Licenciamento Ambiental e Urbanístico para Empreendimentos Imobiliários

Licenciamento ambiental e urbanístico para empreendimentos imobiliários é o trabalho jurídico que conduz loteamentos, condomínios e incorporações pelas aprovações exigidas até o registro do empreendimento. Desde 4 de fevereiro de 2026, quando a competência é municipal, o parcelamento de solo urbano passou a ser aprovado por uma licença urbanística e ambiental integrada, e não mais por dois processos separados, conforme o art. 12 da Lei 15.190/2025.

O Farenzena Tonon Advogados conduz esses processos para incorporadoras, loteadoras e construtoras, perante autoridades licenciadoras municipais, estaduais e federais.

A licença não é o carimbo final do projeto, porque define traçado viário, faixa não edificável e área verde, e precisa entrar antes de o desenho urbanístico fechar.

Enquanto a aprovação não sai, o banco não libera o financiamento da infraestrutura, o lançamento fica sem data e o lote não pode ser vendido nem prometido à venda, pelo art. 37 da Lei 6.766/1979.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• A aprovação do parcelamento virou um ato só
• Do termo de referência ao registro, na ordem em que acontece
• Quem decide cada camada da aprovação do empreendimento
• A contrapartida do estudo de vizinhança tem limite
• O que o escritório entrega em cada fase do licenciamento
• Prazo vencido do órgão não produz licença
• Situações em que a assessoria muda o resultado
• Quando o licenciamento não é o caminho
• Quem assina o enquadramento do seu empreendimento
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

Os relatos abaixo chegam ao escritório com as palavras do próprio empreendedor. Se algum descreve a sua situação, o caminho jurídico já existe e tem prazo.

• “A licença do empreendimento venceu e o órgão não renova.” O pedido feito com 120 dias de antecedência prorroga a validade até a decisão, pelo art. 7º da Lei 15.190/2025. Foi o que se discutiu no caso da licença que venceu enquanto o órgão não analisava a renovação.
• “Comprei a gleba e só depois vi que tem faixa protegida no meio do arruamento.” A presença de área de preservação permanente redesenha o traçado, mas não inviabiliza o projeto por si só. Veja o caso do loteamento licenciado em que a demolição foi rejeitada.
• “Estão pedindo a demolição do que já foi construído e vendido.” Quando a regularização é possível, a demolição perde a razão de ser. Foi o que aconteceu na demolição de loteamento afastada pela via da regularização.
• “O imóvel está em área urbana já ocupada e me mandam desocupar a faixa de mata.” O tratamento da área urbana consolidada não é o mesmo do imóvel rural. Está detalhado no Informe sobre área urbana consolidada e dispensa de desocupação.
• “Fui autuado por obra sem licença, mas a atividade não polui nada.” A tipicidade depende da aptidão de degradar, e não do formulário em branco. Assunto do Informe sobre falta de licença que não configura crime.
• “Fui denunciado por causa do loteamento e os fatos são de anos atrás.” O tempo decorrido pode extinguir a pretensão punitiva. Foi o que se examinou no Informe sobre prescrição da ação penal no parcelamento do solo.

Não encontrou a sua situação? Descreva o empreendimento e a equipe informa qual licença o caso pede, quem é a autoridade competente e qual prazo já corre.

A aprovação do parcelamento virou um ato só

Se o seu empreendimento é parcelamento de solo urbano e o licenciamento é de competência municipal, a aprovação do projeto tem de sair em uma licença urbanística e ambiental integrada.

A regra está no art. 12, II, da Lei 15.190/2025, que alcança também a regularização ambiental ou fundiária de assentamentos urbanos e a urbanização de núcleos urbanos informais, no inciso I.

O que mudou não é o volume de exigência. Mudou o número de decisões: uma só autoridade decide o urbanístico e o ambiental no mesmo ato, e não pode mais empurrar a análise para a fila do lado.

Na prática do mercado, quase todo cronograma de lançamento ainda é montado com duas filas paralelas. O empreendedor protocola na secretaria de urbanismo, protocola no órgão ambiental, e recebe duas listas de exigência que se contradizem.

Há um segundo dispositivo que inverte a ordem que o mercado pratica. O art. 17 determina que o licenciamento ambiental independe da certidão de uso, parcelamento e ocupação do solo urbano emitida pelos Municípios.

Ou seja, esperar a certidão de uso do solo para só então procurar o órgão ambiental deixou de ser cautela e virou atraso autoimposto. A certidão continua exigível para os atos dela dependentes, mas não trava o licenciamento.

O Farenzena Tonon Advogados usa esses dois artigos para reescrever o cronograma de aprovação do empreendimento antes do primeiro protocolo, e não depois da primeira exigência.

Do termo de referência ao registro, na ordem em que acontece

A sequência abaixo tem ordem que importa: pular um degrau devolve o processo ao início. Cada etapa traz o prazo que a norma fixa, e não estimativa de mercado.

1. Enquadramento da tipologia e da autoridade competente. Os entes federativos definem as tipologias sujeitas a licenciamento, pelo art. 4º, § 1º, e, enquanto não definirem, vale a normatização em vigor, pelo § 2º. É aqui que se decide se o caso é municipal, estadual ou federal.
2. Requerimento do termo de referência. A autoridade tem 30 dias para disponibilizá-lo, prorrogáveis por igual período mediante decisão motivada, pelo art. 28, § 4º. Estourado o prazo, o § 5º autoriza protocolar com o termo de referência padrão da tipologia.
3. Elaboração dos estudos exigidos no termo de referência. Sendo o caso de empreendimento capaz de causar degradação significativa, o estudo prévio de impacto ambiental entra na fase de licença prévia, pelo art. 19, § 2º.
4. Estudo de impacto de vizinhança, quando a lei municipal exigir. Quem define os empreendimentos sujeitos ao estudo é lei do próprio Município, pelo art. 36 do Estatuto da Cidade, e o art. 38 deixa claro que ele não substitui o estudo de impacto ambiental.
5. Protocolo e juízo de admissibilidade. Em 15 dias a autoridade pode recusar o requerimento se o estudo não trouxer os itens do termo de referência, o que obriga a reapresentar e reinicia a contagem, pelo art. 47, § 2º.
6. Análise de mérito. Os prazos máximos do art. 47 são de 10 meses para a licença prévia com estudo de impacto ambiental, 6 meses para a licença prévia com os demais estudos, 4 meses no procedimento bifásico sem esse estudo e 3 meses para licença de instalação, de operação, corretiva e única.
7. Exigências de complementação. Devem ser comunicadas de uma única vez, pelo art. 48. O empreendedor tem 4 meses para atender, pelo § 1º, sob pena de arquivamento, pelo § 2º, e a exigência suspende a contagem dos prazos, pelo § 4º.
8. Emissão da licença com condicionantes. A revisão de condicionante ou do período de aplicação pode ser pedida em 30 dias contados da emissão, com resposta motivada no mesmo prazo, pelo art. 14, § 6º. Perder essa janela custa caro no fluxo de caixa da obra.
9. Registro do loteamento em 180 dias. O art. 18 da Lei 6.766/1979 fixa esse prazo sob pena de caducidade da aprovação, e o art. 37 veda vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado.

Perceba que o degrau nove costuma ser tratado como formalidade cartorária e é onde mais aprovação caduca. Aprovar sem registrar significa recomeçar.

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Quem decide cada camada da aprovação do empreendimento

São quatro camadas de decisão sobre o mesmo empreendimento, cada uma com titular próprio. Confundir camada com etapa é o erro que faz o empreendedor pedir a coisa certa à autoridade errada.

Camada de decisão	Quem decide	Base normativa	O que sai dessa camada	O que trava se faltar
Licença urbanística e ambiental integrada	Autoridade licenciadora do Município ou do Distrito Federal	Art. 12, I e II, da Lei 15.190/2025	Ato único que aprova o projeto de parcelamento e fixa as condicionantes	Não há projeto aprovado, e nenhuma etapa posterior se sustenta
Disciplina estadual da aprovação municipal	Estado, e a autoridade metropolitana quando o imóvel integra região metropolitana	Art. 13, I a III, e parágrafo único, da Lei 6.766/1979	Condição de validade da aprovação em área de interesse especial, área limítrofe entre Municípios e gleba acima de 1.000.000 m²	A aprovação municipal fica exposta a questionamento posterior
Autorização de supressão de vegetação	Órgão ambiental competente, podendo a licença contemplá-la	Art. 5º, § 6º, e art. 22, IV, “b”, da Lei 15.190/2025	Autorização específica para o corte, com a compensação correspondente	A terraplenagem vira infração, e o empreendimento sai do rito por adesão e compromisso
Registro do loteamento	Oficial do Registro de Imóveis da circunscrição	Art. 18, caput, e art. 37 da Lei 6.766/1979	Matrícula própria para cada lote e título hábil para a venda	A aprovação caduca em 180 dias e a venda de lote fica vedada

Repare que a segunda camada não existe em todo projeto. O art. 13 da Lei 6.766/1979 tem três hipóteses fechadas, e fora delas a disciplina estadual não se aplica.

Há ainda um limite de partida que antecede as quatro camadas, no art. 3º, parágrafo único, da Lei 6.766/1979, que fecha cinco portas ao parcelamento.

São elas: terreno alagadiço antes de assegurado o escoamento, terreno aterrado com material nocivo sem saneamento prévio e declividade igual ou superior a 30% fora das exigências específicas.

Somam-se a essas o terreno cujas condições geológicas desaconselham a edificação e a área de preservação ecológica, enquanto a poluição impedir condições sanitárias suportáveis.

A leitura desses cinco incisos contra a matrícula e o levantamento topográfico é o primeiro trabalho que o Farenzena Tonon Advogados faz quando o cliente ainda está negociando a compra da gleba.

A contrapartida do estudo de vizinhança tem limite

Contrapartida urbanística e condicionante ambiental não são a mesma coisa, e tratá-las como sinônimo custa dinheiro ao empreendedor.

O estudo prévio de impacto de vizinhança nasce do art. 36 do Estatuto da Cidade, que atribui a lei municipal a definição dos empreendimentos sujeitos a ele.

Já o art. 37 lista o conteúdo mínimo: adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo e valorização imobiliária.

Completam a lista mobilidade urbana com geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação e iluminação, e paisagem urbana com patrimônio natural e cultural.

Aquele inciso sobre mobilidade urbana recebeu redação nova pela Lei 14.849/2024. Muito material de mercado ainda reproduz o texto anterior, que falava apenas em geração de tráfego.

Da leitura do estudo saem as chamadas contrapartidas: rotatória, alargamento de via, praça, abrigo de ônibus, reforço de rede de esgoto. Negociadas dentro do processo urbanístico, elas têm fundamento no próprio Estatuto da Cidade e no plano diretor.

O problema aparece quando a mesma exigência migra para dentro da licença ambiental, na forma de condicionante. Ali passa a valer o art. 14 da Lei 15.190/2025, e o regime é bem mais estreito.

Pelo § 1º daquele artigo, a condicionante deve ser proporcional à magnitude dos impactos identificados nos estudos e trazer fundamentação técnica que aponte o nexo causal com esses impactos.

Diz ainda o mesmo parágrafo que a condicionante não se presta a mitigar impactos causados por terceiros nem situações em que o empreendedor não tem ingerência.

O § 2º fecha a regra em dois incisos: não se exige condicionante para mitigar impacto de terceiro, hipótese que se resolve por serviço público de outro órgão, nem para suprir omissão do poder público.

E o § 5º remata: as condicionantes não podem obrigar o empreendedor a manter ou a operar serviços de responsabilidade do poder público.

Junte os três parágrafos e o resultado prático é direto. A rede de esgoto que já estava saturada antes do empreendimento é deficiência preexistente do serviço público. Exigir que o loteador a amplie como condicionante ambiental esbarra no § 2º, II.

A leitura correta, defendida aqui, é que contrapartida urbanística e condicionante ambiental correm em trilhos separados mesmo depois da integração do art. 12.

O ato de aprovação passou a ser um só, mas o fundamento de cada exigência continua sendo o seu, e cada fundamento carrega o seu próprio limite.

Em situações semelhantes, o Farenzena Tonon Advogados constrói o recurso do art. 14, § 6º, pedindo a revisão da condicionante que não passa no teste do nexo causal, dentro dos 30 dias contados da emissão da licença.

O que o escritório entrega em cada fase do licenciamento

Os itens abaixo não têm ordem obrigatória entre si, e a maior parte deles é contratada antes do primeiro protocolo. Um advogado especializado em licenciamento ambiental e urbanístico atua em todos.

• Parecer de enquadramento. Define a tipologia, a autoridade competente e o procedimento aplicável, e diz por escrito se o caso comporta ou não o rito por adesão e compromisso.
• Análise jurídica da gleba antes da compra. Cruza matrícula, topografia e restrição ambiental contra os cinco incisos do art. 3º, parágrafo único, da Lei 6.766/1979.
• Crítica ao termo de referência. Confere se o que a autoridade pediu guarda relação com a tipologia, e usa o art. 28, § 5º, quando o prazo de 30 dias é estourado.
• Revisão jurídica dos estudos antes do protocolo. Reduz o risco do juízo de admissibilidade do art. 47, § 2º, que devolve o processo à estaca zero.
• Resposta às exigências de complementação. Sustenta o art. 48 quando a autoridade fatia a exigência em rodadas sucessivas, e controla os 4 meses do § 1º.
• Recurso contra condicionante desproporcional. Peça fundada no art. 14, §§ 1º, 2º, 5º e 6º, com pedido de efeito suspensivo pelo § 7º.
• Instrução do registro do loteamento. Organiza a documentação do art. 18 da Lei 6.766/1979 dentro dos 180 dias, e ajusta o contrato padrão de promessa de venda.

Prazo vencido do órgão não produz licença

Se a autoridade estourou o prazo de análise, você não ganhou uma licença tácita. Não existe licença tácita no regime da Lei 15.190/2025.

O art. 47, § 3º, diz com todas as letras que o decurso dos prazos máximos sem a emissão da licença não implica emissão tácita nem autoriza a prática de ato que dela dependa ou decorra.

Aquele parágrafo, contudo, entrega uma via que quase ninguém usa: o decurso do prazo instaura, caso requerida pelo empreendedor, a competência supletiva do licenciamento, nos termos do § 3º do art. 14 da Lei Complementar 140/2011.

Requerida a supletiva, o prazo de análise reinicia e os elementos já instruídos devem ser aproveitados sempre que possível, vedada a solicitação de estudos já apresentados e aceitos, salvo vício de legalidade, conforme o § 4º.

Quem interpreta o silêncio do órgão como autorização entra em terreno criminal. O art. 60 da Lei 9.605/1998 pune construir, reformar, ampliar, instalar ou fazer funcionar obras ou serviços poluidores sem licença.

A pena desse artigo mudou pelo art. 62 da Lei 15.190/2025, e hoje é detenção de 6 meses a 2 anos, ou multa, ou ambas cumulativamente.

O parágrafo único acrescentado ao art. 60 aumenta essa pena até o dobro quando o licenciamento da atividade ou do empreendimento for sujeito a estudo prévio de impacto ambiental.

No parcelamento do solo há ainda tipo penal próprio, previsto no art. 50 da Lei 6.766/1979, punido com reclusão de 1 a 4 anos e multa fixada em salários mínimos.

Responde por ele quem dá início ou efetua loteamento sem autorização do órgão competente, pelo inciso I, ou sem observar o ato administrativo de licença, pelo inciso II.

A forma qualificada do parágrafo único, com reclusão de 1 a 5 anos, alcança quem vende, promete vender ou reserva lote de loteamento não registrado. Vender antes do registro, portanto, não é irregularidade administrativa.

O Farenzena Tonon Advogados conhece a dinâmica dessas autuações e trabalha para que a discussão fique na esfera administrativa, com pedido de supletiva e recurso contra condicionante, antes de virar denúncia.

Situações em que a assessoria muda o resultado

Em uma incorporadora de Santa Catarina que negociava gleba de 40 hectares em zona de expansão urbana, o levantamento topográfico apontou trecho com declividade acima de 30%.

A leitura do art. 3º, parágrafo único, III, da Lei 6.766/1979 antes da escritura permitiu renegociar o preço e redesenhar o arruamento, em vez de descobrir o problema depois da compra.

Já em um loteamento de Mato Grosso com estudo protocolado havia 11 meses, a autoridade mandava exigências novas a cada rodada de análise.

Como o art. 48 impõe comunicação de uma única vez, ressalvados fatos novos, foi possível exigir a consolidação das pendências e retomar a contagem do prazo.

Outro caso recorrente aparece em condomínio horizontal cuja licença de instalação trouxe condicionante de ampliar a estação elevatória do bairro inteiro.

Como a estação já operava acima da capacidade antes do projeto, a exigência cai dentro do art. 14, § 2º, II, e também do § 5º.

Há também a hipótese do empreendimento aprovado que nunca chegou ao cartório. Passados os 180 dias do art. 18 da Lei 6.766/1979, a aprovação caduca.

Pior: a venda já feita expõe o loteador ao art. 50, parágrafo único, I. A reabertura do processo pede estratégia diferente da simples reapresentação do projeto.

Quando o licenciamento não é o caminho

Nem todo problema de empreendimento imobiliário se resolve por licenciamento novo, e insistir nele às vezes atrasa a solução real.

Quando a obra já está executada sem licença, o caminho é o procedimento corretivo, tratado na assessoria em licenciamento corretivo para projetos urbanísticos, com regime próprio de prazos e efeitos penais.

Se a irregularidade está na titularidade e na ocupação, e não na licença, o instrumento passa a ser a regularização fundiária para projetos de construção civil.

Havendo ainda a decisão de comprar ou não comprar a área, o trabalho é de diagnóstico, e está na análise e mitigação de riscos ambientais em projetos imobiliários.

Se o Ministério Público já ajuizou ação e pede a paralisação, a frente passa a ser processual, na defesa em ações civis públicas relacionadas a projetos urbanísticos.

E quando o risco precisa ser distribuído entre incorporadora, construtora e adquirente, o instrumento é contratual, tratado na elaboração e revisão de contratos imobiliários e urbanísticos.

Quem assina o enquadramento do seu empreendimento

Quem separa o que é contrapartida urbanística do que é condicionante ambiental é Cláudio Farenzena, inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A.

Especialista em Direito Ambiental e em licenciamento ambiental e urbanístico de empreendimentos imobiliários, ele conduz esses processos desde o enquadramento da tipologia.

O parecer de enquadramento, a crítica ao termo de referência e o recurso do art. 14, § 6º, saem com a assinatura dele, e é ele quem trata diretamente com a autoridade licenciadora durante a análise.

Perguntas frequentes

Preciso de licença ambiental para lotear, mesmo em loteamento pequeno?

Depende da tipologia definida pelo ente competente, e não do tamanho isoladamente. O art. 4º, § 1º, da Lei 15.190/2025 atribui aos entes federativos a definição das tipologias sujeitas a licenciamento, e o § 2º manda aplicar a normatização em vigor enquanto essa definição não vier. Sendo o caso de parcelamento de solo urbano em competência municipal, a aprovação do projeto sai por licença urbanística e ambiental integrada, pelo art. 12, II. Loteamento pequeno pode ter rito simplificado, mas raramente escapa da análise, porque quase sempre há movimentação de terra, drenagem e supressão de vegetação envolvidas.

O licenciamento ambiental substitui a aprovação do loteamento na prefeitura?

Desde 4 de fevereiro de 2026, quando a competência é municipal, a resposta mudou de figura. O art. 12, II, da Lei 15.190/2025 determina que a aprovação do projeto de parcelamento de solo urbano ocorra mediante emissão de licença urbanística e ambiental integrada, o que reúne as duas análises em um ato só da mesma autoridade. Não se trata de um substituir o outro, e sim de os dois saírem juntos. Continuam separados o registro no cartório, tratado no art. 18 da Lei 6.766/1979, e, quando cabível, a disciplina estadual do art. 13 da mesma lei.

Posso iniciar a terraplenagem assim que a licença prévia sair?

Não. A licença prévia atesta a viabilidade ambiental quanto à concepção e à localização e fixa requisitos e condicionantes, conforme o art. 3º, XXIX, da Lei 15.190/2025. Quem permite instalar é a licença de instalação, definida no inciso XXX do mesmo artigo, que aprova os planos, programas e projetos de prevenção, mitigação ou compensação. Mover terra ou suprimir vegetação antes dela sujeita o empreendedor ao art. 60 da Lei 9.605/1998, hoje com pena de detenção de 6 meses a 2 anos, ou multa, ou ambas, aumentada até o dobro se o caso exigir estudo prévio de impacto ambiental.

O terreno tem área de preservação permanente. O projeto está perdido?

Não necessariamente, mas o desenho muda. A faixa protegida entra como área não edificável, o arruamento precisa contorná-la e a intervenção só se admite nas hipóteses que a legislação florestal autoriza, mediante demonstração de inexistência de alternativa técnica e locacional. Some-se o art. 3º, parágrafo único, V, da Lei 6.766/1979, que veda o parcelamento em área de preservação ecológica. A saída costuma ser incorporar a faixa ao sistema de áreas verdes do empreendimento, o que preserva metragem vendável e reduz exigência de compensação.

Quando o estudo de impacto de vizinhança é obrigatório no meu loteamento?

Quando a lei do seu Município disser. O art. 36 do Estatuto da Cidade atribui a lei municipal a definição dos empreendimentos e atividades, privados ou públicos, em área urbana, que dependerão do estudo para obter licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do poder público municipal. Não há critério federal de número de lotes ou de metragem. Por isso a primeira leitura do escritório é a legislação urbanística local, e não a norma federal. Onde o Município não regulamentou de forma clara, a exigência tardia costuma aparecer em fase avançada do projeto.

Qual a diferença entre o estudo de impacto de vizinhança e o estudo de impacto ambiental?

Objeto e destinatário. O estudo de vizinhança olha para o entorno urbano e analisa, no mínimo, adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, mobilidade urbana, ventilação e iluminação, e paisagem urbana, pelo art. 37 do Estatuto da Cidade, com o inciso V na redação da Lei 14.849/2024. O estudo prévio de impacto ambiental é exigido de empreendimento capaz de causar degradação significativa e entra na fase de licença prévia, pelo art. 19, § 2º, da Lei 15.190/2025. O art. 38 do Estatuto da Cidade é expresso: um não substitui o outro.

Se eu alterar o projeto depois da licença prévia, perco a licença?

Nem sempre. Alterações que não incrementem os impactos negativos já avaliados, a ponto de mudar o enquadramento, independem de manifestação da autoridade, desde que comunicadas com antecedência mínima de 30 dias, pelo art. 5º, § 5º, da Lei 15.190/2025. Alteração que majore impacto autoriza a autoridade a modificar condicionantes, pelo art. 16, § 1º, III. E o art. 56 determina que alterações no projeto já licenciado e não previstas na licença de operação sejam analisadas dentro do processo existente e, sendo viáveis, autorizadas por retificação. O que compromete o cronograma é alterar sem comunicar.

O que muda com a Lei 15.190/2025 no licenciamento do meu empreendimento?

Três pontos concentram o efeito prático. O primeiro é o art. 12, que reúne urbanístico e ambiental em licença integrada no parcelamento de solo urbano de competência municipal. O segundo é o art. 17, pelo qual o licenciamento ambiental independe da certidão de uso, parcelamento e ocupação do solo urbano emitida pelos Municípios. O terceiro é o art. 47, que fixa prazos máximos de análise e, no § 3º, esclarece que o decurso do prazo não gera licença tácita, mas instaura a competência supletiva quando o empreendedor a requer. A lei entrou em vigor em 4 de fevereiro de 2026.

Leve o enquadramento pronto para a mesa da autoridade licenciadora

Conduzir o licenciamento de um empreendimento imobiliário exige domínio do texto novo e leitura da prática do órgão que vai decidir o seu caso.

O Farenzena Tonon Advogados é especializado em Direito Ambiental e do Agronegócio e trata o urbanístico e o ambiental como um problema só, que é como a lei passou a tratá-los.

Fale com a equipe e descreva o empreendimento, o Município competente e a fase em que o processo está hoje, para saber qual é o próximo movimento possível.

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