Elaboração e Revisão de Contratos para o Setor da Construção Civil

Elaboração e revisão de contratos para o setor da construção civil é o trabalho jurídico de escrever e reescrever as cláusulas que definem quem assume cada risco da obra: prazo, preço, variação de quantitativo, vício de solidez e passivo ambiental. Desde 2026, o art. 58 da Lei 15.190/2025 obriga quem contrata obra sujeita a licenciamento a exigir a licença do contratado.

O Farenzena Tonon Advogados redige e revisa esses instrumentos para construtoras, incorporadoras, empreiteiras e donos de obra, com leitura cruzada entre a matriz de risco comercial e a exposição ambiental do projeto.

Contrato de obra costuma nascer de modelo antigo. O modelo não conhece o terreno, não conhece a licença que o projeto exige e não conhece o órgão que vai cobrar a destinação do entulho.

Quando o problema aparece, a discussão deixa de ser de engenharia e passa a ser de texto. Vale o que está escrito, e o que ninguém escreveu recai sobre quem tem patrimônio para responder.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• Quem contrata a obra responde pelo dano ambiental dela
• As cláusulas que o escritório escreve ou reescreve no contrato de obra
• Os regimes de contratação e quem assume cada risco
• Os cinco anos do art. 618 não podem ser reduzidos por cláusula
• Contratar quem recolhe o entulho não transfere a responsabilidade
• Incorporação e obra pública têm cláusula de ordem pública
• Situações em que a revisão do contrato muda o resultado
• Quando o contrato não resolve e qual serviço resolve
• Quem redige a cláusula ambiental
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

As frases abaixo aparecem com frequência em obras que já estão em execução. Todas nascem de uma cláusula que não foi escrita ou que foi escrita sem medir o risco ambiental.

• “Comprei a área e depois apareceu multa ambiental do dono anterior.” A multa administrativa não acompanha o imóvel, mas a obrigação de recuperar acompanha, e o contrato precisa separar as duas. Foi o que se discutiu em comprei fazenda com multa ambiental.
• “O contrato do imóvel foi anulado porque a área estava em área de preservação permanente.” Vício na origem contamina a cadeia inteira, e o vendedor responde. Foi o caso do contrato de imóvel em APP declarado nulo, com o vendedor condenado a indenizar.
• “A empresa que contratei para retirar o entulho descartou em local errado e a multa veio para mim.” A contratação do transportador não afasta a responsabilidade do gerador. Foi o que se examinou no auto de infração por resíduos anulado por falta de prova.
• “O órgão ofereceu um termo de ajustamento e eu não sei se assino.” Termo é contrato, com cronograma, multa e cláusula de rescisão. O ponto é tratado em devo assinar o TAC ambiental.
• “A licença da obra venceu e o contrato prevê multa por atraso na entrega.” Atraso causado por demora do órgão precisa estar previsto como hipótese de suspensão de prazo. Foi o que se explicou quando a licença ambiental venceu e o órgão não renovou.
• “Entraram com ação pedindo a demolição do que a minha empresa construiu.” O pedido alcança construtor e proprietário, e o contrato define quem financia a defesa. Foi a discussão da ação de demolição na Lagoa da Conceição.

Não encontrou a sua situação? Descreva o tipo de obra, o regime contratado e a fase em que ela está, e a equipe informa quais cláusulas precisam ser reescritas antes do próximo desembolso.

Quem contrata a obra responde pelo dano ambiental dela

Contratar terceiro para executar a obra não afasta a responsabilidade ambiental de quem encomendou. Desde 2026 isso está escrito em lei, e não apenas na jurisprudência.

O art. 58 da Lei 15.190/2025 determina que quem contrata atividade sujeita a licenciamento deve exigir a apresentação da licença correspondente. Quem não exige responde de forma subsidiária pelos danos da execução.

A lei mede essa responsabilidade na proporção da contribuição de cada um, e retira do contratante o dever de fiscalizar a regularidade do contratado. O que resta é o dever de exigir o documento e de guardá-lo.

Mais larga e anterior é a base civil. O art. 3º, inciso IV, da Lei 6.938/1981 define poluidor como quem responde direta ou indiretamente por atividade causadora de degradação, e alcança o dono da obra.

Some-se o art. 14, parágrafo 1º, da mesma lei: a obrigação de reparar independe de culpa. Discutir se houve negligência do contratado não é defesa oponível a quem foi vítima do dano.

Há ainda a Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual as obrigações ambientais têm natureza propter rem e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual e também dos anteriores, à escolha do credor.

No campo criminal, o art. 2º da Lei 9.605/1998 alcança quem concorre para o crime e também o diretor ou o administrador que, sabendo da conduta, deixa de impedi-la quando podia agir.

A conclusão prática é uma só. A cláusula contratual não elimina a responsabilidade perante terceiros nem perante o órgão, mas define o direito de regresso entre as partes, e é isso que se negocia.

Em contratos revisados pelo Farenzena Tonon Advogados, o dever do art. 58 aparece com prazo, com documento nomeado e com consequência: retenção de medição enquanto a licença não estiver na pasta do contratante.

As cláusulas que o escritório escreve ou reescreve no contrato de obra

São oito cláusulas que concentram quase todo o litígio de obra. Cada uma tem base no Código Civil ou na legislação ambiental, e cada uma admite redação melhor ou pior para o seu lado.

• Objeto e regime. O art. 610, parágrafo 1º, do Código Civil diz que a obrigação de fornecer os materiais não se presume. Contrato omisso empurra essa conta para o dono da obra.
• Risco de perecimento. Pelos arts. 611 e 612, o risco segue quem fornece o material, salvo mora do dono em receber. A cláusula precisa dizer quando a entrega se considera feita.
• Medição e aceitação. O art. 614, parágrafo 2º, presume verificado o que foi medido se o vício não for denunciado em 30 dias. Quem não organiza o fluxo de medição perde o prazo sem perceber.
• Alteração de projeto e aditivo. O art. 619 nega acréscimo de preço sem instrução escrita do dono, e o parágrafo único abre exceção quando o dono acompanhava a obra e nunca protestou.
• Suspensão da obra. O art. 623 permite ao dono suspender pagando despesas, lucros e indenização. O art. 625 lista as hipóteses em que o empreiteiro pode parar, entre elas dificuldades geológicas ou hídricas imprevisíveis.
• Garantia de solidez. O art. 618 fixa cinco anos de responsabilidade pela solidez e segurança, em razão dos materiais e do solo, e o parágrafo único dá 180 dias para propor a ação depois que o vício aparece.
• Licença e regularidade ambiental do contratado. Aqui entra o art. 58 da Lei 15.190/2025, com a lista dos documentos exigidos, a periodicidade da comprovação e o efeito da falta.
• Resíduos da construção. A cláusula precisa exigir comprovante de destinação por classe de resíduo, e não a promessa genérica de observar a legislação ambiental.

A revisão devolve o contrato com marcação de alteração, a razão de cada mudança e a indicação do dispositivo que a fundamenta. O empreendedor decide o que aceita e o que leva para a mesa de negociação.

Nenhuma dessas cláusulas é padrão de mercado. Todas admitem inversão, e quase sempre a versão que chega para assinatura foi escrita pelo outro lado.

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Os regimes de contratação e quem assume cada risco

O regime escolhido decide quem paga a variação de quantitativo, quem responde pelo material e onde o litígio vai nascer. É a primeira definição do contrato e a que menos se discute.

No Código Civil, a empreitada está nos arts. 610 a 626, que distinguem a empreitada de lavor, em que o empreiteiro entra só com o trabalho, da empreitada em que ele também fornece os materiais.

Os demais regimes usados no setor não têm capítulo próprio e se organizam pelo que o contrato disser, o que aumenta o peso da redação. A comparação abaixo resume o que muda em cada um.

Regime	Base normativa	Quem fornece o material	Quem corre o risco até a entrega	Onde o litígio costuma nascer
Empreitada de lavor	Código Civil, arts. 610 e 612	Dono da obra	Dono da obra, salvo culpa do empreiteiro	Qualidade e quantidade do material entregue, na forma do art. 613
Empreitada com materiais	Código Civil, arts. 610, parágrafo 1º, e 611	Empreiteiro	Empreiteiro, até a entrega a contento, salvo mora do dono em receber	Aditivo de preço e a regra do art. 619
Empreitada por medida	Código Civil, art. 614 e parágrafos	Conforme o ajuste	Conforme o regime de material escolhido	Medição, e a presunção de verificação em 30 dias
Administração, com custo mais taxa	Sem tipificação própria no capítulo da empreitada; rege-se pelo contrato	Dono da obra	Dono da obra	Comprovação de custo e prestação de contas
Subempreitada	Contrato derivado; a garantia do art. 618 permanece com o empreiteiro principal	Conforme o ajuste	Conforme o ajuste	Regresso, e a responsabilidade indireta do art. 3º, IV, da Lei 6.938/1981
Incorporação com venda na planta	Lei 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A	Incorporador	Incorporador	Tolerância de 180 dias e percentual de retenção no desfazimento
Obra pública	Lei 14.133/2021, arts. 25, parágrafo 5º, 45 e 115, parágrafo 4º	Conforme o edital	Conforme o edital	De quem é o dever de obter o licenciamento ambiental

A linha da subempreitada merece atenção. Repassar a execução não repassa a garantia do art. 618 nem a condição de poluidor indireto, e o contrato principal precisa prever o regresso de forma expressa.

Na obra pública, o art. 25, parágrafo 5º, da Lei 14.133/2021 permite que o edital atribua ao contratado a obtenção do licenciamento ambiental. Quem assina sem precificar esse encargo assume prazo que não controla.

E quando o licenciamento cabe à Administração, o art. 115, parágrafo 4º, exige que a manifestação ou a licença prévia sejam obtidas antes da divulgação do edital. O ponto vira argumento de reequilíbrio quando o cronograma escorrega.

Os cinco anos do art. 618 não podem ser reduzidos por cláusula

O prazo de cinco anos de responsabilidade pela solidez e segurança é irredutível pelo texto da própria lei. Cláusula que encurta esse período não produz efeito.

Segundo o art. 618 do Código Civil, o prazo é irredutível e alcança cinco anos nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, e alcança tanto os materiais quanto o solo.

A confusão frequente está no parágrafo único. O parágrafo não reduz a garantia, e sim fixa 180 dias, contados do aparecimento do vício, para o dono da obra propor a ação, sob pena de decadência.

São dois relógios diferentes. O primeiro corre por cinco anos e define até quando o defeito pode aparecer. O segundo começa no dia em que o defeito aparece e é muito mais curto.

A negociação possível não é sobre o prazo, e sim sobre o que o contrato considera como aparecimento do vício: laudo, notificação, registro em diário de obra ou reclamação formal do condomínio.

Quem projeta também tem posição própria. O art. 622 limita a responsabilidade do autor do projeto aos danos previstos no art. 618, desde que ele não assuma a direção nem a fiscalização da obra.

A limitação se perde por cláusula mal escrita. Contrato que atribui ao projetista qualquer poder de fiscalização amplia a exposição dele muito além do que a lei previu.

O Farenzena Tonon Advogados tem trajetória consolidada nesse tipo de revisão, e a primeira pergunta costuma ser a mesma: quem, no papel, dirige a obra?

Contratar quem recolhe o entulho não transfere a responsabilidade

Contratar transportador ou aterro não isenta o gerador. A lei diz isso com todas as letras, e a cláusula precisa refletir o comando em vez de contrariá-lo.

O art. 20, inciso III, da Lei 12.305/2010 sujeita as empresas de construção civil à elaboração de plano de gerenciamento de resíduos sólidos, nos termos do regulamento ou das normas do Sisnama.

Já o art. 27, parágrafo 1º, da mesma lei é expresso: contratar coleta, armazenamento, transporte, transbordo, tratamento ou destinação final não isenta o gerador da responsabilidade por danos do gerenciamento inadequado.

A Resolução CONAMA 307/2002 completa o desenho. O art. 2º, inciso II, define gerador como quem responde pela atividade que produz o resíduo, e não como quem o transporta.

Pelo art. 8º da mesma resolução, na redação da Resolução 448/2012, os planos de gerenciamento são elaborados e implementados pelos grandes geradores, e entram na análise do licenciamento quando o empreendimento é licenciado.

A classificação do art. 3º importa para a cláusula. Classe A reúne o reutilizável como agregado, Classe B o reciclável para outras destinações, Classe C o que ainda não tem tecnologia viável e Classe D o perigoso.

Na Classe D entram tintas, solventes, óleos, material de demolição contaminado e peças com amianto. Tratar tudo como entulho comum é o erro que transforma uma obra regular em auto de infração.

A redação que funciona exige comprovante de destinação por classe, com nota de recebimento do destinatário licenciado, e condiciona a liberação da medição à entrega desse comprovante.

Cláusula que apenas manda o contratado observar a legislação ambiental não serve como prova. Serve de intenção, e intenção não se apresenta ao fiscal nem ao juiz.

Incorporação e obra pública têm cláusula de ordem pública

Dois regimes têm limites que o contrato não pode ultrapassar: a incorporação com venda na planta e a contratação pública. Cláusula acima do teto legal é reduzida, e não convalidada.

Na incorporação, o art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite atraso de até 180 dias corridos sem resolução do contrato nem penalidade, desde que a tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada.

Sem essa redação destacada, a tolerância não se aplica, e o atraso vira inadimplemento desde o primeiro dia. É um dos pontos mais caros de toda a minuta, e costuma estar escondido em parágrafo genérico.

Ultrapassado o prazo, o parágrafo 2º garante ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, pro rata die. O parágrafo 3º proíbe cumular essa multa com a de resolução.

No desfazimento, o art. 67-A, inciso II, limita a pena convencional a 25% da quantia paga. O parágrafo 5º eleva o teto a 50% quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação.

Fora da afetação, o parágrafo 6º manda pagar o remanescente em parcela única após 180 dias do desfazimento. Contrato que ignora essa diferença cria passivo que aparece só na primeira rescisão.

Na contratação pública, o art. 45 da Lei 14.133/2021 lista o que a licitação de obra tem de respeitar, entre isso a destinação ambientalmente adequada dos resíduos e a mitigação por condicionantes.

Esses comandos migram para o contrato como obrigação do particular. Ler o edital antes da proposta é mais barato que discutir reequilíbrio depois da assinatura.

Situações em que a revisão do contrato muda o resultado

Os cenários a seguir são hipotéticos e mostram como uma cláusula altera o desfecho de disputas que, no plano técnico, já estavam definidas.

Em uma incorporação em Santa Catarina, a tolerância de 180 dias aparece em cláusula corrida, sem destaque. Discute-se se o art. 43-A se aplica, e a diferença entre aplicar ou não é a multa mensal do parágrafo 2º.

Já em uma obra industrial em Mato Grosso, a construtora contrata caçamba de terceiro e o material da Classe D vai para aterro comum. O art. 27, parágrafo 1º, da Lei 12.305/2010 mantém a responsabilidade da geradora.

Outro caso frequente envolve subempreitada de fundação. Surge trinca estrutural no quarto ano, e o dono aciona apenas o subempreiteiro, que já encerrou as atividades. A garantia do art. 618 seguia com o empreiteiro principal.

Há ainda o cenário do consórcio de obra pública. O edital atribuiu ao contratado a obtenção da licença, pelo art. 25, parágrafo 5º, e o órgão ambiental consome doze meses. O contrato não previa suspensão de prazo por ato de terceiro.

Em revisões conduzidas pelo Farenzena Tonon Advogados, esses quatro pontos são verificados antes de qualquer discussão sobre preço, porque são eles que definem quem vai financiar o litígio.

Quando o contrato não resolve e qual serviço resolve

Cinco situações não se resolvem por redação contratual, e insistir na minuta apenas adia o problema real enquanto o cronograma da obra continua correndo.

Se a obra depende de licença que ainda não existe, a prioridade é o processo administrativo, tratado em assessoria em processos de licenciamento para grandes empreendimentos, e não a cláusula de prazo.

Contratos de engenharia com escopo de operação e manutenção têm estrutura própria, com indicadores de desempenho e regime de disponibilidade, e são tratados em assessoria em contratos de engenharia, construção e operações.

Quando o objetivo é mapear a exposição de uma carteira inteira de obras, e não revisar um instrumento, o trabalho é de gestão de riscos jurídicos em contratos de engenharia.

Compra e venda, permuta e cessão de direitos sobre imóvel seguem lógica distinta da empreitada, e o serviço aplicável é elaboração e revisão de contratos imobiliários e urbanísticos.

E se o problema está na matrícula ou no registro do parcelamento, nenhuma cláusula corrige. O caminho é regularização fundiária para projetos de construção civil.

Quem redige a cláusula ambiental

A cláusula ambiental e a matriz de risco da obra são redigidas por Cláudio Farenzena, OAB/SC 49.222 e OAB/MT 35.260/A, especialista em Direito Ambiental e em contratos da construção civil.

O trabalho não devolve apenas o texto alterado. Devolve a razão de cada alteração e o dispositivo que lhe dá base, para que a negociação com a outra parte tenha argumento e não preferência.

Cláusula ambiental redigida por quem litiga em matéria ambiental tem uma diferença prática: ela antecipa a prova que vai faltar quando o auto de infração chegar.

O contrato revisado sai com a lista dos documentos que cada parte precisa guardar, e com o momento do cronograma em que cada um deve estar na pasta da obra.

Perguntas frequentes

Por que é importante contratar um advogado especializado em construção civil?

Porque o contrato de obra distribui riscos que o Código Civil só regula em parte. Os arts. 610 a 626 tratam da empreitada, mas deixam ao contrato a definição de medição, aditivo, suspensão de prazo e garantia adicional. Fora do Código, incidem a Lei 4.591/1964 na incorporação, a Lei 14.133/2021 na obra pública, a Lei 12.305/2010 nos resíduos e a Lei 15.190/2025 no licenciamento. Redigir sem cruzar esses regimes produz cláusula que não resiste ao primeiro litígio.

Quais são os principais serviços que um advogado especializado em construção civil pode oferecer?

No recorte deste serviço, três frentes. A primeira é a redação da minuta, com definição de regime, objeto, medição, aditivo e garantia. A segunda é a revisão de instrumento recebido pronto, com marcação de alteração e indicação do dispositivo que fundamenta cada mudança. A terceira é a cláusula ambiental propriamente dita, que trata de licença, condicionantes, resíduos por classe e regresso entre contratante e contratado. As frentes de contencioso e de licenciamento são tratadas em serviços próprios.

Qual a diferença entre empreitada de lavor e empreitada com materiais?

Na empreitada de lavor o empreiteiro entra apenas com o trabalho, e pelo art. 612 do Código Civil os riscos em que ele não tem culpa correm por conta do dono da obra. Na empreitada com materiais o empreiteiro fornece também os insumos, e pelo art. 611 os riscos correm por conta dele até a entrega a contento, salvo se o dono estiver em mora de receber. O art. 610, parágrafo 1º, adverte que a obrigação de fornecer materiais não se presume: precisa resultar da lei ou do que as partes escreveram.

O prazo de cinco anos do art. 618 pode ser reduzido no contrato?

Não. O art. 618 do Código Civil fala em prazo irredutível de cinco anos de responsabilidade do empreiteiro de materiais e execução pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo, nos contratos de edifícios ou outras construções consideráveis. Cláusula que encurta esse período não produz efeito. O parágrafo único não reduz a garantia: fixa 180 dias, contados do aparecimento do vício, para o dono da obra propor a ação, sob pena de decadência do direito.

Quem responde pelo dano ambiental da obra: o dono ou a construtora?

Os dois podem responder. O art. 3º, inciso IV, da Lei 6.938/1981 define poluidor como quem responde direta ou indiretamente por atividade causadora de degradação, e o art. 14, parágrafo 1º, torna a obrigação de reparar independente de culpa. A Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça reconhece natureza propter rem às obrigações ambientais, cobráveis do proprietário ou possuidor atual e também dos anteriores. O contrato não afasta essa exposição perante terceiros, mas define o direito de regresso entre as partes.

Contratar empresa para retirar o entulho transfere a responsabilidade pelos resíduos?

Não transfere. O art. 27, parágrafo 1º, da Lei 12.305/2010 diz que a contratação de coleta, armazenamento, transporte, transbordo, tratamento ou destinação final não isenta o gerador da responsabilidade por danos decorrentes do gerenciamento inadequado. O art. 20, inciso III, da mesma lei sujeita as empresas de construção civil ao plano de gerenciamento de resíduos sólidos. A cláusula útil exige comprovante de destinação por classe de resíduo, emitido por destinatário licenciado, como condição de liberação da medição.

O que a Lei 15.190/2025 mudou para quem contrata obra?

Criou um dever expresso de exigência documental. Pelo art. 58, a pessoa física ou jurídica, pública ou privada, inclusive instituição de fomento, que contrate atividade ou empreendimento sujeito a licenciamento ambiental deve exigir a apresentação da licença correspondente, definida pela autoridade licenciadora integrante do Sisnama. O dispositivo afasta o dever de fiscalizar a regularidade do contratado, mas prevê responsabilidade subsidiária, na medida e proporção da contribuição, quanto aos danos ambientais decorrentes da execução.

Qual é o prazo de tolerância para a entrega do imóvel na planta?

O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, admite a entrega em até 180 dias corridos da data prevista em contrato, sem resolução nem penalidade, desde que a tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada. Ultrapassado o prazo, e não havendo resolução, o parágrafo 2º prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die. O parágrafo 3º veda cumular essa multa com a devida em caso de resolução do contrato.

Quem contrata ou executa obra tem mais margem de negociação do que costuma imaginar, e ela está nas cláusulas que ninguém lê antes de assinar.

O Farenzena Tonon Advogados revisa contratos da construção civil com leitura cruzada entre risco comercial e exposição ambiental. Entre em contato e descreva o tipo de obra e o regime contratado.

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