Assessoria em Operações de Incorporação e Desenvolvimento Urbano

A assessoria em operações de incorporação e desenvolvimento urbano é o trabalho jurídico que mede o que o terreno suporta antes de a incorporadora assinar, conduz as aprovações ambientais e urbanísticas do empreendimento e leva o projeto até o registro do memorial de incorporação. Sem o projeto aprovado pelas autoridades competentes, exigido pela alínea “d” do art. 32 da Lei 4.591/1964, nenhuma fração ideal do terreno pode ser alienada.

O que trava esse registro raramente é a papelada do cartório, e sim a vegetação que ninguém classificou, a faixa de preservação ausente do levantamento ou o zoneamento alterado depois da compra.

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Neste conteúdo

• Este serviço é para você se
• A ordem em que as travas do terreno caem antes do registro do memorial
• O que o escritório examina no terreno antes de a incorporadora assinar
• Quem aprova o quê no empreendimento urbano, e o que trava se a porta ficar fechada
• A Mata Atlântica em área urbana não se resolve pelo Código Florestal
• Restrição encontrada no terreno: os 4 caminhos, e o que cada um custa ao cronograma
• Os instrumentos do Estatuto da Cidade que a incorporadora costuma descobrir tarde
• Como o passivo ambiental se distribui entre o vendedor do terreno, a SPE e a incorporadora
• Situações em que o Farenzena Tonon Advogados atua nessas operações
• O que esta assessoria não faz
• Como começa o atendimento e o que a incorporadora envia
• Perguntas frequentes

Este serviço é para você se

• “Fechei a permuta do terreno e agora o município exige uma licença ambiental que eu nem sabia que existia.” O licenciamento do empreendimento urbano é municipal quando o impacto é local, e a licença por adesão transfere ao empreendedor a responsabilidade pelo que ele declarou. Foi o tema da licença por adesão e compromisso e do risco de declarar errado.
• “Limpei o terreno antes de protocolar o projeto e recebi auto de infração por supressão de vegetação.” A classificação do estágio de regeneração decide se houve infração, e nem toda retirada de cobertura vegetal configura crime. Foi o caso da remoção de vegetação rasteira que não configurou crime ambiental.
• “A obra está de pé e o Ministério Público pede a demolição.” A possibilidade concreta de regularizar o empreendimento é fundamento para suspender a ordem de demolição antes da sentença. Aconteceu na demolição suspensa enquanto o imóvel ainda podia ser regularizado.
• “Comprei a área e só depois descobri uma multa ambiental lançada contra o antigo proprietário.” A multa é sanção pessoal do infrator e não acompanha o imóvel até o adquirente. Foi o que se reconheceu quando a multa ambiental não passou do infrator para o comprador.
• “Meu prédio fica na orla da lagoa e a prefeitura embargou tudo.” A prova técnica sobre a consolidação da ocupação urbana costuma mudar o desfecho da ação. Foi a discussão da ação de demolição na Lagoa da Conceição.
• “A irregularidade está em uma parte do empreendimento, e querem derrubar o conjunto.” Irregularidade parcial não autoriza a demolição integral de tudo o que foi construído. Foi o que levou à demolição de obra irregular afastada na Justiça.

Não encontrou a sua situação? Descreva o que aconteceu com o terreno ou com o empreendimento, e a equipe informa se o caso comporta solução e em que ordem ela se constrói.

A ordem em que as travas do terreno caem antes do registro do memorial

A ordem não é preferência de método: cada etapa produz exatamente o documento que a etapa seguinte exige, e inverter a sequência custa retrabalho de projeto.

Quem procura um advogado para incorporação imobiliária costuma chegar com a pergunta do fim da fila, que é como registrar o memorial. A resposta, quase sempre, está 5 etapas antes.

O art. 32 da Lei 4.591/1964 lista os documentos do memorial, e a alínea “d” pede “projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes”. Essa exigência é a ponte que o mercado não percorre.

A prefeitura só aprova o projeto depois da licença. O órgão ambiental só licencia depois de saber o que será suprimido. E ninguém sabe o que será suprimido sem laudo de vegetação.

1. Classificação da vegetação e demarcação da faixa de preservação. Laudo técnico que enquadra a cobertura vegetal em estágio inicial, médio ou avançado de regeneração e marca em planta a área de preservação permanente. É a etapa que define quanto do terreno é edificável.
2. Leitura do zoneamento e do coeficiente de aproveitamento. O plano diretor fixa o coeficiente básico e o limite máximo, na forma do art. 28 da Lei 10.257/2001. O produto pretendido pela incorporadora cabe ou não cabe nesse índice.
3. Escolha do instrumento urbanístico, quando o projeto passa do coeficiente básico. A outorga onerosa do direito de construir e a transferência do direito de construir dependem de lei municipal, e a contrapartida precisa entrar na conta antes da proposta ao proprietário.
4. Estudo de impacto de vizinhança, quando a lei local exigir. O art. 36 da Lei 10.257/2001 condiciona a licença municipal de construção ao estudo, nos empreendimentos que a lei do município listar. O art. 38 avisa que ele não substitui o estudo de impacto ambiental.
5. Autorização de supressão e desenho da compensação. Em área urbana de Mata Atlântica a autorização é do órgão ambiental estadual, e o art. 17 da Lei 11.428/2006 exige compensação em área equivalente, na mesma bacia e, nesses casos, no mesmo município ou região metropolitana.
6. Licença ambiental do empreendimento e aprovação do projeto pela prefeitura. Aqui nasce o documento da alínea “d” do art. 32. Antes disso o memorial não tem como ser registrado, por mais completa que esteja a documentação dominial.
7. Registro do memorial de incorporação. Feito o registro, o art. 33 da Lei 4.591/1964 dá 180 dias para a incorporação se concretizar, e o parágrafo único manda repetir a averbação de atualização a cada 180 dias enquanto isso não acontecer.

Percorrer a lista de baixo para cima é o erro mais caro dessas operações. A incorporadora monta o produto, calcula a viabilidade sobre a área total e descobre no passo 1 que 50% da cobertura vegetal tem de ficar em pé.

O escritório entra antes do passo 1, e não depois do passo 6. O parecer de viabilidade sai com o percentual de preservação já aplicado sobre a planta, e não sobre a matrícula.

Quando a obra já começou sem essa sequência, o caminho deixa de ser preventivo e passa a ser de licenciamento corretivo do projeto urbanístico, com custo e prazo diferentes.

O que o escritório examina no terreno antes de a incorporadora assinar

O exame cobre 9 frentes, verificadas ao mesmo tempo e não em fila, porque qualquer uma delas pode reprovar o terreno sozinha.

A due diligence imobiliária de mercado olha matrícula, certidões e solvência do vendedor. Esse recorte é necessário e insuficiente: ele aprova terreno que o órgão ambiental reprova depois.

O que o Farenzena Tonon Advogados acrescenta é a leitura ambiental e urbanística da mesma área, feita sobre planta e imagem, não sobre declaração do proprietário.

• Matrícula e cadeia dominial. Origem do domínio, ônus reais, servidões averbadas e restrições convencionais de loteamento antigo, que sobrevivem à alteração do zoneamento e limitam o gabarito.
• Laudo de vegetação. Estágio de regeneração por polígono, com a área de cada mancha. Sem esse número não há como aplicar os percentuais dos arts. 30 e 31 da Lei 11.428/2006.
• Faixa de preservação permanente e curso de água. Nascente, córrego canalizado e lagoa costeira aparecem em imagem histórica mesmo quando o terreno hoje está terraplenado.
• Zoneamento, coeficiente e recuos. Confronto entre o produto pretendido e o índice vigente, mais a verificação de lei municipal em tramitação que altere a zona.
• Histórico de uso do solo. Posto de combustível, oficina, galvânica, curtume ou aterro no passado do terreno indicam investigação de contaminação, que é a causa clássica de inviabilidade em área urbana central.
• Autos de infração, embargos e termos de compromisso. Levantamento em nome do imóvel e em nome do alienante, porque obrigação de fazer assumida em termo de compromisso alcança o terreno e não apenas quem assinou.
• Unidade de conservação e zona de amortecimento. A proximidade de unidade de conservação pode exigir anuência do órgão gestor antes da licença, e a distância se mede em planta, não por percepção.
• Bem tombado, sítio arqueológico e patrimônio cultural. A exigência de estudo prévio nesses casos entra no cronograma de aprovação e costuma ser descoberta quando o projeto já está protocolado.
• Exigência de estudo de impacto de vizinhança. Leitura da lei municipal para saber se o empreendimento está na lista do art. 36 da Lei 10.257/2001, e qual órgão local o analisa.

Cada frente encerra em uma linha de parecer: viável, viável com condição, ou reprovada. A incorporadora decide com o mapa inteiro na mesa, antes de assinar a permuta.

O resultado desse exame alimenta a redação do contrato, e é por isso que ele antecede a elaboração das cláusulas ambientais do contrato imobiliário em vez de sucedê-la.

Quem aprova o quê no empreendimento urbano, e o que trava se a porta ficar fechada

São 4 autoridades diferentes e 1 cartório, cada um com norma própria e com prazo próprio, e nenhuma dessas decisões substitui ou dispensa a outra em qualquer fase do empreendimento.

Confundir essas portas produz o pedido protocolado no órgão errado, que volta meses depois sem análise de mérito e sem devolver o tempo perdido.

Porta	Quem decide	Norma que rege	O que trava se ficar fechada
Aprovação urbanística do projeto	Município, pela secretaria de urbanismo	Plano diretor e lei local de uso e ocupação do solo, na moldura da Lei 10.257/2001	Sem projeto aprovado não existe o documento da alínea “d” do art. 32, e o memorial não registra
Licença ambiental do empreendimento	Município quando o impacto é local e o Conselho Estadual de Meio Ambiente já definiu a tipologia; estado nos demais casos	LC 140/2011, art. 9º, XIV, “a”	Obra embargada e autuação por operar sem licença, com reflexo no financiamento
Autorização de supressão de vegetação	Órgão ambiental estadual, sempre, nas hipóteses de área urbana	Lei 11.428/2006, arts. 30, 31 e 17	Projeto inviável ou reduzido ao percentual de preservação, com compensação em área equivalente
Estudo de impacto de vizinhança	Município, quando a lei local listar o empreendimento	Lei 10.257/2001, arts. 36 a 38	Licença de construção suspensa, e o estudo não dispensa o estudo de impacto ambiental
Registro do memorial de incorporação	Registro de imóveis da situação do imóvel	Lei 4.591/1964, arts. 32 e 33	Nenhuma fração ideal pode ser alienada ou onerada, e a venda na planta fica proibida

A segunda linha guarda a armadilha menos conhecida da tabela. O art. 9º, XIV, “a”, da LC 140/2011 só entrega o licenciamento ao município quando existe tipologia definida pelo conselho estadual.

Onde essa tipologia não existe, ou não alcança o porte do empreendimento, a competência permanece estadual, e a licença municipal emitida fora dela é atacável por quem quiser discutir o empreendimento depois.

O texto integral está disponível em Lei 4.591/1964, e a conferência do art. 32 alínea por alínea é o primeiro trabalho documental de qualquer operação.

A Mata Atlântica em área urbana não se resolve pelo Código Florestal

Em área urbana de Mata Atlântica, a norma que decide a área vendável do empreendimento é a Lei 11.428/2006, e não a Lei 12.651/2012.

A distinção parece acadêmica e não é. Os 2 diplomas convivem, mas respondem a perguntas diferentes, e o mercado imobiliário costuma citar só o segundo.

O Código Florestal governa a área de preservação permanente e a reserva legal. A reserva legal não alcança imóvel urbano, e a faixa de preservação permanente permanece, o que reduz o Código Florestal a uma parte do problema.

A pergunta que define o negócio é outra: quanto da cobertura vegetal tem de ficar em pé para que a supressão do restante seja autorizada? A resposta está nos arts. 30 e 31 da Lei da Mata Atlântica.

O art. 30 veda a supressão de vegetação primária para loteamento ou edificação em regiões metropolitanas e áreas urbanas. Nesse caso não há percentual a negociar, porque não há supressão admissível.

Para vegetação secundária em estágio avançado, o inciso I autoriza a supressão nos perímetros urbanos aprovados até a vigência da lei, com autorização do órgão estadual e preservação de no mínimo 50% da área coberta.

O inciso II fecha a porta nos perímetros urbanos aprovados depois da vigência: ali a supressão de vegetação secundária em estágio avançado é vedada para loteamento ou edificação.

Para o estágio médio, o art. 31 repete a lógica com outros números. Nos perímetros aprovados até a vigência, o § 1º exige preservação de no mínimo 30%. Nos delimitados depois, o § 2º sobe a exigência para 50%.

Aqui está a consequência que nenhum dos 5 concorrentes auditados registra. O percentual não depende da qualidade da mata, do tamanho do terreno nem do porte do empreendimento.

Depende da data em que o município aprovou aquele perímetro urbano. Dois terrenos vizinhos, com a mesma vegetação em estágio médio, têm área vendável diferente se estiverem em perímetros aprovados em anos diferentes.

Por isso a lei municipal que delimitou o perímetro é documento de viabilidade econômica, e não peça burocrática. O escritório pede essa lei antes de pedir a matrícula atualizada.

A compensação do art. 17 fecha a conta. A área equivalente tem de ter as mesmas características ecológicas e ficar na mesma bacia hidrográfica, de preferência na mesma microbacia.

Nos casos dos arts. 30 e 31, que são justamente os de área urbana, a lei estreita ainda mais: a área de compensação precisa estar no mesmo município ou na mesma região metropolitana.

É a exigência mais cara do regime, porque terreno disponível dentro do próprio município é escasso e valorizado. Quando a compensação é impossível, o § 1º do art. 17 converte a obrigação em reposição florestal com espécies nativas.

O texto vigente pode ser conferido em Lei 11.428/2006, e a leitura dos arts. 17, 30 e 31 em conjunto é o que produz o número que entra no estudo de viabilidade.

A crítica que o escritório faz ao material disponível no mercado é simples de verificar. Guias de incorporação com 5 mil palavras descrevem o rito registral em detalhe e não citam essa lei uma única vez.

O resultado é previsível: a operação nasce com cronograma de 8 meses para aprovações que, com autorização estadual de supressão e compensação a adquirir, raramente cabem nesse prazo.

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Restrição encontrada no terreno: os 4 caminhos, e o que cada um custa ao cronograma

Encontrada a restrição, a decisão passa a ser da incorporadora, e 3 dos 4 caminhos preservam o negócio em alguma medida, ainda que com área vendável ou cronograma diferentes dos projetados.

O papel do escritório nesse ponto é quantificar cada alternativa em área, prazo e contrapartida, para que a escolha seja de investimento e não de intuição.

Caminho	Quando faz sentido	O que custa
Adequar o projeto ao percentual de preservação	Vegetação em estágio médio ou avançado, com perímetro urbano aprovado antes da vigência da Lei 11.428/2006	Perda de área vendável e refazimento do estudo de viabilidade, sem depender de decisão de terceiro
Pedir a autorização de supressão com compensação	A supressão é admissível pelo art. 30, I, ou pelo art. 31 da Lei 11.428/2006	Aquisição de área equivalente no mesmo município ou região metropolitana, mais o prazo de análise do órgão estadual
Recuperar potencial construtivo por instrumento urbanístico	O plano diretor prevê outorga onerosa ou transferência do direito de construir para aquela zona	Contrapartida ao município e dependência de lei local, que pode não alcançar a área do terreno
Renegociar o preço ou desistir dentro da carência	A restrição inviabiliza o produto que sustenta a operação	O art. 34 da Lei 4.591/1964 exige que a carência esteja declarada no memorial, e o § 6º diz que ela é improrrogável

A quarta linha é a que mais se perde por desatenção. A carência protege o incorporador, mas só existe se tiver sido declarada, e o § 2º do art. 34 proíbe que ela ultrapasse a validade do registro.

Quem registrou o memorial sem declarar carência ficou sem a saída contratual, e passa a discutir a desistência no terreno da responsabilidade civil perante os adquirentes.

Nas 2 primeiras linhas o resultado depende de decisão administrativa, e por isso o parecer nunca promete deferimento. O que ele entrega é a probabilidade construída sobre norma e sobre o histórico de exigências daquele órgão.

Os instrumentos do Estatuto da Cidade que a incorporadora costuma descobrir tarde

A Lei 10.257/2001 oferece 6 instrumentos que alteram diretamente a conta da incorporação, e nenhum dos 5 concorrentes auditados na pesquisa desta página os menciona.

Todos dependem de lei municipal específica baseada no plano diretor. Verificar se o município editou essa lei é trabalho de leitura, não de suposição, e muda a avaliação do terreno.

• Outorga onerosa do direito de construir. O art. 28 permite ao plano diretor fixar áreas em que se constrói acima do coeficiente básico mediante contrapartida. Onde existe, o terreno vale pelo potencial que se compra, não pelo índice de partida.
• Transferência do direito de construir. O art. 35 autoriza o proprietário a exercer em outro local, ou alienar por escritura pública, o direito de construir, quando o imóvel interessa a equipamento urbano, a preservação ou a regularização fundiária.
• Operação urbana consorciada. O art. 32 admite modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação, e até regularização de construções executadas em desacordo com a legislação, dentro do perímetro delimitado por lei.
• Estudo de impacto de vizinhança. Os arts. 36 a 38 condicionam a licença municipal ao estudo, que analisa adensamento, equipamentos urbanos, valorização imobiliária, ventilação, paisagem e mobilidade urbana, este último com a redação dada pela Lei 14.849/2024.
• Direito de preempção. O art. 25 dá ao município preferência na aquisição de imóvel urbano em alienação onerosa entre particulares, nas áreas delimitadas por lei, com vigência não superior a 5 anos, renovável 1 ano após o decurso do prazo inicial.
• Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. O art. 5º permite ao município notificar o proprietário de imóvel não edificado ou subutilizado, e a notificação é averbada na matrícula, o que a torna visível na due diligence de quem compra depois.

O direito de preempção e a notificação do art. 5º interessam ao comprador do terreno por motivo oposto ao do vendedor. Um limita a alienação, o outro obriga a construir em prazo fixado.

A operação urbana consorciada é o instrumento mais subaproveitado da lista em projetos de porte, e conversa diretamente com a atuação em projetos de requalificação de áreas urbanas.

Como o passivo ambiental se distribui entre o vendedor do terreno, a SPE e a incorporadora

Multa ambiental e obrigação de reparar o dano seguem regimes distintos, e tratar as 2 como um bloco único é o erro que aparece nos contratos de permuta.

A multa é sanção administrativa de natureza pessoal, aplicada a quem praticou a infração. Não acompanha o imóvel, e por isso não alcança o adquirente que comprou depois do fato.

Reparar o dano funciona de outro modo. Essa obrigação tem natureza propter rem, e pode ser exigida do proprietário atual ainda que o dano tenha sido causado por quem veio antes dele na cadeia dominial.

Em imóvel urbano essa natureza se fundamenta na Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça e no art. 3º, IV, da Lei 6.938/1981, que define poluidor como a pessoa responsável direta ou indiretamente pela degradação.

O detalhe importa porque a transmissão de obrigações ao sucessor prevista no art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012 tem por objeto o imóvel rural. Invocá-la em terreno urbano enfraquece a tese em vez de sustentá-la.

A consequência prática é direta. A incorporadora que adquire área com dano ambiental preexistente compra a obrigação de recuperar, mesmo quando o auto de infração foi lavrado contra o antigo proprietário.

O patrimônio de afetação não resolve esse ponto. O art. 31-A da Lei 4.591/1964 aparta o terreno e as acessões no patrimônio da incorporação, e o § 1º diz que esse acervo só responde por dívidas vinculadas àquela incorporação.

A função do instituto é proteger o adquirente de unidade contra a insolvência do incorporador. Proteger a incorporadora contra exigência ambiental do órgão público não está entre os seus efeitos.

Resta, então, a alocação contratual, sempre feita antes da assinatura. Retenção de parcela do preço, conta vinculada, condição resolutiva e obrigação de fazer com prazo certo são as ferramentas de uso corrente.

Cláusula que diz apenas que o vendedor responde por passivos anteriores resolve entre as partes e não vincula o órgão ambiental, que continua a cobrar de quem for proprietário quando a exigência surgir.

É o que separa garantia real de promessa. A incorporadora que reteve valor em conta vinculada tem com que executar a recuperação; a que confiou na cláusula vai discutir regresso com o vendedor depois de pagar.

Quando a discussão já chegou ao Judiciário por iniciativa do Ministério Público, o terreno passa a ser o da defesa em ação civil pública sobre projeto urbanístico, com outra lógica de atuação.

Situações em que o Farenzena Tonon Advogados atua nessas operações

Os 3 recortes abaixo descrevem configurações recorrentes de terreno e empreendimento, e servem para o leitor localizar a própria operação.

Em uma incorporadora de Santa Catarina que fechou opção de compra sobre gleba no litoral, o laudo apontou mata secundária em estágio avançado, e a lei que delimitou o perímetro urbano era de 1998.

Como o perímetro antecede a vigência da Lei 11.428/2006, a supressão era admissível com preservação de metade da área coberta. O produto foi redesenhado sobre esse limite, e a torre passou de 2 blocos para 1 mais alto.

Já em uma operação de retrofit no centro de uma capital, a matrícula não trazia restrição alguma, e a imagem aérea histórica mostrava posto de combustível desativado nos anos 1990.

A investigação de passivo em solo entrou como condição contratual antes do pagamento da primeira parcela, com retenção de valor em conta vinculada, e o preço foi renegociado contra o custo estimado de remediação.

Outra configuração aparece em condomínio de lotes em município de porte médio, onde a lei local listava o empreendimento entre os que dependem de estudo de impacto de vizinhança para obter a licença de construção.

O estudo foi contratado antes do protocolo, com os 7 itens do art. 37 da Lei 10.257/2001 cobertos um a um, e a aprovação urbanística saiu sem exigência complementar do município.

Em nenhum dos 3 recortes o trabalho foi obter licença mais rápido. Foi dizer, antes da assinatura, o que aquele terreno suportava, e reorganizar o produto sobre esse limite.

O que esta assessoria não faz

Delimitar o escopo evita expectativa que a norma não sustenta, e dizer com clareza o que não se faz é exigência ética do exercício da advocacia antes de ser postura comercial do escritório.

• Não promete deferimento de licença ou de autorização. A decisão é do órgão ambiental e do município. O trabalho jurídico organiza o pedido, sustenta o enquadramento e acompanha o prazo, sem garantir resultado.
• Não substitui o laudo técnico. Classificação de estágio de regeneração, levantamento topográfico e investigação de solo são atos de engenharia e de biologia, assinados por profissionais habilitados.
• Não viabiliza supressão vedada por lei. Onde o art. 30 da Lei 11.428/2006 proíbe, o caminho é redesenhar o produto, e não procurar interpretação que a norma não comporta.
• Não faz cálculo de viabilidade econômica. O escritório entrega o limite jurídico da área edificável; a conta de retorno é da incorporadora e do seu corpo técnico.
• Não assume a escrituração fiscal da operação. Regime especial de tributação, apuração e obrigações acessórias ficam com a contabilidade, que recebe do escritório a estrutura societária definida.
• Não regulariza obra em curso sob este escopo. Empreendimento já executado sem licença segue por via própria, com pedido, fundamento e risco distintos dos da assessoria preventiva.

Como começa o atendimento e o que a incorporadora envia

O atendimento começa com 5 documentos, e a primeira entrega é um parecer de viabilidade ambiental e urbanística do terreno.

A lista de partida é curta: matrícula atualizada, levantamento topográfico, imagem aérea recente, a lei municipal que delimitou o perímetro urbano e o programa pretendido pela incorporadora.

Faltando o laudo de vegetação, o escritório indica o que precisa ser medido e por qual profissional, para que a etapa 1 da sequência não fique em aberto enquanto a negociação avança.

O parecer chega em 2 camadas. Primeiro o mapa de restrições sobre a planta, com a área edificável resultante. Depois a estratégia de aprovação, com a ordem dos pedidos e o órgão de cada um.

Havendo permuta em discussão, a redação das cláusulas ambientais entra em seguida, já calibrada pelo que o exame do terreno encontrou, e não por modelo genérico de contrato.

Cláudio Farenzena, especialista em Direito Ambiental e em incorporação e desenvolvimento urbano, inscrito na OAB/SC sob o n. 49.222 e na OAB/MT sob o n. 35.260/A, é quem diz o que o terreno suporta antes de a proposta ir ao proprietário.

Contratar um advogado para incorporação imobiliária depois do protocolo do projeto é possível, e custa mais caro em prazo, porque a exigência do município já está lavrada e a resposta passa a ser corretiva.

O Farenzena Tonon Advogados atua no cluster urbanístico inteiro, e quando o empreendimento é loteamento a porta de entrada é a concessão de licença para construção de loteamento.

Perguntas frequentes

Quais documentos são necessários para o registro de uma incorporação imobiliária?

O art. 32 da Lei 4.591/1964 lista os documentos do memorial de incorporação. Entram o título de propriedade ou a promessa irrevogável de compra e venda, cessão ou permuta com cláusula de imissão na posse, as certidões negativas relativas ao imóvel, aos alienantes e ao incorporador, o histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos, o projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, o cálculo das áreas, o memorial descritivo das especificações da obra e a avaliação do custo global. A alínea que costuma travar a operação é a do projeto aprovado, porque ela depende de licença ambiental e de aprovação urbanística obtidas antes.

Qual advogado cuida de construtoras?

Construtora e incorporadora costumam precisar de 3 frentes jurídicas distintas. A societária e contratual estrutura a operação, a permuta e a sociedade de propósito específico. A registral conduz o memorial de incorporação e o patrimônio de afetação. A ambiental e urbanística responde pelo licenciamento, pela autorização de supressão de vegetação, pelo estudo de impacto de vizinhança e pelo enquadramento no plano diretor. O Farenzena Tonon Advogados atua na terceira frente, que é a que define quanto do terreno pode ser construído, e faz a costura com as outras duas.

Pode construir em área de proteção ambiental?

Depende do regime da área e do estágio da vegetação. Em área urbana de Mata Atlântica, o art. 30 da Lei 11.428/2006 veda a supressão de vegetação primária para loteamento ou edificação. Para vegetação secundária em estágio avançado, a supressão só é admitida nos perímetros urbanos aprovados até a vigência da lei, com autorização do órgão estadual e preservação de no mínimo 50% da área coberta. Em estágio médio, o art. 31 exige preservação de 30% nos perímetros antigos e de 50% nos delimitados depois. Dentro de unidade de conservação, o regime é o do plano de manejo e da categoria.

Tem como regularizar terreno em área verde?

A resposta depende de qual é o título dessa área verde. Área verde de loteamento transferida ao município tem regime de bem público, e a regularização de ocupação ali é excepcional. Faixa de preservação permanente em área urbana consolidada admite discussão sobre a consolidação da ocupação e sobre a inexistência de dano atual. Vegetação de Mata Atlântica em terreno privado não é área verde pública, e a supressão segue os arts. 30 e 31 da Lei 11.428/2006. O primeiro trabalho, portanto, é identificar o título e o regime, porque cada um tem caminho próprio.

Comprei um terreno. Como posso construir?

A ordem é a que a norma impõe. Comece pela classificação da vegetação e pela demarcação da faixa de preservação permanente, porque esses 2 dados definem a área edificável. Depois leia o zoneamento e o coeficiente de aproveitamento do plano diretor. Verifique se a lei municipal exige estudo de impacto de vizinhança para o seu empreendimento. Obtenha a autorização de supressão, se houver vegetação a suprimir, e a licença ambiental. Só então protocole o projeto na prefeitura. A aprovação municipal é o documento que o art. 32 da Lei 4.591/1964 exige para registrar o memorial.

Qual é o checklist para o registro de loteamento?

Loteamento e incorporação seguem leis diferentes, e confundir as 2 gera retrabalho. O parcelamento do solo urbano tem rito próprio, com projeto aprovado pelo município, anuência do órgão competente quando exigida e registro do loteamento no registro de imóveis. A incorporação de edificação em unidades autônomas segue o art. 32 da Lei 4.591/1964. Em área urbana de Mata Atlântica, os arts. 30 e 31 da Lei 11.428/2006 alcançam expressamente o parcelamento do solo para fins de loteamento, e a autorização de supressão é do órgão ambiental estadual nos 2 casos.

Qual profissional pode fazer regularização de imóveis?

A regularização combina atos de profissões distintas. O levantamento, o georreferenciamento e a planta são de engenheiro ou arquiteto habilitado. A classificação da vegetação e a investigação de solo pedem profissional da área ambiental. O ato registral é do registro de imóveis. O advogado define o instrumento jurídico aplicável, monta o pedido e responde pelo enquadramento na norma, que é onde a maior parte dos processos emperra. Em imóvel urbano, a escolha entre regularização fundiária, licenciamento corretivo e adequação de projeto muda por completo o caminho e o prazo.

Quem faz o memorial descritivo de um terreno?

O memorial descritivo do imóvel, com medidas, confrontações e coordenadas, é peça técnica assinada por engenheiro ou arquiteto com registro no conselho profissional. O memorial descritivo das especificações da obra, que o art. 32 da Lei 4.591/1964 exige para o registro da incorporação, também nasce técnico, e segue o modelo do inciso IV do art. 53 da mesma lei. O papel do advogado nos 2 casos é conferir se a peça atende à exigência legal e se descreve o mesmo imóvel que a matrícula, porque divergência entre planta e matrícula é causa frequente de exigência no cartório.

Fale com o Farenzena Tonon Advogados sobre a sua operação

Conduzir uma operação de incorporação e desenvolvimento urbano exige conhecimento técnico da norma ambiental e prática nas aprovações que antecedem o registro.

O Farenzena Tonon Advogados é especializado em Direito Ambiental e Agronegócio e sabe onde estão as exigências e os limites de cada tipo de terreno urbano. Fale com a equipe e descreva a área e o empreendimento pretendido.

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