Um proprietário rural foi obrigado a regularizar a supressão de vegetação nativa em seu imóvel, mesmo sem ter sido o autor do desmatamento. A obrigação ambiental acompanha a terra, não a pessoa que realizou o corte.
O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a determinação de regularização com base na Lei da Mata Atlântica (Lei 11.428/2006) e na Lei de Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6.938/1981). Duas teses foram firmadas com impacto direto para quem possui ou pretende comprar imóvel rural nesse bioma, e é por isso que a aquisição costuma ser precedida de parecer jurídico ambiental sobre o passivo do imóvel.
A Lei da Mata Atlântica exige autorização prévia do órgão ambiental para qualquer supressão de vegetação nativa do bioma, mesmo fora de área de preservação permanente.
Área de preservação permanente são as faixas de mata obrigatórias ao longo de rios, nascentes e encostas. Quem suprime sem licença pode ser compelido a regularizar e responder em ação civil pública por danos ambientais.
Em primeiro grau, o juiz determinou a regularização do imóvel junto ao órgão ambiental competente. Os proprietários opuseram embargos de declaração pedindo esclarecimento sobre o alcance da obrigação e o modo de cumpri-la.
Mas o tribunal disse não à revisão. Os desembargadores foram diretos: não cabe ao Judiciário definir os parâmetros técnicos do licenciamento ambiental. Esse é papel do órgão ambiental, que avalia cada situação concreta.
A decisão judicial determina o dever de regularizar a supressão de vegetação nativa; o modo de cumprimento é tratado diretamente com a agência competente.
Sem essa regularização, a supressão de vegetação nativa não se consolida com o tempo. O Tribunal reafirmou que a teoria do fato consumado não se aplica em matéria ambiental: o fato de a vegetação já ter sido removida não apaga a obrigação de regularizar ou recompor a área.
Em operações societárias, essa mesma regra é o núcleo da due diligence ambiental em fusões e aquisições no setor químico, porque a obrigação de regularizar entra no preço. Isso muda o cenário para quem compra imóvel rural nesse bioma. A obrigação de regularizar a supressão irregular de vegetação nativa segue o imóvel. Quem adquire a propriedade herda também a responsabilidade ambiental, independentemente de quem fez o desmatamento original.
Quem recebe notificação ou determinação judicial nesse sentido costuma não saber que providências tomar. O caminho é buscar assessoria especializada antes de qualquer passo junto ao órgão ambiental.
Um advogado especializado em direito ambiental identifica o que precisa ser regularizado, conduz o processo e atua para que a obrigação não evolua para embargo, multa ou execução judicial.
Esse profissional consegue, ainda, verificar se a supressão de vegetação nativa em questão se enquadra em hipótese de regularização simplificada, reduzindo o custo e o prazo do processo.
O erro mais frequente nesses casos é ignorar a supressão de vegetação nativa identificada antes da compra, achando que o problema fica para trás com a transferência do imóvel. Não fica. Em operações de compra e venda de ativo minerário o efeito é o mesmo: o passivo de vegetação acompanha a área negociada.
Um advogado especializado em direito ambiental consultado antes da aquisição consegue identificar esse risco e calcular o custo real de regularização, que é justamente o insumo da elaboração e revisão de contratos imobiliários e urbanísticos com cláusula ambiental, em que esse custo é alocado por escrito entre comprador e vendedor.
Se você recebeu determinação judicial ou notificação do órgão ambiental sobre supressão de vegetação nativa, saiba que cada caso precisa ser analisado nos detalhes. Um advogado especializado em direito ambiental pode avaliar se a obrigação tem vícios que permitam contestar seu alcance ou a forma de cumprimento.
Qual julgado reafirmou que a regularização da Mata Atlântica acompanha o imóvel?
Embargos de Declaração Cível nº 1001593-66.2022.8.26.0587, do TJSP, julgado em 09/04/2026. O recurso discutia um acórdão que mandou regularizar um imóvel com vegetação nativa suprimida.
No caso concreto, os proprietários de um imóvel no estado de São Paulo foram obrigados a regularizar, perante o órgão ambiental, a retirada de vegetação de Mata Atlântica fora de APP.
Os proprietários disseram que a ordem era obscura e omissa e pediram que o tribunal detalhasse a conduta exigida. O TJSP respondeu que os parâmetros técnicos do licenciamento cabem ao órgão ambiental.
O tribunal manteve a ordem de regularizar o imóvel e só afastou os trechos sobre modulação da condenação e cômputo de áreas verdes. É um caso real, de número público, e não um exemplo hipotético.
Você tem auto de infração ambiental ou embargo?
Consulte grátis pelo CPF ou CNPJ nas bases públicas do IBAMA, do ICMBio e de órgãos estaduais.
Fontes: IBAMA, ICMBio e órgãos estaduais · até 30 consultas por hora · Guia completo
Por que quem compra o imóvel herda a obrigação de regularizar a Mata Atlântica?
Quem compra imóvel rural com supressão de vegetação nativa herda a obrigação de regularizar a área porque a lei ambiental liga essa obrigação ao imóvel, e não à pessoa que fez o corte. O art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012 diz que as obrigações têm natureza real e passam ao sucessor quando o domínio ou a posse é transferido.
O Superior Tribunal de Justiça repete a regra na Súmula 623, que trata da obrigação propter rem, ou seja, aquela que acompanha a coisa e recai sobre quem é dono ou possuidor no momento da cobrança.
Na Mata Atlântica há uma camada a mais. A Lei 11.428/2006 exige autorização prévia do órgão ambiental para suprimir vegetação do bioma, e o corte feito sem essa autorização precisa ser regularizado perante o próprio órgão. Foi o que o TJSP mandou fazer neste caso.
Existe ainda a regra da responsabilidade civil por dano ambiental. O art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981 faz o poluidor responder pela reparação independentemente de culpa, ou seja, sem que seja preciso provar intenção ou descuido.
A teoria do fato consumado também não ajuda o comprador. A Súmula 613 do STJ afirma que a teoria do fato consumado não se aplica em direito ambiental, de modo que o passar do tempo e a vegetação já removida não apagam o dever de regularizar ou recompor a área.
O quadro abaixo separa três obrigações que costumam ser confundidas quando um imóvel muda de dono, porque cada uma tem uma regra diferente de transmissão.
| Obrigação | Quem responde | Passa ao comprador do imóvel? |
|---|---|---|
| Regularizar ou recuperar a área suprimida | Quem é dono ou possuidor do imóvel | Sim, por ser obrigação propter rem |
| Pagar multa ambiental | Quem cometeu a infração | Não, porque a punição é pessoal |
| Pagar indenização em dinheiro | Quem causou o dano, com prova do nexo | Depende de provar que o comprador foi o autor |
Na prática, a primeira linha é a que atingiu os proprietários neste julgamento. A regularização ficou com eles, mesmo sem prova de que tenham feito o corte, enquanto multa e indenização seguem regras próprias.
O que dá para alegar na defesa quando a ordem de regularização chega ao comprador?
A defesa do comprador não costuma conseguir afastar a obrigação de regularizar, mas pode discutir o que exatamente precisa ser feito, quem paga cada obrigação e se o corte realmente aconteceu no imóvel. Cada alegação precisa de prova técnica, como laudo, imagens de satélite com data e documentos da compra.
A primeira alegação é separar a obrigação de regularizar da multa ambiental. A multa só alcança quem cometeu a infração, como mostra o caso em que a multa ambiental não passou do infrator para o comprador.
A segunda alegação é que a indenização em dinheiro exige prova de autoria e de nexo causal. Quando o corte é anterior à compra e não há prova de quem desmatou, a indenização pode ser afastada, mesmo que a recuperação da área continue.
A terceira alegação trata da própria regularização. O TJSP lembrou que os parâmetros técnicos do licenciamento são do órgão ambiental. Por isso a defesa deve levar ao órgão o estágio da vegetação, a data do corte e a possibilidade de uma solução mais simples, em vez de pedir ao juiz que defina o modo de cumprir.
A quarta alegação envolve o contrato de compra e venda. Quando existe cláusula ambiental, o comprador pode cobrar do vendedor o custo da regularização, e essa cobrança é uma discussão entre as partes do contrato, separada da obrigação perante o órgão ambiental.
O que você deve fazer se está nessa situação?
Quem recebeu determinação judicial ou notificação do órgão ambiental sobre supressão de vegetação nativa deve primeiro anotar o prazo e reunir os documentos do imóvel. Sem isso, a defesa não consegue discutir autoria, data do corte nem forma de regularização.
- Ler a notificação ou a decisão e anotar a data de recebimento e o prazo para responder.
- Reunir matrícula, escritura, contrato de compra e venda e o recibo do CAR do imóvel.
- Levantar imagens de satélite de datas diferentes para mostrar quando a vegetação foi retirada.
- Verificar se existe laudo ou mapeamento que indique o estágio de regeneração da vegetação.
- Procurar um advogado especializado em direito ambiental antes de assinar qualquer compromisso com o órgão.
Esses passos não garantem resultado, porque cada imóvel tem uma história própria. Mas mostram ao órgão ambiental e ao juiz que a regularização será feita com dados, e não de forma improvisada.
Perguntas frequentes sobre regularização de Mata Atlântica
Quem compra imóvel com vegetação suprimida precisa regularizar mesmo sem ter feito o corte?
Sim, em regra. O art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012 estabelece que as obrigações ambientais têm natureza real e acompanham o imóvel na transferência de domínio ou posse. A Súmula 623 do STJ confirma que a cobrança pode recair sobre o proprietário atual. Neste julgamento, o TJSP manteve a ordem de regularizar contra os proprietários que não eram necessariamente os autores do corte. Por isso, o comprador deve verificar a situação da vegetação antes de fechar o negócio.
O que significa obrigação propter rem na prática?
Obrigação propter rem é a que acompanha a coisa, e não a pessoa. No direito ambiental, significa que o dever de recuperar ou regularizar uma área recai sobre quem é dono ou possuidor do imóvel, mesmo que o dano tenha sido causado por outra pessoa. Isso vale para a recomposição da vegetação, mas não para a multa ambiental, que é punição pessoal. A distinção importa porque muda o que pode ser cobrado do comprador e o que continua com o antigo dono.
O comprador também pode ser obrigado a pagar indenização pelo desmatamento antigo?
Depende de prova. A obrigação de recuperar a área segue o imóvel, mas a indenização em dinheiro exige prova de que a pessoa causou o dano ou contribuiu para ele. Há decisão em que o desmatamento antigo não obrigou o comprador a indenizar, embora a recuperação da área tenha continuado. Cada caso depende da data do corte, da data da compra e das provas juntadas no processo.
O tempo já passado ou a vegetação já removida impedem a regularização?
Não. A Súmula 613 do STJ afirma que a teoria do fato consumado não se aplica em matéria ambiental, e o TJSP reafirmou essa tese neste julgamento. Ou seja, o fato de a vegetação já ter sido retirada há anos não elimina a obrigação de regularizar ou recompor a área. O tempo pode pesar em outros pontos, como a prescrição da multa, mas não apaga o dever de regularizar o imóvel perante o órgão ambiental.
O juiz pode definir como a regularização será feita?
Em regra, não. O TJSP entendeu que não cabe ao Judiciário definir os parâmetros técnicos do licenciamento ambiental, pois esse é um papel do órgão ambiental, que analisa cada situação concreta. A decisão judicial determina o dever de regularizar a supressão de vegetação nativa, e o modo de cumprimento é tratado com a agência competente. Por isso, a defesa técnica perante o órgão ambiental costuma ser tão importante quanto a discussão no processo.
Cada caso de supressão de vegetação nativa tem particularidades técnicas e jurídicas. A análise por advogado especializado em direito ambiental é o que define se há caminho para reduzir o alcance da obrigação, separar o que é do antigo dono e organizar a regularização perante o órgão ambiental.
