 623 do STJ). E o embargo, que é do local da infração, continua lá. Na compra, eu começo por 2 perguntas: o imóvel está na lista pública de áreas embargadas da FEPAM? E o que foi convertido antes e depois de 22/07/2008?

A FEPAM publica a lista de áreas embargadas, com milhares de registros e a área em hectares, e a planilha de autos de infração ambiental. Os dados públicos mostram mais de 8.800 autos de infração ambiental com embargo desde 2017.

No Pampa, a conversão de campo nativo em lavoura sem autorização é o passivo mais comum. A categoria da área no CAR (consolidada por uso alternativo, consolidada pastoril ou remanescente) diz o que o comprador poderá fazer com a terra.

O levantamento do embargo depende da regularização, em geral do projeto de recuperação aprovado (art. 12 da IN SEMA 02/2025), e o novo dono pode propor o Termo de Compromisso Ambiental.

No Rio Grande do Sul, o processo segue a Lei estadual 15.434/2020, o Código Estadual do Meio Ambiente, e o Decreto estadual 55.374/2020, e corre no Sistema Online de Licenciamento (SOL). Notificado, o autuado pode pagar à vista com 50% de desconto em 10 dias úteis, desistindo da defesa, ou apresentar defesa em 20 dias à Junta de Julgamento de Infrações Ambientais (JJIA) (art. 126 do decreto). Da decisão cabe recurso em 20 dias à Junta Superior de Julgamento de Recursos (JSJR), última instância (art. 130). Os prazos em dias correm de modo contínuo (art. 134, § 2º). Até o fim do processo, o Termo de Compromisso Ambiental pode reduzir a multa ambiental em até 90% (art. 108 da lei).

Quem já comprou e foi autuado por supressão anterior à compra tem defesa própria: a prova é a imagem de satélite com data anterior à posse.

O que dizem a lei e o STJ sobre o passivo ambiental na compra de imóvel no Rio Grande do Sul

Súmula 623 do STJ – As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.

Lei 12.651/2012 (Código Florestal), art. 2º, § 2º – As obrigações previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.

Classificação

Súmula 623 do STJ; Lei 12.651/2012, art. 2º, § 2º; Lei estadual 15.434/2020, art. 104, § 5º

Multa ambiental

pessoal: não passa ao comprador; a recuperação da área passa

Prazo de defesa

20 dias, à JJIA, pelo SOL

Recurso

20 dias, à JSJR

Prescrição

5 anos do fato; 3 anos de processo parado

Texto conferido em 30/09/2026 na Lei estadual 15.434/2020 (Código Estadual do Meio Ambiente), no Decreto estadual 55.374/2020 e na Instrução Normativa SEMA 02/2025, nos textos publicados pela Assembleia Legislativa e pela SEMA do Rio Grande do Sul.

1. A multa ambiental do antigo dono não passa ao comprador gaúcho

A responsabilidade no processo sancionador é pessoal e subjetiva (STJ, REsp 1.640.243/SC). O STJ decidiu que o novo proprietário não responde administrativamente por contaminação anterior à compra (REsp 2.197.314/SP), e o TJMT afastou o nexo quando o imóvel tinha sido vendido e entregue antes da infração (AC 1000915-03.2024.8.11.0101).

2. Supressão anterior à compra no Rio Grande do Sul

Quem foi autuado por supressão feita antes da sua posse tem a prova na imagem de satélite com data. O TJRR absolveu comprador de área porque as imagens mostraram que o desmatamento era anterior à compra (ACr 0821812-48.2025.8.23.0010).

3. No Rio Grande do Sul, o embargo fica no local da infração

O Código Estadual do Meio Ambiente restringe o embargo ao local onde a infração ocorreu (art. 104, § 5º, da Lei estadual 15.434/2020), e o decreto excetua as atividades de subsistência do embargo de área desmatada ou queimada (art. 27). Anulado ou prescrito o auto de infração ambiental, o embargo deve ser levantado, como decidiu o TRF1 (AC 1001511-08.2020.4.01.3603), e a IN SEMA 02/2025 admite o levantamento a qualquer tempo por decisão fundamentada (art. 13).

4. Área consolidada antes de 22/07/2008 no Rio Grande do Sul

A área aberta antes de 22/07/2008 é área rural consolidada, com regime próprio no Código Florestal, e a adesão ao programa de regularização suspende a cobrança da multa ambiental (TRF1, AMS 1012015-91.2020.4.01.3500). No Pampa, o Decreto estadual 52.431/2015 reconhece as áreas consolidadas por uso alternativo do solo e por atividade pastoril (art. 5º). Imagens de 2008 mostram o uso da área.

5. Termo de Compromisso Ambiental: até 90% de redução no Rio Grande do Sul

Cumpridas as obrigações do Termo de Compromisso Ambiental, a multa ambiental pode ser reduzida em até 90% (art. 108, § 2º, da Lei estadual 15.434/2020). A redução soma a capacidade econômica, a não reincidência e o momento do pedido (arts. 164 e 165 do Decreto 55.374/2020), e o termo pode ser pedido até o fim do processo administrativo. Ele implica renúncia ao recurso, e por isso vem depois de avaliadas as nulidades.

Prazos, descontos e regras do processo na FEPAM no Rio Grande do Sul

Etapa	Prazo ou regra	Base
Pagamento à vista com 50% de desconto	10 dias úteis da notificação, com termo de desistência; extingue o processo	Lei estadual 15.434/2020, art. 114, I e § 1º; Decreto 55.374/2020, art. 126
Defesa à JJIA	20 dias da ciência, contados de modo contínuo, pelo sistema SOL	Decreto 55.374/2020, arts. 126, II, e 134
Recurso à JSJR	20 dias da ciência da decisão; última instância administrativa	Decreto 55.374/2020, art. 130
Termo de Compromisso Ambiental (TCA)	até o trânsito em julgado administrativo; redução de até 90%	Lei estadual 15.434/2020, art. 108; Decreto 55.374/2020, arts. 161 a 165
Parcelamento	até 24 parcelas	Decreto 55.374/2020, art. 170
Edital	a ciência só se efetiva 5 dias depois da publicação	Decreto 55.374/2020, art. 125
Prescrição da apuração	5 anos da prática do ato	Decreto 55.374/2020, art. 34
Processo parado	3 anos pendente de julgamento ou despacho	Decreto 55.374/2020, art. 34, § 2º
Cobrança	5 anos do trânsito em julgado administrativo	Decreto 55.374/2020, art. 36

Compra de imóvel no Rio Grande do Sul: embargo, Pampa e termo de compromisso

O embargo está em embargo e levantamento na FEPAM, e as regras do campo nativo, em bioma Pampa.

A consulta de autos de infração ambiental por CPF ou CNPJ, no topo desta página, é o primeiro passo da diligência ambiental.

Perguntas frequentes sobre compra de imóvel com passivo ambiental no Rio Grande do Sul