Assessoria em Processos de Licenciamento Corretivo para Projetos Urbanísticos

A assessoria em licenciamento corretivo para projetos urbanísticos é o trabalho jurídico de regularizar loteamento, desmembramento, condomínio ou edificação implantados sem licença ambiental. O pedido corre pela Licença de Operação Corretiva do art. 26 da Lei 15.190/2025, e alcança três atos distintos: a licença ambiental, a aprovação municipal do projeto e o registro imobiliário do parcelamento.

Quem trata os três como um único processo resolve a parte ambiental e descobre as outras duas quando tenta registrar o loteamento ou vender as unidades.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• Licença ambiental corretiva para loteamento: a ordem em que as quatro pendências se resolvem
• Quem licencia, quem aprova e quem registra o seu projeto
• A LOC apaga um crime e não apaga o outro
• As quatro vias de regularização e qual delas cabe no seu caso
• O que o escritório levanta na matrícula, no projeto e no auto de infração
• Situações em que a assessoria muda o desfecho
• Quando o licenciamento corretivo não é o caminho
• O que enviar para a primeira análise
• Quem responde pela leitura jurídica do seu projeto
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

Os relatos abaixo chegam ao escritório quase com estas palavras. Se algum deles descreve o seu empreendimento, a leitura das vias abertas é urgente.

• “Terminei o loteamento e agora não consigo registrar.” O registro tem prazo próprio de 180 dias contados da aprovação do projeto, e perdê-lo faz caducar a aprovação. Foi o que se discutiu na demolição de loteamento afastada porque a regularização era possível.
• “Fui autuado por operar sem licença ambiental.” A multa desse enquadramento vai de quinhentos reais a dez milhões de reais, e o próprio auto pode ter vício que o invalide, como no auto de infração por obra sem licença que foi anulado.
• “O Ministério Público abriu inquérito pelo parcelamento do solo.” São dois crimes em jogo, com prescrições diferentes, e só um deles se extingue com a licença corretiva, como mostra a prescrição da ação penal por parcelamento do solo no STJ.
• “Disseram que no meu caso só resta demolir.” Regularização possível retira o fundamento do pedido de demolição, e foi o que ocorreu quando a Justiça afastou a demolição e permitiu regularizar o imóvel em APP.
• “A área já estava toda ocupada quando comprei.” Ocupação urbana consolidada muda o tratamento da área de preservação permanente, tema da decisão em que a área urbana consolidada dispensou a desocupação da APP.
• “Tenho alvará da prefeitura, então achei que estava tudo regular.” Alvará municipal e licença ambiental são atos independentes, e a ausência de licença nem sempre configura crime, como no caso em que a falta de potencial poluidor afastou o crime de operar sem licença.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que aconteceu e a equipe informa por qual via o projeto pode ser regularizado e o que corre contra você enquanto isso.

Licença ambiental corretiva para loteamento: a ordem em que as quatro pendências se resolvem

A regularização de projeto urbanístico se resolve em cinco etapas, e a ordem entre elas é imposta por norma, não por conveniência de cronograma.

1. Enquadramento e definição da autoridade licenciadora. O art. 18 da Lei 15.190/2025 fixa quatro procedimentos, e o corretivo é o do inciso III. Porte, potencial poluidor e localização definem quem analisa o seu pedido.
2. Protocolo do seu pedido de LOC, com RCA e PCA. O art. 5º, §1º, VI, exige Relatório de Caracterização Ambiental e Plano de Controle Ambiental. A autoridade tem quinze dias para não admitir o requerimento, pelo art. 47, §2º.
3. Termo de compromisso antes da licença. Não cabendo a adesão e compromisso, o art. 26, §2º, exige que você firme termo de compromisso com a autoridade licenciadora antes de a licença corretiva ser emitida.
4. Análise em três meses, com uma única rodada de exigências. O art. 47, III, dá três meses de análise. O art. 48 manda comunicar a complementação de uma única vez, concede quatro meses para atender e suspende a contagem até o atendimento integral.
5. Aprovação municipal do projeto e registro em 180 dias. O art. 12 da Lei 6.766/1979 mantém a aprovação do loteamento na prefeitura, e o art. 18 dá a você 180 dias para levar o projeto aprovado ao Registro de Imóveis.

Na etapa dois, o escritório monta o pedido de modo que a exigência do art. 48 venha completa. Complementação comunicada em duas rodadas é matéria de impugnação, não de atendimento silencioso.

Há um efeito de calendário que quase ninguém antecipa. O prazo do cronograma de execução do art. 12, §1º, da Lei 6.766/1979 corre enquanto o seu processo ambiental é analisado, e a caducidade não espera a licença sair.

Por isso a assessoria trabalha as duas frentes em paralelo desde o primeiro dia, com pedido de prorrogação do cronograma na prefeitura enquanto o processo ambiental tramita.

O arquivamento do art. 48, §2º, aplicado ao descumprimento injustificado do prazo de quatro meses, é o desfecho mais comum quando o seu processo não tem quem controle essas datas.

Quem licencia, quem aprova e quem registra o seu projeto

Três autoridades diferentes decidem o seu empreendimento, e nenhuma delas supre a falta da outra: o órgão ambiental, a prefeitura e o Registro de Imóveis respondem por atos distintos.

O ato que falta	Quem pratica	Base legal	O que acontece sem ele
Licença ambiental de impacto local	Órgão ambiental do Município, conforme tipologia do Conselho Estadual de Meio Ambiente	LC 140/2011, art. 9º, XIV, “a”	Multa do art. 66 do Decreto 6.514/2008 e crime do art. 60 da Lei 9.605/1998
Licença ambiental nas demais hipóteses	Órgão ambiental do Estado	LC 140/2011, art. 8º, XIV	Mesma exposição, com autuação e processo administrativo no órgão estadual
Anuência estadual prévia	Estado, quando a área é de interesse especial, é limítrofe ou metropolitana, ou passa de 1.000.000 m²	Lei 6.766/1979, art. 13, I a III	Aprovação municipal exposta a impugnação por vício de competência
Aprovação do projeto de loteamento	Prefeitura Municipal	Lei 6.766/1979, art. 12	Caducidade da aprovação quando o cronograma não é cumprido, pelo art. 12, §1º
Registro do parcelamento	Registro de Imóveis, em 180 dias da aprovação	Lei 6.766/1979, art. 18	Vedação de vender ou prometer vender lote, art. 37, e suspensão dos pagamentos pelo adquirente, art. 38

O art. 17 da Lei 15.190/2025 diz o que muitos clientes descobrem tarde: o licenciamento ambiental independe da emissão da certidão de uso, parcelamento e ocupação do solo urbano emitida pelos Municípios.

Vale a recíproca, e ela sai mais cara: o alvará que você tem na parede não regulariza a ausência de licença ambiental, e a licença ambiental não substitui a aprovação do parcelamento pela prefeitura.

Quem autua é quem licencia, pelo art. 17 da Lei Complementar 140/2011. Definir a autoridade licenciadora, portanto, define também de onde virá o auto de infração e para qual instância vai a defesa.

O Farenzena Tonon Advogados começa por essa definição em todo caso de assessoria em processos de licenciamento corretivo, porque protocolo em órgão incompetente não interrompe nada e devolve o cliente ao ponto de partida meses depois.

Empreendimento cortado por duas competências, situação comum em área limítrofe de município, exige decisão sobre onde protocolar antes de qualquer estudo ser contratado.

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A LOC apaga um crime e não apaga o outro

A licença corretiva extingue a punibilidade do crime ambiental de operar sem licença, e não alcança o crime de parcelar o solo sem autorização do poder público.

O art. 26, §5º, da Lei 15.190/2025 delimita o próprio alcance: pedida a LOC espontaneamente, o cumprimento de todas as exigências necessárias à sua expedição extingue a punibilidade do crime previsto no art. 60 da Lei 9.605/1998.

Durante a vigência do termo de compromisso ficam suspensos processos, cumprimentos de pena e prazos prescricionais. É efeito penal amplo, e é a razão pela qual a espontaneidade do pedido tem valor concreto.

Cabe registrar o agravamento que atinge o seu caso: a pena do art. 60 passou de detenção de um a seis meses para detenção de seis meses a dois anos, aumentada até o dobro quando o licenciamento exigir estudo prévio de impacto.

Fora desse alcance fica o art. 50 da Lei 6.766/1979, que pune com reclusão de um a quatro anos, e multa, dar início ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente.

A qualificadora do parágrafo único agrava esse crime quando houve venda, promessa de venda ou reserva de lote em loteamento não registrado. É exatamente a hipótese em que a maior parte dos clientes se encontra.

Aqui está a leitura que se ouve em consultoria e que não se sustenta: a de que a licença corretiva encerra o problema criminal. O §5º nomeia um artigo, de uma lei, e norma de extinção de punibilidade não se interpreta por extensão.

Some-se que o crime do art. 50 é contra a Administração Pública, com bem jurídico e sujeito passivo distintos do crime ambiental, o que afasta qualquer tentativa de tratar os dois como o mesmo fato.

Nesse ponto o escritório separa as duas cadeias desde a primeira reunião: o que é colaboração útil no processo ambiental vira prova na defesa em ação criminal de parcelamento ilegal do solo.

Sem essa separação, o cliente obtém a licença e recebe a denúncia no mesmo semestre, com as próprias peças do processo de regularização instruindo a acusação.

As quatro vias de regularização e qual delas cabe no seu caso

A via correta depende de uma data e de um enquadramento, e escolher errado custa o efeito penal do pedido, que é o benefício mais valioso do procedimento corretivo.

Via	Quando cabe	Base legal	O que você apresenta
LOC com termo de compromisso	Empreendimento que já operava sem licença válida na data de publicação da Lei 15.190/2025	Art. 26, caput e §2º	RCA e PCA, mais termo de compromisso firmado antes da licença
LOC por adesão e compromisso	Pequeno ou médio porte e baixo ou médio potencial poluidor, com características previamente conhecidas	Art. 26, §1º, e art. 22, I e II	Relatório de caracterização do empreendimento e adesão às condicionantes padronizadas
Procedimento ordinário da tipologia	Empreendimento cuja operação começou depois da publicação da Lei	Art. 26, §9º	Estudos do procedimento aplicável, sem o efeito penal do §5º
Regularização fundiária urbana	Núcleo urbano informal consolidado, com titulação dos ocupantes pendente	Lei 13.465/2017, arts. 11 e 12	Projeto de regularização fundiária e estudos técnicos quando houver área de preservação permanente

Essa data é conhecida: a Lei 15.190/2025 saiu no Diário Oficial da União de 8 de agosto de 2025, e entrou em vigor cento e oitenta dias depois, pelo art. 67.

O art. 26 amarra a LOC ao empreendimento que estivesse operando sem licença válida naquela data. Quem começou depois cai no §9º, com o procedimento da sua tipologia e sem a extinção de punibilidade.

Existe saída no próprio §9º: a autoridade licenciadora pode deliberar pelo uso da LOC, mediante decisão justificada. O efeito penal do §5º, nessa hipótese, fica expressamente afastado pelo texto.

Requerer essa deliberação com fundamentação técnica é trabalho jurídico, e é uma das poucas portas abertas para o empreendimento que se atrasou em relação à data de corte.

A via da adesão e compromisso tem um fechamento que interessa de perto a loteamento consolidado. O art. 22, IV, “c”, na redação da Lei 15.300/2025, exclui empreendimento que envolva remoção ou realocação de população.

Quando o núcleo urbano é informal e a pendência central é de titulação, a via costuma ser a regularização fundiária urbana pela Reurb, em que a aprovação municipal vale como aprovação ambiental se o Município tiver órgão ambiental capacitado.

Essa equivalência está no art. 12 da Lei 13.465/2017, e o §1º define o órgão capacitado como o que tenha profissionais com atribuição técnica para analisar os estudos, com convênio ou sem ele.

Um ponto merece registro crítico. O art. 26, §2º, manda o termo de compromisso ser coerente com o RCA e o PBA, mas o art. 5º, §1º, VI, exige RCA e PCA para a LOC, e o PBA é estudo de licença de instalação em caso de impacto sujeito a EIA.

A divergência entre os dois dispositivos é real e ainda não foi resolvida. Na prática, o pedido se monta com RCA e PCA, e o escritório justifica a escolha no próprio protocolo para não abrir flanco de exigência posterior.

O que o escritório levanta na matrícula, no projeto e no auto de infração

Antes de protocolar qualquer pedido, o Farenzena Tonon Advogados levanta cinco frentes ao mesmo tempo, porque elas se contradizem com frequência.

• Matrícula e cadeia dominial. Área, confrontações e averbações determinam se o parcelamento praticado corresponde ao imóvel do seu título, e se há gleba remanescente fora do projeto.
• Projeto aprovado e cronograma de execução. Data da aprovação, prazo do cronograma e obras efetivamente entregues definem se a aprovação caducou e se ainda cabe prorrogação.
• Situação ambiental da área. Presença de área de preservação permanente, vegetação nativa, unidade de conservação e ocupação urbana consolidada muda a via disponível e os estudos exigidos.
• Auto de infração e processo administrativo. Enquadramento, competência do agente, prazos e medidas cautelares aplicadas dizem o que a sua defesa ainda pode atacar e o que já precluiu.
• Contratos de venda das unidades. Promessas de compra e venda de lote não registrado agravam o crime do art. 50 e autorizam o adquirente a suspender pagamentos, pelo art. 38 da Lei 6.766/1979.

Do cruzamento dessas cinco frentes sai a decisão de via e a ordem dos protocolos, que é o que o escritório entrega na regularização de loteamento ilegal ou irregular.

Nenhuma dessas frentes se resolve com documento isolado. É a leitura conjunta que revela, no seu caso, o projeto aprovado para trinta lotes e o parcelamento executado com quarenta e dois.

Divergência dessa natureza precisa ser tratada antes do protocolo, porque ela reaparece na vistoria e transforma exigência simples em indeferimento.

Situações em que a assessoria muda o desfecho

Três arranjos aparecem com regularidade em empreendimentos urbanos, e em cada um deles a prioridade do trabalho é diferente da que o cliente imaginava ao chegar.

Num loteamento de 42 lotes em Palhoça, com 18 unidades vendidas por contrato particular e nenhuma registrada, o risco maior não é a multa administrativa: é a qualificadora do art. 50.

O pedido de licença corretiva segue, mas a estratégia criminal passa a comandar o calendário, e a comunicação com os adquirentes precisa ser formalizada para que a suspensão de pagamentos do art. 38 não vire ação de rescisão em série.

Já num condomínio de seis unidades erguido em faixa de ocupação urbana consolidada, com auto de infração por obra sem licença, a discussão útil é o enquadramento do impacto como de âmbito local.

Definido o âmbito local, a competência é do órgão ambiental municipal, e o auto lavrado por órgão estadual passa a ter vício de competência, pelo art. 17 da Lei Complementar 140/2011, combinado com o art. 9º, XIV, “a”.

Outro arranjo comum é o desmembramento de gleba de 3,8 hectares aprovado pela prefeitura anos antes e nunca levado ao Registro de Imóveis, com o empreendedor convencido de que a aprovação ainda vale.

Nesse caso o trabalho começa pelo art. 18 da Lei 6.766/1979, porque o prazo de 180 dias já se esgotou, e a recomposição exige novo processo de aprovação antes de qualquer discussão ambiental.

Quando o licenciamento corretivo não é o caminho

Há situações em que insistir na licença corretiva piora a posição do cliente, e dizer isso na primeira reunião é parte do serviço.

O art. 26, §7º, da Lei 15.190/2025 determina o descomissionamento e a recuperação ambiental da área quando a autoridade licenciadora verifica que o seu empreendimento não é regularizável, sem prejuízo das sanções.

Pedido protocolado diante de inviabilidade evidente antecipa essa decisão e entrega ao órgão um diagnóstico que o próprio empreendedor pagou para produzir.

Quando o empreendimento ainda não foi implantado, o caminho é outro e mais barato: o licenciamento comum, tratado na concessão de licença para construção de loteamento.

O escritório não elabora os estudos técnicos, que são de profissional habilitado, não promete resultado em processo administrativo e não assume obra de recuperação ambiental.

Entrega-se a definição da via, a estratégia diante das sanções, a redação e a negociação do termo de compromisso e o controle dos prazos que decidem o processo.

O que enviar para a primeira análise

Quatro documentos bastam para a primeira leitura, e com eles a equipe já indica a via provável e os prazos que correm contra o empreendimento.

• Matrícula atualizada do imóvel. Com todas as averbações, e a certidão da gleba de origem quando o parcelamento partiu de área maior.
• Projeto aprovado e cronograma. Cópia do ato de aprovação municipal, com a data, e o cronograma de execução apresentado à prefeitura.
• Auto de infração ou notificação, na íntegra. Inclusive os anexos e o comprovante de ciência, porque a data da ciência é o que abre o prazo de defesa.
• Relação dos contratos de venda. Quantas unidades você já comprometeu, com qual forma de contratação, e em que situação de pagamento está cada uma delas hoje.

Quem responde pela leitura jurídica do seu projeto

Quem cruza a matrícula, o projeto aprovado e o auto de infração é Cláudio Farenzena, inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A, especialista em Direito Ambiental e em licenciamento corretivo de projetos urbanísticos.

A escolha da via e a redação do termo de compromisso saem da mesma mesa, e é isso que mantém coerentes entre si as suas três frentes: a ambiental, a urbanística e a criminal.

Perguntas frequentes

É crime construir sem licença ambiental?

Sim. O art. 60 da Lei 9.605/1998 pune com detenção de seis meses a dois anos, ou multa, ou ambas as penas, quem constrói, reforma, amplia, instala ou faz funcionar obras ou serviços potencialmente poluidores sem licença dos órgãos ambientais competentes. O parágrafo único aumenta a pena até o dobro quando o licenciamento exige estudo prévio de impacto ambiental. Em loteamento e desmembramento há um segundo crime, independente desse: o do art. 50 da Lei 6.766/1979, com reclusão de um a quatro anos. Pedir a licença de operação corretiva espontaneamente e cumprir todas as exigências extingue a punibilidade do primeiro, e não a do segundo.

Como regularizar uma obra já construída?

Pelo procedimento corretivo do art. 18, III, da Lei 15.190/2025, que resulta na Licença de Operação Corretiva. O pedido se instrui com Relatório de Caracterização Ambiental e Plano de Controle Ambiental, pelo art. 5º, §1º, VI, e pode exigir termo de compromisso firmado antes da emissão da licença, pelo art. 26, §2º. A autoridade licenciadora tem três meses de análise, pelo art. 47, III. Em empreendimento urbano, a licença ambiental é apenas um dos três atos: falta ainda a aprovação do projeto pela prefeitura e o registro do parcelamento no Registro de Imóveis.

Um loteamento precisa de licença ambiental?

Depende do enquadramento, e não do tamanho isolado. O licenciamento ambiental alcança atividades e empreendimentos utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores, e o parcelamento do solo urbano entra nessa moldura quando o impacto se configura. A competência segue a Lei Complementar 140/2011: municipal quando o impacto é de âmbito local, conforme tipologia definida pelo Conselho Estadual de Meio Ambiente, e estadual nas demais hipóteses. Independentemente disso, o art. 13 da Lei 6.766/1979 exige anuência estadual quando a área é de interesse especial, é limítrofe ou metropolitana, ou passa de 1.000.000 m².

Quando a prefeitura pode demolir uma obra irregular?

A demolição administrativa por autoridade ambiental pressupõe contraditório e ampla defesa e, na segunda hipótese do art. 19 do Decreto 6.514/2008, exige que a obra não seja passível de regularização. Demonstrar que a regularização é possível, e por qual via, é o que retira o fundamento do pedido. No campo urbanístico a ordem pode vir também da fiscalização de posturas ou de ação civil pública, com fundamentos distintos e prazos próprios. Por isso a primeira providência é identificar de qual autoridade partiu a ordem, porque a defesa muda inteiramente conforme a origem.

O que é licença corretiva?

É a licença que regulariza atividade ou empreendimento que já está operando sem licença ambiental, por meio da fixação de condicionantes que viabilizam a continuidade em conformidade com as normas ambientais. A definição está no art. 4º, XXXII, da Lei 15.190/2025, que a nomeia Licença de Operação Corretiva. Não é anistia nem perdão: o art. 26, §4º, manda a autoridade definir medidas compensatórias quando a operação começou sob legislação que já exigia licenciamento, e o §7º determina o descomissionamento quando a regularização se mostra inviável.

Quais são os 3 tipos de licenças ambientais?

A divisão em três licenças, prévia, de instalação e de operação, descreve apenas o procedimento ordinário trifásico. O art. 5º da Lei 15.190/2025 lista sete tipos: Licença Prévia, Licença de Instalação, Licença de Operação, Licença Ambiental Única, Licença por Adesão e Compromisso, Licença de Operação Corretiva e Licença Ambiental Especial. E o art. 18 prevê quatro procedimentos: ordinário trifásico, simplificado nas modalidades bifásica, fase única e adesão e compromisso, corretivo e especial. Quem trabalha com a resposta antiga erra o enquadramento do próprio pedido.

Um advogado pode fazer licenciamento ambiental?

Os estudos técnicos são de profissional habilitado da área, e o advogado não os assina. O que a assessoria jurídica faz é outra coisa: define a autoridade licenciadora competente, escolhe a via de regularização, monta a estratégia diante do auto de infração e do inquérito, redige e negocia o termo de compromisso, impugna exigência de complementação feita fora do art. 48 e organiza a interface entre a licença ambiental, a aprovação municipal do projeto e o registro do parcelamento. É trabalho jurídico sobre um processo técnico, feito em conjunto com a equipe de engenharia.

Fale com o Farenzena Tonon Advogados

Quem implantou loteamento, condomínio ou obra urbana sem licença ambiental tem direito a uma leitura técnica das vias que ainda estão abertas, e dos prazos que já correm.

O Farenzena Tonon Advogados atua em Direito Ambiental e do Agronegócio em todos os estados e pode avaliar o que é possível fazer no seu caso específico, com a licença ambiental corretiva para loteamento ou pela via que o enquadramento indicar.

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