ESInfrações ambientais do IDAF comentadas · Compra de imóvel
Comprar imóvel rural com embargo ou auto de infração ambiental do IDAF no Espírito Santo: o que conferir antes
Vai comprar sítio ou fazenda no Espírito Santo? Veja quem responde pela multa ambiental e pelo embargo do antigo dono, o que a Súmula 623 do STJ diz, por que a dívida do IDAF bloqueia o desembargo e o que eu confiro antes da escritura.
Escrito porCláudio Farenzena, advogado ambientalOAB/SC 49.222 e OAB/MT 35.260/A · Dados públicos do Espírito Santo atualizados em
No Espírito Santo, quem compra um imóvel com embargo do IDAF não herda a multa ambiental do antigo dono, porque a responsabilidade no processo sancionador é pessoal. Mas herda o dever de recuperar a área: a obrigação ambiental acompanha o imóvel e pode ser cobrada do atual dono ou dos anteriores (Súmula 623 do STJ). E o embargo, que é da área, continua lá. Na compra, eu começo por 2 perguntas: quais autos de infração ambiental e embargos do IDAF existem no imóvel e no vendedor? E o CAR está aprovado?
Os dados públicos do Espírito Santo mostram mais de 6.000 embargos do IDAF desde 2018, espalhados por quase todos os municípios, com Santa Maria de Jetibá, Linhares, Santa Teresa e Colatina à frente.
O desembargo exige o CAR aprovado e a regularização da área (art. 19 da IN IDAF 001/2022), e fica bloqueado se o interessado tiver débito em dívida ativa do IDAF (art. 21). Comprar sem conferir é herdar um imóvel que não pode ser usado por inteiro.
O embargo é emitido em nome do proprietário ou posseiro (art. 17, § 2º, da IN), e o novo dono precisa pedir o desembargo em seu próprio nome, com a regularização.
No Espírito Santo, o processo do IDAF segue a Lei estadual 10.476/2015, na redação da Lei Complementar 1.116/2025: defesa e recurso em 21 dias úteis, protocolados em qualquer unidade do IDAF (art. 7º). A defesa é julgada pela Comissão Julgadora de Defesa Prévia de Infrações ao Meio Ambiente (Cojima), e o recurso, pela Junta Administrativa de Recursos de Infrações ao Meio Ambiente (Jari Ambiental) (art. 1º-A). O recurso suspende só a multa ambiental; o embargo e a apreensão continuam valendo (art. 10, § 3º). Nos autos de infração ambiental mais antigos, a lei dava 30 dias para a defesa e para o recurso.
Quem já comprou e foi autuado por um desmatamento anterior à compra tem defesa própria: a prova é a imagem de satélite com data anterior à posse.
Consulte seus autos de infração ambiental
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O que dizem a lei e o STJ sobre o passivo ambiental na compra de imóvel no Espírito Santo
Súmula 623 do STJ – As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.
Lei 12.651/2012 (Código Florestal), art. 2º, § 2º – As obrigações previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.
Classificação
Súmula 623 do STJ; Lei 12.651/2012, art. 2º, § 2º; IN IDAF 001/2022, arts. 17 a 21
Multa ambiental
pessoal: não passa ao comprador; a recuperação da área passa
Prazo de defesa
21 dias úteis, à Cojima
Recurso
21 dias úteis, à Jari Ambiental
Prescrição
5 anos (Decreto 20.910/1932)
Texto conferido em 29/09/2026 na Lei estadual 5.361/1996, na Lei estadual 10.476/2015 e na Instrução Normativa IDAF 001/2022, nas versões oficiais publicadas pelo IDAF, e na Lei federal 11.428/2006 (Mata Atlântica).
Vai comprar imóvel rural no Espírito Santo? Confira primeiro
Os embargos. Há embargo do IDAF, do IBAMA ou do município no imóvel?
Os autos de infração ambiental. Consulte autos de infração ambiental no CPF ou CNPJ de quem vende.
O CAR. O CAR está aprovado? É condição do desembargo.
A dívida. Há dívida ativa do IDAF no nome do vendedor?
O contrato. O contrato diz quem paga a recuperação?
Teses de Cláudio Farenzena
Teses e cuidados na compra de imóvel com passivo ambiental no Espírito Santo
Estes são os cuidados e as teses que eu, Cláudio Farenzena, uso para quem compra ou já comprou imóvel rural com passivo ambiental no Espírito Santo. Eles separam a multa ambiental, que é pessoal, da recuperação da área, que acompanha o imóvel. Quem compra área embargada assume a regularização, e isso precisa ser dito com franqueza.
1. A multa ambiental do antigo dono não passa ao comprador no Espírito Santo
A responsabilidade no processo sancionador é pessoal e subjetiva (STJ, REsp 1.640.243/SC). O STJ decidiu que o novo proprietário não responde administrativamente por contaminação anterior à compra (REsp 2.197.314/SP), e o TJMT afastou o nexo quando o imóvel tinha sido vendido e entregue antes da infração (AC 1000915-03.2024.8.11.0101).
2. Desmatamento anterior à compra no Espírito Santo
Quem foi autuado por um desmatamento feito antes da sua posse tem a prova na imagem de satélite com data. O TJRR absolveu comprador de área porque as imagens mostraram que o desmatamento era anterior à compra (ACr 0821812-48.2025.8.23.0010).
3. Desembargo em nome do novo dono no Espírito Santo
O pedido de desembargo traz o nome do proprietário ou posseiro, o número do IUF e a prova da regularização, e independe do julgamento do auto de infração ambiental (art. 19 da IN IDAF 001/2022). O novo dono pode regularizar e desembargar sem depender da defesa do antigo.
4. Dívida do vendedor e o desembargo no Espírito Santo
Débito em dívida ativa do IDAF impede o desembargo para o interessado que o tiver (art. 21 da IN IDAF 001/2022). O contrato precisa prever quem quita e quando, para que o novo dono não fique preso à dívida de outro.
5. Área consolidada antes de 22/07/2008 no Espírito Santo
A área aberta antes de 22/07/2008 é área rural consolidada, com regime próprio no Código Florestal. A IN IDAF 001/2022 admite desembargar a APP de uso consolidado anterior a essa data, fora da faixa de recomposição (art. 20, § 2º), e o TJES deu provimento a autuado depois que o próprio IDAF reconheceu a APP de uso consolidado (Apelação Cível 055160005538). Imagens de 2008 mostram se a área já estava aberta.
Prazos, descontos e regras do processo no IDAF no Espírito Santo
Etapa
Prazo ou regra
Base
Defesa à Cojima (1ª instância)
21 dias úteis da notificação
Lei estadual 10.476/2015, arts. 1º-A e 7º
Recurso à Jari Ambiental (2ª instância)
21 dias úteis; suspende só a multa ambiental
Lei estadual 10.476/2015, arts. 7º e 10, § 3º
Desconto
20% se pago em 30 dias da notificação
Lei estadual 10.476/2015, art. 3º, § 3º
Parcelamento
até 24 meses; parcela mínima de 100 VRTE (pessoa física) ou 200 VRTE (pessoa jurídica)
Lei estadual 10.476/2015, art. 12
Atraso
acréscimo de mora de 10% e juros de 1% ao mês
Lei estadual 10.476/2015, art. 3º, § 4º
Advertência
obrigatória na infração leve de infrator primário
IN IDAF 001/2022, art. 2º
Desembargo
pedido à gerência florestal do IDAF, sem esperar o julgamento
IN IDAF 001/2022, art. 19, § 3º
Edital
só produz efeito 5 dias úteis depois da publicação no Diário Oficial
A consulta de autos de infração ambiental por CPF ou CNPJ, no topo desta página, é o primeiro passo da diligência ambiental.
Perguntas frequentes sobre compra de imóvel com passivo ambiental no Espírito Santo
Quem compra imóvel embargado pelo IDAF paga a multa ambiental do antigo dono?
Não. A multa ambiental é pessoal. Mas o dever de recuperar a área acompanha o imóvel (Súmula 623 do STJ), e o embargo continua até o desembargo.
Posso pedir o desembargo depois de comprar?
Sim, em nome próprio, com o CAR aprovado e a prova da regularização (art. 19 da IN IDAF 001/2022).
Qual o prazo para defesa contra auto de infração ambiental do IDAF?
21 dias úteis da notificação, protocolados em qualquer unidade do IDAF (art. 7º da Lei estadual 10.476/2015, na redação da LC 1.116/2025). Nos autos de infração ambiental antigos, o prazo era de 30 dias.
A multa ambiental do IDAF tem desconto?
Sim. 20% se paga em 30 dias da notificação (art. 3º, § 3º, da Lei estadual 10.476/2015), ou parcelamento em até 24 meses (art. 12). O pagamento encerra a discussão, e por isso a defesa vem antes.
A multa ambiental do IDAF prescreve?
Sim. Na falta de lei estadual própria, aplica-se o prazo de 5 anos do Decreto 20.910/1932, como decidiu o STJ para as autuações dos Estados (REsp 1.115.078/RS). A cobrança também prescreve em 5 anos (Súmula 467 do STJ).
Tem advogado ambiental para defesa no IDAF no Espírito Santo?
Sim. O Farenzena Tonon Advogados atua em todo o Espírito Santo, de Linhares a Cachoeiro de Itapemirim, de Santa Maria de Jetibá a São Mateus, online ou presencialmente, na defesa à Cojima, no recurso à Jari Ambiental, no desembargo e na Justiça.
Sobre o autor
Cláudio Farenzena
Compradores de imóveis rurais autuados pelo IDAF no Espírito Santo contam com Cláudio Farenzena, advogado ambiental com inscrição na OAB/SC 49.222 e na OAB/MT 35.260/A, especialista em Direito Ambiental e do Agronegócio pela UFPR. Sócio do Farenzena Tonon Advogados, ele faz a diligência ambiental antes da escritura, cruzando embargos, autos de infração ambiental, CAR e dívida ativa do IDAF.
Redige cláusulas de passivo ambiental para compra de sítios e fazendas capixabas, onde o embargo pequeno é comum. Professor no Direito Ambiental na Prática e vice-presidente do Instituto de Direito Agroambiental (IDAM), atua desde 2017 em processos ambientais de vários Estados, online ou presencialmente, no processo administrativo, no crime ambiental, na ação civil pública ambiental e na execução fiscal de multa ambiental.
